국세청은

국세청에 따르면, 부동산 거래는 등기부등본 등 공부상 정리가 완료되면 되돌리기 어려워 부동산을 양도하기 전에 비과세·감면을 받을 수 있는지, 절세 방안은 없는지 등을 미리 확인하고 사전에 준비하는 것이 중요하다.

이에 국세청은 국민들이 비과세·감면 혜택을 놓치는 일이 없도록 실수 사례와 절세 방법을 담아 전자 간행물로 제작하여 국세청 누리집에 게재했다는 설명이다.

□(주요내용)

｢양도소득세 실수톡톡(talk talk)｣은 법령을 잘 모르거나 놓치기 쉬운 실수로 ①비과세·감면을 받지 못하거나 세금을 더 많이 낸 사례를 소개하고

○②개별 사례에 대한 설명과 함께 ③비과세·감면 등을 위한 양도 전 체크포인트(check point), ④절세 팁(tip), ⑤참고자료 등으로 구성하였으며

○국민들이 한 눈에 이해할 수 있도록 그림･표 등 시각 콘텐츠를 함께 제공하고, 어려운 법률용어보다 알기 쉬운 일상용어로 풀어 설명했다.

□(이용방법)

｢양도소득세 실수톡톡(talk talk)｣은 누구나 쉽게 접근하여 활용할 수 있도록 국세청 누리집에 별도 코너*를 신설하여 제공하며, 국세청 공식 블로그, 페이스북 등을 통해서도 이용할 수 있다.<* 접근경로 : www.nts.go.kr 》 국세신고안내 》 양도소득세 실수톡톡(talk talk)>

Ι <제1회> 양도소득세 실수톡톡(talk talk) 사례 Ι 

사례 ①	1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못한 사례
∎ ▲ 김국세씨는 ’23.1월 A주택 소재지가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 비과세 2년 거주요건이 없는 것으로 잘못 알고, 거주하지 않은 A주택을 양도하여 예상치 못한 많은 세금을 납부함 (A주택 취득가액 7억원, 양도가액 11억원)     * 양도소득세 : 비과세 적용 시 0백원 ⇒ 미적용 시 117백만원   ∎ 주택 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었더라도「취득 당시」 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주하여야 비과세 적용 가능     ∎  거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받기 위해서는 취득 당시 조정대상지역에 소재하였는지 반드시 확인     ∎  부동산 양도 전 비과세·감면 요건을 미리 정확히 확인하는 것이 절세에 중요

사례 ②

주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당되어 다른 주택 양도 시 비과세를 받지 못한 사례

∎  이민국씨는 주거용으로 임대하던 B오피스텔이 주택에 해당하지 않는 것으로 잘못 알고 A주택을 양도한 후 비과세 신고하였으나, B오피스텔이 주택에 해당되어 A주택 양도 시 비과세를 적용받지 못함 (A주택 취득가액 5억원, 양도가액 10억원)     * 양도소득세 : 비과세 적용 시 0백원 ⇒ 미적용 시 153백만원   ∎  허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 ｢사실상 주거용으로 사용하는 건물｣은 소득세법상 주택에 해당     ∎ 오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당하므로 오피스텔 등을 보유한 경우 주택 해당 여부 확인 필요     ∎  B오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 장기임대주택으로 등록하여 일정요건을 충족한 경우 A주택 양도 시 ｢장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례｣가 적용되어 1세대1주택 비과세 적용 가능

사례 ③	‘21.1.1. 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받지 못한 사례
∎  강대한씨는 ’21.2월 취득한 A분양권을 보유한 상태에서 ’21.5월 B주택을 취득하고 ’23.7월 양도한 후 비과세로 신고하였으나, A분양권이 주택 수에 포함되어 비과세 받지 못함 (B주택 취득가액 6억원, 양도가액 9억원)     * 양도소득세 : 비과세 적용시 0백원 ⇒ 비과세 미적용시 93백만원   ∎ 21.1.1. 이후 취득한 분양권은 비과세 적용 시 주택 수에 포함       ∎ 주택 취득 당시 분양권을 보유한 경우 분양권을 언제 취득하였는지 확인 필요       ∎ ’21.1.1. 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산에 포함되므로 분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능한지 미리 정확히 확인

