1

납부 개요  -국세청 제공-

과세대상 자산

공제액

·주택(아파트·다가구 및 단독주택 등)

9억 원(1세대 1주택자 12억 원)*

·종합합산 토지(나대지·잡종지 등)

5억 원

·별도합산 토지(상가·공장 부속토지 등)

80억 원

구분

고지인원

세액

주택분

54만 명

1.7조 원

토지분

11만 명

3.6조 원

합 계

63만 명*

5.3조 원

* (홈택스) 홈택스 》납부·고지·환급 》납부할 세액 조회 납부

* (손택스) 손택스 앱 》납부·고지·환급 》세금납부 》납부할 세액 조회 납부

2

분납 신청

납부할 세액

분납 가능 금액

·300만 원 초과 600만 원 이하

납부할 세액 – 300만 원

·600만 원 초과

납부할 세액의 50% 이하 금액

◈분납 신청 사례

* 사례의 고지세액 등은 농어촌특별세를 포함한 금액임

* (홈택스) 홈택스 》(하단)세무 업무 가이드 맵(Map) 》종합부동산세 》정기고지분 분납신청

* (손택스) 손택스 앱 》세금관련 신청/신고 》종합부동산세 관련 신청·신고 》정기고지분 분납신청

3

납부유예 신청

◈ 납부유예 신청 요건

① 1세대 1주택자(일시적 2주택 등 특례 적용으로 1세대 1주택자로 보는 납세자 포함)

② 만 60세 이상 이거나 주택 보유기간 5년 이상

③ 직전 과세기간의 총급여가 7천만 원 이하이면서, 종합소득금액이 6천만 원 이하

④ 해당연도 주택분 종합부동산세액이 100만 원 초과□ (신청 방법) 홈택스 또는 손택스를 통해 납부유예 신청을 하고, 납세담보 관련 서류를 관할세무서에 우편 또는 팩스로 제출하거나,

* (홈택스) 홈택스 》(하단)세무 업무 가이드 맵(Map) 》종합부동산세 》주택분 종합부동산세 납부유예 신청

* (손택스) 손택스 앱 》세금관련 신청/신고 》종합부동산세 관련 신청·신고 》주택분 종합부동산세 납부유예 신청

담보의 종류

필요서류 및 준비물

토지·건물*

인감도장, 인감증명서 2부

금전·유가증권

공탁수령증

납세보증보험증권·납세보증서

보험증권, 납세보증서

◈ 납부 사유

① 해당 주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우

② 사망하여 상속이 개시되는 경우

③과세기준일 현재 1세대 1주택자가 아니게 된 경우

④담보 변경 또는 그 밖에 담보보전에 필요한 관할 세무서장 명령에 따르지 않은 경우

⑤「국세징수법」 제9조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당되어 그 납부유예와 관계되는 세액의 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우

⑥ 납부유예된 세액을 납부하려는 경우

4

신고·납부

* (홈택스) 홈택스 》(하단)세무 업무 가이드맵(Map) 》종합부동산세 》과세물건 및 세액 상세내역 조회

* (손택스) 손택스 앱 》세금신고 》종합부동산세 신고 》과세물건 및 세액 상세내역 조회

국세청

국세상담센터

홈택스 상담

(전자신고.신청)

국번없이 ☎ 126(ARS-1번-3번)

종합부동산세 상담

국번없이 ☎ 126(ARS-2번-1번)

참고 1

2025년 종합부동산세 법령 주요 개정내용

참고 2

종합부동산세 세액계산 방식[개인]

구 분

주택분

종합합산 토지분

별도합산 토지분

∑ 공시가격

∑ 주택 공시가격

∑ 종합합산 토지

공시가격

∑ 별도합산 토지 공시가격

-

-

공제금액

9억 원(1세대1주택자 12억원)

5억 원

80억 원

×

×

공정시장

가액비율

60%

100%

=

=

종 부 세 과세표준

주택분 종합부동산세 과세표준

종합합산 토지분

종합부동산세 과세표준

별도합산 토지분

종합부동산세 과세표준

✕

✕

세 율(%)

