문재인 정부의 부동산 대책들
지난 2017년 5월 9일 진보정권 문재인 정부가 탄생했다. 진보정권이 집권을 하고 나면 향후 부동산시장은 규제가 강해질 것이라고 전문가들은 예측을 했다. 이를 반증이라도 하듯 문재인 정부는 출범 41일 만에 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’이라는 6.19대책을 발표했다. 6.19대책을 시작으로 2017년 문재인 정부의 부동산 대책을 점검해보자.

6.19대책은 지난 2016년 11월3일 「주택공급에 관한 규칙」을 일부 개정해 만들어진 청약조정대상지역을 40곳으로 확대하였으며 이에 따라 분양권전매금지 기간은 연장되었고 가계부채를
줄이기 위해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 일부 강화하였다. 물론 치솟기 시작한 강남권의 주택가격을 안정시키기에는 역부족이었다. 이후 강남의 아파트가격이 지속적으로 오르자 문재인 정부는 6.19대책 발표 44일 만에 두 번째 부동산 대책인 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이라는 8.2대책을 발표하였다.

8·2대책은 투기가 기승을 부리고 있는 지역을 청약조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누고 각각 규제의 강도를 달리하고 있다. 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격요건을 강화하고 가점제 적용을 확대하며 오피스텔 전매제한 강화와 거주자 우선 분양적용 등 청약제도를 개선한다. 뿐만 아니라 양도세 가산세율도 적용하고 다주택자 장기보유 특별공제 적용 역시 배제하며 특히, 1세대 1주택 양도세 비과세요건을 강화하는 한편 분양권 전매시 양도세율도 50%로 일괄 적용하는 등 양도세 강화가 적용된다.

투기과열지구는 청약조정대상지역에서 적용되는 모든 규제가 포함된 상태에서 재개발·재건축사업에서 조합원 분양권 전매제한과 재당첨 제한 그리고 조합원 지위 양도금지는 물론 거래시 자금 조달계획 및 입주계획 신고 의무화, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화가 추가된다. 투기지역에선 청약조정대상지역과 투기과열지구의 규제가 고스란히 적용되며 여기에 주택담보대출 건수 제한과 다주택자 양도세 중과세가 적용된다. 8·2대책을 요약하자면 투기가 성행하던 청약시장은 실수요자 위주로 재편하고 양도소득세를 높여 투기유인을 줄이며 투기의 진앙지 역할을 하고 있는 강남 재건축시장에 투기세력이 진입할 수 없도록 억제하자는 것이다. 여기에 금융규
제를 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 유입되는 것을 억제하겠다는 것이다.

▲ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수

문재인 정부는 8·2대책 후속조치인 ‘성남시 분당구, 대구시 수성구 투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선추진”’이라는 제목의 9·5대책을 발표했다. 9·5대책은 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하고 경기와 인천의 일부 지역을 집중모니터링 대상지역으로 지정해 투기과열지구 추가지정 가능성을 열어놓았다. 그리고 지난 2015년 4월 이후 사실상 폐지되었던 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 부활시키는 것이 가장 큰 골자다.

또한 문재인 정부는 10월 24일 ‘10.24가계부채종합대책’을 발표하면서 DSR(총부채원리금상환비율)과 신DTI(총부채상환비율)도 도입한다고 발표했다. DSR은 주택담보대출 원리금뿐만아니라 사용하지 않은 마이너스 통장과 자동차 할부금까지 모든 금융권 대출 원리금상환액을 기준으로 대출한도를 책정하는 방식이기 때문에 추가 대출한도가 줄어들 확률이 높다. 또한 신DTI의 경우 직업과 연령 등 미래 예상소득까지 추계하고 대출기간의 평균 예상소득을 기준으로 한도를 정하기 때문에 기존의 DTI에 비해 합리성이 재고될 것으로 예측된다. 정부의 이러한 대출 강화는 과잉 팽창한 가계부채를 관리하고 부동산 시장으로 유입되는 투기목적의 금융이 더 이상 유입되는 걸 차단하려는 것으로 풀이된다.

