▲ 김범석 하이세무회계 법인 대표세무사

홍길동(45세)씨는 요새 8.2 부동산 정책 때문에 골치가 아프다. 18년 4월부터는 다주택자에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지않고 양도소득세도 중과된다는 소식을 접했기 때문이다. 그래서 주택 중에 1채를 동생에게 양도하기로 맘을 먹었다. 

그런데 동생에게 양도하는 것도 시가의 범위를 벗어나면 양도소득세뿐만 아니라 증여세도 나온다는 얘기를 들었다. 즉 시세를 벗어난 거래금액으로 계약을 맺으면 양도소득세를 회피하는 것으로 보아 추가적으로 세금이 더 나올 수 있다는 얘기다. 그래서 부랴부랴 담당하는 세무사사무실을 방문하였다. 

 

개요
위 사례는 양도자의 행위 또는 계산이 법률상 적법하고 사실상 거래에 따른 정확한 계산이라 하더라도, 특수관계자 간의 고·저가 거래 등으로 인하여 양도소득세의 부담을 부당하게 감소
시키는 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하고 시가에 의하여 계산하거나, 증여의 형식을 거쳐 우회양도하는 경우 이를 부인하고 실질소득의 귀속자인 증여자에게 양도소득세를
과세하는 제도이다. 

 

특수관계인간의 거래
특수관계 판단시기
소득세법 시행령 제162조 규정의 양도시기 또는 취득시기가 원칙이다. 다만, 양도일 또는 취득일 현재 특수관계가 없다 하더라도 당해거래가 구체적으로 확정된 계약일에 특수관계인에 해당한다면 부당행위계산 부인규정이 적용되는 것에 유의할 필요가 있으며 특수관계인으로부터 증여받은 후 5년 내에 당해 자산을 양도하는 날 현재 사망 등으로 특수관계가 소멸된 경우는 부당행위계산 부인을 적용하지 않는다.

특수관계인의 범위
‘특수관계인’이란 본인과 혈족·인척 등 친족관계,임원·사용인 등 경제적 연관관계, 주주·출자자 등 경영지배관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 어느 일방이 타방(본인)의 특수관계인에 해당되는 경우 타방(본인)도 그 일방(특수관계인)의 특수관계인으로 간주한다.

조세의 부담을 부당히 감소시킨 경우
양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
① 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하는 경우 : 취득가액을 시가에 의하여 계산한다.
② 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 : 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
③ 기타 특수관계인과의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는때.
④ 부당행위계산부인시 비교 대상은 산출세액으로 비교를 하는 것이 아니고 실제 납부할 세액으로 비교를 한다.
⑤ 세액비교시 특수관계인이 증여 후 5년 이내 양도한 경우 비사업용 토지 적용을 함에 있어 양도자가 당초 증여자와 함께 자경한 경우에는 직접 자경한 것으로 본다.

시가의 산정
자산을 양도하고, 당해 거래가 양도소득의 부당행위계산 대상에 해당하는 때에는 그 양도가액 및 취득가액을 시가를 적용하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있으며, 이 경우 시가는 [상속 및 증여세법] 상 재산평가규정으로 한다. 다만, 개인과 법인과의 2003.1.1. 이후 거래로서 법인세법상 시가에 해당되어 법인세법상 부당행위계산 부인대상이 아닌 거래는 [소득세법]상의 양도소득 부당행위계산부인규정도 적용하지 아니한다.

시가의 범위
부당행위 계산부인에 있어서 시가 적용순서는 다음과 같다.
① 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액
② 시가로 인정하는 매매거래가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액, 공매가액
③ [상속세 및 증여세법] 제61조 내지 제64조를 준용하여 평가한 보충적 평가가액

평가기준일
시가로 인정하는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일(양도일 또는 취득일)을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 양도일 또는 취득일 전후 3월 이내에 있는지의 판단은 다음에 해당하는 날을 기준으로 하여 판단한다.
① 매매거래가액은 매매계약일
② 감정가액은 감정가액 평가서를 작성한 날
③ 보상가액·경매가액·공매가액은 그 가액이 결정된 날

대응방안

홍길동 씨는 특수관계인(동생)과의 거래이기 때문에 시가에 대한 적정성을 확인할 필요가 있다. 즉 양도소득세를 부당하게 감소시킬 목적으로 저가로 양도한 경우에는 적정시가를 재조정하여 양도소득세를 추가로 부담할 수도 있고, 저가에 따른 이익을 받은 양수자의 경우에는 증여세를 부과할 수도 있기 때문이다. 그래서 주변거래시세를 조회하고 적정한 시가를 선정하여 정확하게 거래금액도 금융자료로 남겨야 훗날 자금출처조사에 대한 대비도 가능하리라 본다.

<글/ 김범석 하이세무회계법인 대표세무사>

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