최근에 아파트를 매도한 나몰라 씨는 관할세무서로부터 안내문을 받았다. 내용은 양도소득세 신고를 하지 않았으니 결정고지세액에 따라 납부를 하든지, 기한후신고를 하라는 것이다. 나몰
라 씨는 아파트를 2년 이상 보유하고 1주택이라서 신경을 쓰지 않았던 때라 더 당황스러웠다. 

 

바로 담당 세무조사관에게 전화를 걸었다. “조사관님! 저는 1주택인데 양도소득세 비과세
아닌가요?” 

“납세자님, 주민등록등본 주소지상에 현재 어머니랑 같이 거주로 나오는데 어머니도 주택이 1개 있으시네요. 그래서 2주택이라서 양도소득세가 나옵니다.”

 

이런 답변을 들었다. 그렇다. 아들 학교 때문에 잠시 주소지를 변경하고 깜빡하고 다시 주소지변경을 하지 않아서 신고불성실가산세까지 물고 울며겨자먹기로 양도소득세를 납부할 수밖에 없었다.

개요
위 사례에서는 실제로 각각 세대를 달리하여 거주하였다는 사실을 성실히 소명하면 양도소득세를 비과세받을 수 있으나, 그 과정과 보완서류를 제출하는 방식은 꽤 까다롭고 번거로운 작업이 될 것이다.

보통 우리는 1주택을 사고팔면 양도소득세가 무조건 비과세되는 것으로 알고 있다. 그러나 1주택 비과세가 아니라 1세대1주택이 비과세조건이니 1세대와 1주택을 정확하게 알고 대응을 해야겠다. 그리고 1세대1주택이라 할지라도 양도금액이 9억 원이 넘는 고가주택의 경우에는 9억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됨을 명심해야 된다.

 

1세대 요건
1세대는 양도시점에서 세법상(제88조제6호) 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 이때 형제자매도 포함됨을 명심하자.

 

 

1주택 요건
세법상 ‘주택이란 허가여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.’라고 규정하고 있다. 즉 해석상 등기부등본상 주택이라고 명시되지 않고 미등기건물이더라도 각종 수도료, 전기료, 가스료 등 사실상 거주하고 있다면 주택으로 명시한다는 것이다.

주택의 요건
① 사실상의 용도가 주택이어야 하고 ② 양도하기 전에 양도자에게 주택의 소유권이 있었어야 하고 ③ 사실상 상시 주거용으로 사용한 것으로(양도자가 적극 소명할 사항) ④ 사업목적이 없는 거주 또는 보유목적인 주택이어야 한다.

원칙적으로는 사업용인지 거주용인지는 공부상의 내용대로 따라야 한다. 그런데 공부상 사무실 용도로 되었더라도 양도일 현재 주거용을 사용하고 있다면 주택으로 보고, 그 반대로 공부상 주택으로 되었더라도 실제로 영업용으로 사용하면 주택으로 볼 수 없다.

주택의 종류

▲김범석 화성세무회계 대표세무사

① 다가구주택
다가구주택의 경우에는 원칙적으로 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 그러나 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 경우로서 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자가 건설 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보고 비과세규정을 적용한다.
② 겸용주택 (주택연면적 > 상가연면적)
겸용주택(하나의 건물에 주택분과 상가분이 같이 공존하는 건물)의 경우에는 주택연면적이 상가연면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용한다.
③ 조합원입주권
원칙적으로는 부동산에 관한 권리이므로 주택으로 보지 않는 것이 원칙이나 06년 1월 1일 이후 조합원 분양에 따른 입주권은 주택수 계산에 포함하도록 강제되었으며 반드시 조합원입주권도 같이 갖고 있는 경우에는 1세대1주택 비과세 요건을 확인하여 양도하도록 한다.

 

보유기간
반드시 취득일자(등기부등본상 취득일자)로부터 2년 이상 보유할 경우에만(거주요건 폐지) 1세대1주택 비과세 요건을 갖출 수 있다.

<글/ 김범석 화성세무회계 대표세무사,한국세무사고시회 연수상임이사>

 

[저작권자ⓒ 조세플러스. 무단전재-재배포 금지]