11월27일에는 금융위원회와 금융감독원에서 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표하면서 가계부채를 줄이기 위한 방법으로 신DTI, DSR 도입방안과 개인사업자대출 여신심사 가이드라인 등 본

격적인 대출 옥죄기에 들어갔다.

여기에 문재인 정부는 지난 11월 29일 ‘주거복지로드맵’을 발표하면서 지금까지 수요억제 대책을 내놓았다면 이번에는 공공임대주택 85만 가구와 공공분양주택 15만 가구 등 총 100만 가구를 공급하겠다고 발표했다. 특히, 수요가 집중되는 수도권에 공적주택을 대규모로 공급하겠다는 것이다. 여기에 박근혜 정부의 부동산 규제완화로 인한 시장 활성화는 가격상승으로 이어지고 다주택자를 양산한 꼴이 되었으며 이들은 결국 부동산투기를 조장하고 있다고 생각한 정부는 그동안 미루고 미루던 임대주택등록 활성화방안을 지난 2017년 12월13일 발표했다.

그러나 12월 13일 발표한 ‘임대주택등록 활성화방안’에서는 우선먼저 세제혜택기준이 되는 공시가격과 면적에 대한 완화조치가 빠져있다는 점과 2018년 4월1일 이후 임대사업자 등록을 하면 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 등의 이점이 기존 5년 임대에서 8년 임대로 기간이 늘어난다는 것이 요점이다. 여기서 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제를 받기위해서는 5년간만 의무임대를 하면 혜택을 받았지만 2018년 4월 1일 이후 등록 분부터는 3년의 기간이 더 늘어나 8년 의무임대기간을 채워야만 양도세중과와 종합부동산세 합산배제혜택을 받을 수 있다.

또한 주택임대등록 내용은 세제혜택 기준이 되는 주택가격이나 면적의 완화가 포함되지 않아 서울·수도권 등 공시가격 6억원 이상 주택에는 등록유인책이 없으며 가장 중요한 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제혜택을 위해서는 연 5% 이내 수준(=실질적으로는 2년에 5% 규제)으로 8년간 임대료인상을 거의 할 수 없는 준공공임대사업자로 등록해서 8년 이상 임대를 해야만 혜택을 받을 수 있게 됨으로써 2018년 3월 31일까지 집을 매도하라는 압박과 함께 임대등록을 하려면 2018년 3월 31일까지 해야 한다는 압박이다.

또 한 가지 문제점은 임대기간 동안 소유자는 주택을 매도하지 못한다는 것이다. 좀 가혹한 듯하다. 물론, 장기임대(의무 8년)인 전용85㎡ 이하 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 50%에서 20% 높아지는 이점도 있지만 임대기간이 너무 긴 것은 다주택자들에게는 부담으로 작용할 것이며 이것이 바로 다주택자들에게 임대사업자 등록을 미루게 하는 요인으로 작용할 수도 있다.

문재인 정부의 부동산대책 6번은 수요규제, 1번은 공급확대

문재인 정부는 취임 1년도 되기 전에 벌써 7번의 부동산 대책을 내놓았다. 물론, 줄줄이 부동산 시장 규제대책으로 이전 정부와는 전혀 다른 방향으로 부동산 시장분위기가 바뀌고 있어 국민들은 정부의 부동산 정책방향에 대하여 방향성을 잃고 있다.