과세표준

2주택 이하

3주택 이상

과세표준

세율

누진

공제

과세표준

세율

누진

공제

세율

누진

공제

세율

누진

공제

3억 원 이하

0.5

-

0.5

-

15억 원

이하

1.0

-

200억 원 이하

0.5

-

6억 원 이하

0.7

60만 원

0.7

60만 원

12억 원 이하

1.0

240만 원

1.0

240만 원

45억 원

이하

2.0

1,500만 원

400억 원 이하

0.6

2,000만 원

25억 원 이하

1.3

600만 원

2.0

1,440만 원

50억 원 이하

1.5

1,100만 원

3.0

3,940만 원

94억 원 이하

2.0

3,600만 원

4.0

8,940만 원

45억 원

초과

3.0

6,000만 원

400억 원 초과

0.7

6,000만 원

94억 원 초과

2.7

10,180만 원

5.0

18,340만 원

=

=

종합부동산

세 액

주택분 종합부동산세액

토지분 종합합산세액

토지분 별도합산세액

-

-

공 제 할

재산세액

재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액

☞ 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산

=

=

산출세액

주택분 산출세액

종합합산 토지분 산출세액

별도합산 토지분 산출세액

-

세액공제(%)

<1세대 1주택>

보유:5년(20), 10년(40), 15년(50)

연령:60세(20),65세(30),70세(40)

☞ 중복적용 가능(한도 80%)

해당 없음

해당 없음

-

-

세부담상한

초과세액

[직전년도 총세액상당액(재산세 + 종부세) ☓ 150%]을 초과하는 세액

☞ 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산

=

납 부 할

세 액

각 과세유형별 세액의 합계액

[250만 원 초과 시 분납 가능(6개월)]

참고 3

종합부동산세 세액계산 방식[법인]

구 분

주택분

종합합산 토지분

별도합산 토지분

∑ 공시가격

∑ 주택 공시가격

∑ 종합합산 토지

공시가격

∑ 별도합산 토지 공시가격

-

-

공제금액

해당없음

5억 원

80억 원

×

×

공정시장

가액비율

60%

100%

=

=

종 부 세 과세표준

주택분 종합부동산세 과세표준

종합합산 토지분

종합부동산세 과세표준

별도합산 토지분

종합부동산세 과세표준

✕

✕

세 율(%)

과세표준

2주택 이하

3주택 이상

과세표준

세율

누진공제

과세표준

세율

누진공제

3억 원 이하

2.7

5.0

15억 원

이하

1.0

-

200억 원 이하

0.5

-

6억 원 이하

12억 원 이하

45억 원

이하

2.0

1,500만 원

400억 원 이하

0.6

2,000만 원

25억 원 이하

50억 원 이하

94억 원 이하

45억 원

초과

3.0

6,000만 원

400억 원 초과

0.7

6,000만 원

94억 원 초과

=

=

종합부동산

세 액

주택분 종합부동산세액

토지분 종합합산세액

토지분 별도합산세액

-

-

공 제 할

재산세액

재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액

☞ 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산

=

=

산출세액

주택분 산출세액

종합합산 토지분 산출세액

별도합산 토지분 산출세액

-

세액공제(%)

해당없음

해당 없음

해당 없음

-

-

세부담상한

초과세액

해당없음

150%

☞과세대상 유형별(종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산

=

납 부 할

세 액

각 과세유형별 세액의 합계액

[250만 원 초과 시 분납 가능(6개월)]

참고 4

종합부동산세 고지(신고) 및 납부 관련 Q&A

Q1

종합부동산세 과세는 어떻게 이루어지나요?

□1차적으로 주택 또는 토지 보유자에 대해 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 재산세를 부과하고,

□2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택·종합합산토지.별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산*한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정하여 고지하게 됩니다.

* 재산세의 경우, 주택은 개별 물건별 과세, 토지는 관내 소재한 토지를 합산하여 과세

Q2

종합부동산세 1세대 1주택자란?

□종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서, 그 주택을 소유한「소득세법」에 따른 거주자를 말합니다.

Q3

올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?

