셋째, 소득세법 부칙 제9270호에 따라 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 주택을 취득한 경우에도 다주택자 중과세 대상에서 제외된다. 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 미분양아파트나 주거용 오피스텔, 기존 주택 중 1가구 1주택자가 보유한 주택(국민주택규모(전용면적 85㎡)이하, 6억 원 이하)을 취득하기로 하고 계약한 경우 양도세가 감면되며 다주택자 중과세 제외 대상에 해당한다.

 

이 경우 2018년 4월 1일 이후 다주택자 중과세가 시행되더라도 일반세율이 적용된다. 따라서 이에 해당하는 다주택자들은 양도세 중과세 감면 대상 주택부터 처분해 주택 수를 줄이는 것이 유리하다.

넷째, 현재 1가구 1주택인 경우 주택 보유 기간이 2년 이상, 매매 가격이 9억 원 이하일 때 양도세 전액을 면제한다. 2주택 이상 보유한 다주택자는 이러한 전제조건을 감안하여 계획을 짜는 것이 좋다.가장 먼저 처분하는 주택이 1가구 1주택으로 인정받으려면 다른 주택이 임대주택으로 등록돼야 한다. 또 2년 이상 거주한 주택을 먼저 처분해야 한다. 9억 원 이상의 고가 주택은 임대주택으로 등록해도 중과세를 피할 수 없다. 따라서 고가이면서 매매차익이 큰 주택이 있으면 미리 거주 요건을 충족해 거주 주택으로 만드는 게 유리하다.

다섯째, 1가구 2주택자도 예외적으로 양도세 면세 혜택을 받을 수 있다. 일시적 2주택자에 해당하는 경우다. 주택을 구입한 지 1년 지난 뒤 새로운 집을 샀을 때가 그렇다. 이때 두 번째 주택을 매입한 날로부터 3년 이내 첫 번째 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 간주해 양도세가 면제된다. 따라서 다주택자는 이런 경우에 해당하는지 살펴볼 필요가 있다. 단, 기존 주택에 대한 비과세 소멸기한이 따로 있으니, 기한을 확인해 놓치지 말아야 한다.

여섯째, 보유 또는 취득한 주택이 감면 대상인지를 꼭 확인해야 한다. 확인방법은 등기권리증에 있는 매매계약서를 살펴보면 된다. 통상 양도세 중과세 감면 대상 주택은 매매계약서에 ‘감면 확인’ 도장이 찍혀 있다. 단, 양도세 중과세 감면 주택이라고 해도 주택 수 산정에는 포함될 수 있다. 따라서 주택 수 산정에서도 제외되는 감면 주택인지를 꼼꼼하게 확인해야 한다.

마지막으로 다주택자가 임대주택 사업자 등록을 하지않고 보유 2주택 중 1가구를 자녀에게 증여하는 경우 자녀가 미성년자라면 증여세 재원 마련이 걸림돌이 될 수 있다. 미성년 자녀는 돈을 변제할 능력이 없기 때문에 증여자가 자녀의 증여세를 대납하는 증여세무 설계를 따로 해야 한다. 이때 주의해야 할 점은 증여한 부동산을 매각한 자금을 부모가 관리하겠다며 본인 명의 통장에 입금하면 그 순간 자녀가 매각 대금을 부모에게 증여한 것이 되어증여세가 부과된다. 따라서 매각 대금은 자녀 명의통장으로 관리해야 한다.

다주택자가 임대주택 사업자로 등록하면?
그러면 다주택자가 임대주택 사업자로 등록을 하면 유리할까? 불리할까? 그것은 등록자의 조건에 따라 다르다. 직장인의 경우 본인 연봉을 제외한 임대료, 연금, 이자, 배당, 사업, 근로, 기타소득 합계가 7200만 원이 넘으면 구간요율이 변경돼 건강보험 금액이 크게 증가한다. 또한, 2018년 7월부터 직장인 건강보험료 부과체계 개편에 따라 월급 이외 추가 소득이 연간 3400만 원 이상이면 기존 건강보험료 외에 월평균 13만 원가량(2017년 보험요율 기준)을 더 부담해야 한다. 2022년 7월부터는 추가 소득이 연간 2000만 원 이상인 직장인은 월평균 11만 원가량을 더 내야 한다.

▲ 권대중 명지대학교

  부동산대학원 교수 

이제는 똘똘한 주택 하나만 소유해라
문재인 정부는 지난해 5월 9일 대통령에 취임하면서 이제 ‘평생 살 집 걱정 없는 대한민국을 만들겠다’고 선언하면서 투기와의 전쟁도 선포하였다. 이후 부동산시장 안정화를 위한 대책을 6번이나 발표했다. 그중 가장 강력하다고 하는 양도세 중과세 시행이 점점 닿아오고 있다. 특히, 금년에는 대출규제와 금리인상 가능성, 입주물량 공급과잉과 재건축 초과이익환수제 시행 등 모두가 부동산시장에는 불리하게 작용할 것이다. 이런 와중에 지난 해 11월29일 정부는 주거복지로드맵을 발표하면서 100만 가구 임대주택 공급계획도 발표했다. 더욱이 2015년부터 과잉공급 되었던 주택들이 입주를 시작하면서 일부지역에서는 미입주 사태가 벌어지고 있으며 지속적으로 주택공급은 늘어나면서 인구까지 감소하고 있어 주택시장 위축은 불 보듯 뻔하다.

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