2018년 부동산 시장이 어떤 방향성을 가지고 그래프를 그려갈지 매우 궁금하다. 그러나 예측할 수 있는 것은 문재인 정부의 부동산 정책은 서민을 위한 서민중심정책으로 부동산 가격상승은 묵과하지 않을 것이며 가계부채 역시 증가하는 것을 좌시하지 않을 것이다. 특히, 다주택자들을 부동산 투기꾼으로 규정하고 투기는 근절시킬 것이며 서민을 위한 임대주택공급 확대 등으로 서민주거복지 안정에 매진할 것으로 예상되는 가운데 지금까지 6.19, 8.2, 9.5, 10.24, 11.27, 12.13대책이 수요억제 대책이었다면 11.29대책은 공급확대 대책이라고 보면 될 것이다.

정리하자면 문재인 정부는 취임 1년도 되기 전에 부동산 대책을 7번이나 발표했다. 이중 6번의 대책은 부동산시장 규제대책이었으며 10.29 주거복지로드맵 발표만 공적주택 공급확대 대책이었다. 이렇게 일련의 대책을 통해 알 수 있는 것은 한마디로 요약하여 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 다주택자에게 양도세를 중과하며, 부동산 가격 급등의 원인이 된 과잉유동성 자금이 부동산시장으로 유입되는 것을 관리하고, 공적주택을 대거 공급하는 것이다.

그런데 2018년부터는 부동산시장에 대한 정부의 압박 수위는 갈수록 높아질 것으로 예상된다. 왜냐하면 지금까지 문재인 정부가 발표한 규제 내용들 중 일부 법률개정안과 관련된 것들은 국회를 통과하면서 본격적 시행을 앞두고 있기 때문이다. 특히,2018년도부터는 지금까지 정부가 발표한 부동산 시장규제대책 이외에도 많은 악재들이 숨어있다. 따라서 2018년 황금개띠 해라고 하는데 과연 부동산 시장에도 황금개띠 해가 되려는지 부동산 시장의 악재만 골라 분석해 보자.

2018년은 신(新)DTI 및 DSR도입과 대출규제
첫째, 신(新)DTI 및 DSR도입 등 대출규제가 부동산시장에 직접적 영향을 미칠 것이다. 2018년 1월1일부터 서울·부산·세종 등 청약조정지역에는 신(新)DTI(총부채상환비율)가 적용된다. 지금까지는 주택담보대출이 있는 사람이 대출을 끼고 주택을 추가로 매입할 경우 기존 주택담보대출의 이자만 DTI에 반영했다. 그러나 신DTI는 대출이자에 원금상환액까지 포함한다. 다주택자의 대출 한도를 크게 낮춰 주택 매입 수요를 줄이는 효과가 있을 것이다. 또한 하반기부터는 신DTI보다 더 강력한 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입된다.

DSR은 차주(借主)의 주택담보대출만이 아니라 대출자가 안고 있는 신용대출과 마이너스통장, 자동차할부금 등 모든 대출 원리금을 합산해 대출한도를 더 낮춘다. 과도하게 빚을 내서 부동산에 투자하는 수요를 줄이려는 의도다. 이렇게 대출규제가 강화되면 부동산 투자수요를 직접적으로 감소시켜 부동산시장은 매우 어려워질 것이다. 또 1월부터 수도권과 투기지역에서 신DTI규제를 적용하는 과정에서 대출원금을 만기에 한꺼번에 갚는 거치식 일시상환 대출은 대출기간이 아무리 길어도 10년까지만 인정된다.

2018년 금리인상은 2~3번 예상
둘째, 금리인상은 그 인상 속도와 폭에 따라 부동산시장에 미치는 영향이 달라질 것이다. 미국과 한국이 기준금리를 올리기 시작하였다. 2018년도 역시 1~2차례 더 금리를 올릴 것으로 시장에선 예측하고 있다. 금리가 인상되면 부동산 시장에서는 수익률 감소로 이어져 중장기적으로 악재가 된다. 물론 금리인상의 충격은 인상 속도와 인상 폭에 따라 시장에 미치는 영향은 다르게 나타날 것이다.

2018년도가 2017년보다 경기가 좋아진다면 금리 인상폭은 예상보다 더 클 수도 있다. 그렇게 되면 시중의 주택담보대출 금리도 인상될 것으로 예상되어 주택시장에는 충격이 있을 수 있다.