□매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 「부동산 가격 공시에 관한 법률」에 따라 공시하는 가격을 말합니다.

○공동주택과 표준 단독주택·표준지는 국토교통부장관이, 그 외 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시합니다.

□주택 및 토지 공시가격은 4월말에 공시되며, 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능합니다.

Q4

주택 수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택 수 계산 방법은?

□재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택 수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙입니다.

□종합부동산세 세율적용 주택 수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수입니다.

○주택의 부속토지만 보유한 경우, 주택의 일부 지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택 수를 계산합니다.

○다만, 과세에서 제외되는 합산배제 주택은 세율적용 시 주택 수 산정에서 제외하며,

○상속주택 및 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우, 납세자의 신청에 따라 해당 물건을 세율적용 시 주택 수 산정에서 제외합니다.

< 세율적용 주택 수 계산 사례 >

Q5

종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?

□보유세제의 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도입니다.

○세부담상한은 과세유형별(주택·종합합산토지·별도합산토지)로 구분하여 각각 150%를 한도로 적용합니다.

○또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이,

- 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 150%를 초과하는 경우 그 초과된 세액은 “0”으로 보는 것입니다.

Q6

과세대상 주택·토지와 세액계산 상세내역 확인 방법은?

□홈택스*에서 과세대상 물건(주택·토지)과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있으며(고지서 내 QR코드 통해 접속 가능)

* 홈택스(www.hometax.go.kr) → 로그인 → (하단) 세무 업무 가이드 맵(Map) → 종합부동산세 → 과세물건 및 세액 상세내역 조회

□홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 과세대상 물건 및 세액계산 상세내역을 제공받을 수 있습니다.

Q7

1주택을 배우자 또는 가족과 공동 소유 시 공제액은?

□배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 각각 9억 원씩 공제받을 수 있습니다.

○다만, 부부 공동명의 1주택자는 특례 신청시 1세대 1주택자로 간주되어 12억 원 공제 및 보유기간·연령에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.

Q8

조정대상지역 내 임대주택 새로 취득·등록 경우 합산배제 가능한지?

□과세기준일(매년 6.1.) 현재 조정대상지역에 소재한 장기일반·단기민간 매입임대주택은 합산배제가 제외(종부세 과세)될 수 있으며, 개인은 취득일을 법인은 등록신청일을 기준으로 달리 적용합니다.

○개인은 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 지정 공고일(’18.9.13. 현재 이미 공고된 지역은 ’18.9.13.)이 지난 후에 새로 취득한 매입임대주택이 합산배제 제외*됩니다.

* 단, 조정대상지역 지정 공고일 이전에 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우에는 합산배제가 제외되지 않음

○법인은 조정대상지역 지정 공고일(’20.6.17. 현재 이미 공고된 지역은 ’20.6.17.) 후에 새로 등록신청한 매입임대주택이 합산배제 제외됩니다.

Q9

’25.10.15. ‘주택시장 안정화 대책’ 중 조정대상지역 지정이 종합부동산세에 미치는 영향은?

□종합부동산세 법령상 조정대상지역 소재 판정은 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단합니다.

□서울시 서초구·강남구·송파구·용산구가 ’25년 과세기준일(6.1.) 기준 조정대상지역에 해당하므로, ’25.10.15. 주택시장 안정화 대책 때 새로 지정된 조정대상지역은 올해 부과되는 종합부동산세에 영향을 미치지 않습니다.

○다만, 이번에 새로 지정된 조정대상지역 공고일의 다음날부터 새로 취득하거나 등록신청하는 민간매입임대주택은 내년에 합산배제 대상에서 제외될 수 있습니다.

Q10

합산배제 및 특례를 신고(신청)기한 내(9.16.∼9.30) 신고(신청)하지 못한 경우는?

□합산배제·특례를 신고(신청)기간 내 신고(신청)하지 못한 경우에는 종합부동산세 신고기간(12.1.∼12.15.)에 추가로 합산배제·특례 신고(신청)할 수 있습니다.

○납부고지서와 관계없이 신고서(신청서)를 제출하고 납부세액을 납부할 경우 고지세액은 자동 취소됩니다.