사례 ④	다운계약서를 작성하여 1세대 1주택 비과세가 배제된 사례
∎  김한국씨는 A주택을 11억원에 양도한 후 비과세 신고하였으나, A주택 취득시 다운계약서를 작성(실지거래가액 8억원, 매매계약서상 7억원)하여 비과세 적용 배제됨     * 양도소득세 : 비과세 적용시 0백원 ⇒ 비과세 배제시 77백만원   ∎  ’11.7.1. 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 「비과세 적용 배제」     ∎  거짓계약서(다운·업계약서)를 작성할 경우 비과세·감면 적용 등이 배제     ∎  부동산 거래시에는 반드시 실지거래가액으로 매매계약서 작성 필요

사례 ⑤

거주요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받지 못한 사례

∎  박세정씨는 ’13.5월 취득한 A주택에 2년 이상 거주하지 않고 양도하여 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못함 (A주택 취득가액 6억원, 양도가액 20억원)     * 장기보유특별공제액 : A주택 미거주시 112백원 ⇒ 2년 거주시 268백만원   ∎ ’13.5월 취득한 주택은 2년 이상 보유하여 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용은 가능하나, 1세대 1주택 장기보유특별공제는 적용 불가 (일반적인 장기보유특별공제 10년 보유 20% 적용)     ∎  1주택자가 2년 이상 거주한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제(연8%, 최대80%), 2년 이상 거주하지 않은 경우 일반적인 장기보유특별공제(연2%, 최대30%) 적용     ∎  고가주택(실거래가 12억원 초과)을 소유한 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 최대 80%의 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으므로 해당 주택에 장기간(최소 2년, 최대 10년) 거주하는 것이 절세에 도움

사례 ⑥	자본적 지출액, 양도비 등 필요경비를 공제 누락한 사례
∎  최성실씨는 베란다 샷시비, 난방시설 교체 공사비, 방 확장 공사비 및 중개수수료를 지출하였으나 이런 비용들이 필요경비에 해당하는 줄 모르고 신고 시 공제 누락     ∎  소득세법상 열거된 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등이 있으며, 베란다 샷시비, 난방시설 교체비, 방 확장 공사비 및 중개수수료(취득·양도)는 필요경비로 공제 가능     ∎  주택 취득가액 외에도 자본적 지출액, 양도비 등에 해당하는 비용이 있는 경우 양도소득세 신고 시 공제 누락하지 않도록 확인     ∎  자본적 지출액, 양도비 등에 해당하는 비용은 적격 증빙서류 등을 제출하여야 필요경비로 인정받을 수 있으므로 이런 증빙서류를 잘 보관하는 것이 절세에 도움

사례 ⑦	자경농지에 대한 감면 요건을 충족하지 못한 사례
∎  정나라씨는 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지가 자경감면 대상이 되는 것으로 잘못 알고 지목을 대지로 변경하였으나, A농지는 양도일 현재 농지가 아니라서 자경농지 감면이 배제됨     ∎  자경농지에 대한 양도소득세 감면요건은 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작해야 하고 양도일 현재 농지이여야 함     ∎  매매를 용이하게 하기 위한 목적 등으로 농지를 나대지, 잡종지 등으로 변경하는 경우 자경농지 감면 적용 불가     ∎  양도일 현재 농지가 아니거나 일정금액 이상 다른 소득이 있어 경작기간으로 인정받지 못하는 경우 자경농지 감면이 배제될 수 있으므로 농지를 양도하기 전에는 자경감면 요건을 충족하였는지 미리 확인 필요

□(향후계획)

국세청은 실생활과 밀접하고, 국민들의 관심이 많은 양도사례를 중심으로 ｢양도소득세 실수톡톡(talk talk)｣을 추가 제작하고 정기적으로 게재할 예정이며

○ 아울러, 올해 세법 개정사항을 반영한 ｢주택과 세금｣ 개정판을 3월 중 발간하는 등 유용한 세금정보도 지속적으로 제공할 계획이다.

○ 앞으로도 국세청은 복잡한 세금문제로 어려움을 겪는 국민들의 목소리에 귀 기울이고, 고민해결에 실질적인 도움을 줄 수 있는 다양한 지원방안을 마련해 나가겠다고 밝혔다.

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