2018년 양도소득세 중과세로 매물증가 예상
셋째, 2018년 4월부터 양도소득세 중과로 인한 매물증가는 부동산시장에는 악재다. 2018년 4월부터는 다주택자에게 양도소득세 중과(重課) 제도가 시행된다. 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 각각 가산된다. 다주택자들이 양도세 중과를 피하려고 서둘러 집을 매물로 내놓으면 집값 하방 압력이 강하게 나타날 수 있다. 물론 정부 정책에 아랑곳하지 않고 버티기에 들어선다면 아마도 보유세 인상 얘기가 나오지 않을까 조심스럽게 예상해 본다.

하지만 가장 중요한 것은 다주택자들이 시장을 어떻게 인식하느냐에 따라 양상이 달라질 것이다. 집값이 떨어진다고 전망하면 매물이 쏟아지거나 도시외곽을 먼저 처분해 도심지만 살아남고 외곽이 타격을 받을 수 있다. 어쨌든 양도세 중과는 부동산 시장에 가장 큰 타격이 될 수 있어 정부의 계속적인 압력으로 다주택자들은 결국 매물을 던질 가능성이 높다. 그렇지 않으면 정부는 보유세 인상이나 전·월세 상한제라는 카드를 추가로 꺼낼 수 있기 때문이다. 이렇게 매물이 많아지면 수요공급법칙에 따라 가격도 낮아질 수 있다.

또 아니면 양도세 중과세를 피하려는 다주택자들은 4월 이전에 매물을 급하게 내놓기보다 임대사업자로 전환할 가능성도 있다. 정부가 임대주택 등록자에 대한 인센티브 방안을 내놓고 있기 때문이다. 당초 주거복지 로드맵에 다주택자의 임대사업자 등록 유도를 위한 세제 및 건강보험료 감면 등이 담길 것으로 예상되고 추가로 대책을 발표한 것은 그만큼 중요하다고 생각했기 때문이다.

2018년 재건축 초과이익환수제 부활
넷째, 재건축 초과이익환수제 부활이다. 이는 재건축시장을 어렵게 할 것이다.
재건축 초과이익환수제는 지난 2013년부터 2014년 말까지 연기되었다가 다시 2015년 1월1일부터 부동산3법이 시행되면서 같이 2017년 12월 말일까지 연기되었던 것이다. 이제2018년 1월1일부터 다시 시행되어 부동산 시장에는 어려움이 예상된다.

특히, 재건축 초과이익환수제는 재건축사업으로 발생한 이익의 최대 50%까지 사실상 부담금으로 내도록 하는 제도다. 지난 2015년부터 강남권을 중심으로 오르기 시작한 아파트가 바로 재건축 단지를 중심으로 가격 상승세가 지속되었다. 그래서 서울의 주택가격 상승은 강남 재건축아파트가 밀어 올렸다고 해도 틀린 말은 아니다. 또한 재건축 초과이익환수제 시행은 기대이익이 줄어들어 단기적 시장조정은 받을 것이다. 하지만 그 영향은 크지 않을 것이며 계속적으로 가격이 상승한다면 정부는 재건축 가능연한을 지금 30년에서 40년으로 늘릴 가능성도 배제할 수 없다. 그렇게 되면 재건축 시장의 핵폭탄을 뒤로 미루는 폭탄 돌리기가 되겠지만 당분간은 시장을 진정시키는 효과
는 있을 것이다.