Q11

종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우는?

□합산배제 대상이 아님에도 합산배제 신고를 한 경우에는, 종합부동산세 신고기간(12.1.∼12.15.)에 과세대상으로 정정하여 신고해야 합니다.

○미신고시 경감받은 세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있습니다.

Q12

일정지분을 상속받은 주택도 주택수에 포함되는지?

□일정지분을 상속받은 주택도 주택수에 포함됩니다. 다만, 상속주택 특례를 신청하는 경우 상속일로부터 5년간 1세대 1주택자로 판정하며, 세율 적용 시에도 상속주택을 주택수에서 제외합니다.

○상속일로부터 5년이 지난 이후에도 지분율이 40% 이하이거나, 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하이면 상속주택을 주택수에서 제외합니다.

Q13

1주택과 상속주택을 세대원 중 2인이 각각 소유한 경우 상속주택으로서 1세대 1주택자 특례 적용받을 수 있는지?

□1주택과 상속주택을 세대원 중 2인이 각각 소유하는 경우에는 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.

Q14

수도권에 소재하는 공시가격 4억 원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며,수도권에는 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함됩니다.

□다만, 예외적으로 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 소재(경기도 가평·연천군, 인천 강화군·옹진군)하는 지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q15

지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.

Q16

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례 적용받을 수 있는지?

□1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q17

1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세하지 않는 것인지?

□1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액을 계산하므로 종합부동산세가 과세됩니다.

○다만, 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정하여 기본공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있습니다.

*다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음

Q18

종합부동산세 납부유예 신청 방법은?

□종합부동산세 납부기한 만료 3일 전(12.12.(금))까지 홈택스·손택스를 통해 납부유예 신청 후 납세담보 관련 서류를 관할세무서에 우편으로 제출하거나,

○관할세무서에 직접 방문하여 납부유예 신청서·납세담보제공서 및 납세담보 관련 서류를 제출할 수 있습니다.

□담당자가 제출서류 검토 후 납부기한까지 허가여부를 통지해 드립니다.

Q19

홈택스의 종합부동산세 관련 서비스 중 인증서가 필요한 것은?

□홈택스에서 제공되는 종합부동산세 관련 서비스 중 인증서 필요여부는 다음과 같습니다.

*홈택스 ID와 비밀번호를 이용한 로그인 필요

Q20

종합부동산세 전자신고 방법은?

□인증서를 이용하여 홈택스(hometax.go.kr)에 접속한 다음 아래* 접근 경로에 따라 신고·납부가 가능합니다.

*홈택스 로그인 → (하단) 세무 업무 가이드 맵(Map) → 종합부동산세 → 종합부동산세 정기신고하기

□이용 편의를 위해 「동영상으로 알아보는 종합부동산세 정기신고」를 종합부동산세 신고기간에 국세청 누리집(nts.go.kr)에 게시할 예정입니다.

Q21

어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?

□납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납부고지서와 관계없이 신고·납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됩니다.

Q22

종부세 고지내용에 이의가 있는 경우는?

□고지 내용에 이의가 있는 경우 고지서 수령 후 90일 이내에 심사청구 등 불복청구를 하거나, 납부기한으로부터 5년 이내 경정청구를 할 수 있습니다.

Q23

고지세액을12.15.까지 납부하지 않은 경우 납부지연 가산세는?

□납부기한이 지나면 3%의 납부지연가산세가 부과되고,

○세액이 150만 원 이상인 경우 납부기한이 지난 후 1일당 0.022%의 납부지연가산세 등이 추가(5년간)됩니다.

Q24

종합부동산세 세액을 잘못 신고한 경우 불이익은?

□정당하게 신고할 세액보다 적게 신고한 경우, 과소 신고한 세액에 대하여 10%(부당한 과소신고는 40%)에 상당하는 과소신고 가산세가 부과되며,

○납부기한 다음날부터 납부일까지의 기간 동안 과소 신고한 세액에 1일당 0.022%에 해당하는 납부지연가산세가 부과됩니다.