2018년 입주물량 과잉예상
다섯째, 2015년부터 공급된 아파트들이 입주를 시작한다. 2018년~2019년 2년간 86만 가구가 입주를 앞두고 있어 부동산 시장에 악재로 작용할 것이다. 2018년부터는 그동안 공급이 많았던 수도권지역을 중심으로 입주 물량이 대거 쏟아진다. 2017년 하반기 22만8000가구가 입주한 데 이어 2018~2019년 각각 45만 가구, 41만 가구씩 모두 86만 가구가 입주를 앞두게 된다. 특히, 경기도는 2018~2019년 18만3000가구, 16만9000가구가 대기하고 있어 지역별 온도차이는 있겠지만 깡통 전세와 역(逆) 전세난이 나타날 수도 있어 이에 대한 대책이 필요한 시기다. 부동산 시장에서 무엇보다도 수요공급에 따른 부작용은 무엇으로도 치유가 어려운 직접적 아킬레스건이다. 공급이 부족하면 분명 가격이 상승하고 공급이 초과되면 분명 공실이 발생하거나 가격이 하락한다. 입주물량 증가로 전세가격이 떨어지고 역전세난으로 인한 주택가격 하락과 함께 급매물이 나타날 수도 있다. 정부는 경기도의 입주물량이 워낙 많아서 이런 점을 사전 점검하고 그 대책을 세워야
할 것이다.

2018년 상가도 대출시 RTI(이자상환비율) 산정 적용
여섯째, 빚내서 상가 투자하는 시대 끝났다. 2018년부터 상가대출시 RTI 적용한다.
2018년 3월부터 은행에서 돈을 빌려 상가 등 상업용 부동산에 투자하기 위해선 임대소득이 이자비용의 1.5배를 넘어야 한다. 금융위원회와 금융감독원은 지난 11월 26일 부동산임대업자의 대출 건전성을 위해 이자상환비율(RTI : Rent To Interestratio)제도를 도입한다고 발표했다. 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 RTI가 1.5배(상가 등 비주택)나 1.2배(주택)를 넘지 못하는 부동산임대업자는 대출은 제한한다. 특히,RTI를 산정할 때 이자비용은 해당 대출의 이자비용 뿐만 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 대출이자까지 포함된다.

임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세자료, 주변시세 등을 근거로 산출된다. 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산한다. 이자비용은 신규대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지는데 이때 금리상승에 대비한 스트레스 금리(최저 1%포인트)를 가산한다. 스트레스 금리는 최근 3년간 예금은행 중소기업대출 신규 취급 가중평균금리의 최고 높은 금리와 대출당시 공시금리를 비교해 그 차이를 더해 계산한다. RTI는 클수록 대출을 더 많이 받을 수 있다는 의미인 만큼 같은 건물의 임대소득이 고정돼 있다면 대출을 줄이거나 금리가 낮은 싼 대출을 찾아야 한다.

이렇게 되면 향후 수익형 부동산에 투자하던 사람들도 이제는 월세소득이 높은 곳으로 이동할 것이며 수익이 낮은 부동산은 대출이 어려워 매매가격도 하락할 수 있다. 따라서 지속적 수익이 가능한 부동산과 변동성이 적은 부동산으로 투자를 해야 한다.

2018년부터 소득대비대출비율 LTI(소득대비대출비율)도 도입
일곱째, 가계부채가 증가 중 자영업자 대출 폭이 커지고 있어 LTI도 도입된다. 정부는 자영업자 대출을 관리하기 위해 2018년부터 소득대비대출비율(LTI ; Loan To Income ratio)을 도입한다. LTI는 기존 DTI와 비슷하다. DTI가 대출 기간 등을 고려한 연간 원리금 상환액을 기준으로 한다면 LTI는 대출 총액을 기준으로 한다.

LTI는 사업자대출과 가계대출을 포괄한다. 우선 대출이 1억 원을 넘는 경우 대출자의 LTI를 산출해 여신심사에서 참고 지표로 삼는다. 소득은 해당 자영업의 영업이익을 기준으로 하며 근로소득 등 다른 소득이 있는 자영업자는 합산도 가능하다. 대출이 10억 원을 넘는 대규모 여신은 대출을 취급하기 전에 LTI가 적당한지 따져보고 심사 의견을 서류에 남겨야 한다. LTI는 일단 참고 지표로만 쓰이지만 운영 현황과 규제 필요성 등을 고려하여 향후 관리지표로 활용할지 결정하겠다는 것이 정부의 복안이다. 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이 1을 넘으면 임대소득이 임대비용보다 많다는 의미이고 1보다 적으면 그 반대다. 이렇게 자영업자 대출까지 관리하게 되면 상업용건물의 가격상승에 영향을 미칠 것이다. 따라서 수익이 없는 부동산이나 수익이 적은 부동산은 투자시 신중해야 한다.

2018년 다주택자 임대주택 등록 아니면 매도해야
여덟째, 임대주택 등록 활성화방안이 주택거래시장을 위축시킬 것이다. 정부는 12월 13일 그동안 미뤄왔던 다주택자에 대한 임대주택 등록을 유도하는 활성화 방안을 발표했다. 그나마 다주택들에
게 다행인 것은 임대주택 등록 의무화를 당장은 시행하지 않을 것이라는 것만으로도 위안을 삼아야 할 것 같다.

그런데 임대주택등록 활성화방안의 내용 중 가장 눈길이 가는 것은 지방세 감면 확대다. 이는 취득세와 재산세 감면 일몰을 2018년에서 2021년으로 연장한 것이며 40㎡ 이하 소형주택에 대한 재산세 감면에서는 호수기준을 폐지했다. 또한 다가구주택에 대한 재산세 감면도 가구당 40㎡ 이하로 제한했다. 소득세 감면 확대에서는 연 2천만 원 이하 임대소득에 대해서는 2019년부터 과세를 하며 필요경비율을 조정했다. 뿐만 아니라 세제혜택기준이 되는 공시가격과 면적에 대한 완화조치가 빠져있다는 점과 내년 4월1일 이후 임대사업자 등록을 하면 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 등의 이점이 기존 5년 임대에서 8년 임대로 기간이 늘어난다는 내용이 추가되었다.

여기서 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제를 받기 위해서는 5년간만 의무임대를 하면 혜택을 받았지만 2018년 4월 1일 이후 등록 분부터는 3년의 기간이 더 늘어나 8년 의무임대기간을 채워야만 양도세중과와 종합부동산세 합산배제혜택을 받을 수 있다. 또한 주택임대등록 내용은 세제혜택 기준이 되는 주택가격이나 면적의 완화가 포함되지 않아 서울·수도권 등 공시가격 6억 원 이상 주택에는 등록유인책이 없으며 가장 중요한 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제혜택을 위해서는 연 5%이내 수준(=실질적으로는 2년에 5% 규제)으로 8년간 임대료 인상을 거의 할 수 없는 준공공임대사업자로 등록해서 8년 이상 임대를 해야만 혜택을 받을 수 있게 됨으로써 내년 3월31일까지 집을 팔라는 압박과 함께 임대등록을 하려면 2018년 3월31일까지 마치라는 압박이다.

또 한 가지 문제점은 임대기간 동안 소유자는 주택을 매도하지 못한다는 것이다. 좀 가혹한 듯하다. 물론, 장기임대(의무8년)인 전용85㎡ 이하 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 50%에서 20% 높아지는 이점도 있지만 임대기간이 너무 긴 것은 다주택자들에게는 부담으로 작용할 것이며 이것이 바로 다주택자들에게 임대사업자 등록을 미루게 하는 요인으로 작용할 수도 있다. 이렇게 문재인 정부는 취임 1년도 되기 전에 벌써 6번의 부동산 대책을 내놓았다. 물론, 줄줄이 부동산 시장 규제대책으로 이전 정부와는 전혀 다른 방향으로 국민들은 그 방향성을 잃고 있다. 아직도 문재인 정부는 집권 4년이 넘게 남아있으며 2018년 6월에는 지방선거도 있다.

향후 부동산 시장이 어떤 방향성을 가지고 그래프를 그릴지 매우 궁금하다. 분명한 것은 문재인 정부의 부동산 정책은 서민을 위한 서민중심정책으로 부동산 가격상승은 묵과하지 않을 것이며 가계부채 역시 증가하는 것을 좌시하지 않을 것이다. 특히, 다주택자들을 부동산 투기꾼으로 규정하고 투기는 근절시킬 것이며 서민을 위한 임대주택공급 확대 등으로 서민주거복지 안정에 매진할 것으로 예상한다.

더 중요한 것은 이런 문재인 정부의 부동산 정책 기조와 더불어 2018년부터는 이전 정부에서 부동산시장을 활성화시키면서 공급되었던 주택들이 이제 입주를 맞이하고 있으며 미국의 금리인상과 함께 우리나라도 금리를 인상하기 시작했다. 또한 정부의 가계부채증가를 줄이고 주택시장을 안정화시킨다는 명목으로 대출을 규제하기 시작하였으며 한편으로는 임대주택공급 확대라는 주거복지 로드맵을 발표하는 등 어느 것 하나 부동산시장을 안심하게 만들지 못하고 있다.

▲ 권대중교수

2018년 부동산 시장 예측
2018년 부동산시장은 상반기 매물증가, 하반기 거래절벽 가능성 우선 문재인 정부의 부동산 정책에 따라 2018년 부동산 시장에서 가장 큰 이슈는 대출규제와 다주택자 양도세 중과세 그리고 입주물량 공급과잉이다. 따라서 매매가격은 신DTI시행과 양도세 중과세 및 다주택자 임대주택 등록 활성화방안의 영향으로 수요는 감소하면서 매물은 증가하는 현상이 나타날 것이다. 물론 지역별 차이는 있겠지만 이러한 영향으로 가격은 다소 하락할 것으로 예상되며 그 영향은 주택시장 전반에 미칠 것이다.

특히, 상반기 매물이 상반기에 모두 소진되는 않을 것으로 예상되며 여기에 입주물량 공급과잉과 겹치면 수도권 일부지역부터 가격하락이 진행될 가능성이 크다. 물론 하반기로 넘어가면 오히려 입주물량 공급과잉과 함께 수요가 감소한 상태에서 거래절벽 현상이 나타나는 지역도 있을 것으로 예상된다. 물론 강남권은 영향이 적을 것으로 예상된다. 역시 강남은 강남이기 때문이다. 그리고 강남권을 제외한 다른 지역의 낙폭은 시간이 경과하면 할수록 커질 가능성도 있다. 이미 경기 남부지방에서는 분양가격 이하 매물이 나타나기 시작했으며 거래절벽현상이 나타나고 있다. 한마디로 2018년 매매시장은 매물과 가격측면에서 모두 상고하저 현상이 나타날 것이다.

전세시장은 강남의 재건축 이주수요와 일부 임대주택 등록 활성화 방안에 따른 영향으로 미리 가격
을 올리는 현상 등 서울 일부지역에서는 가격오름세가 나타날 수 있다. 하지만 대부분의 지역에서 여전히 입주물량 공급과잉으로 안정세를 보이면서 수도권 일부지역에서는 역 전세난도 나타날 수 있다. 이미 경기남부지방에서는 전세가격도 턱없이 낮은 가격으로 시장에 나오고 있다. 그러나 월세 역시 임대주택 등록 활성화 방안에 따른 영향으로 미리 월세를 인상할 가능성도 있다. 하지만 전반적으로 월세 인상폭은 물가상승폭을 따라갈 것으로 예상된다.

결론적으로 2018년 부동산 시장은 외나무 다리위에 서 있는 듯 불안한 출발로 가격불안전성이 커지는 한해가 될 것으로 예상된다. 문재인 정부는 2017년 5월9일 대통령에 취임한 이후 6개월이라는 짧은 기간에 부동산 대책을 7번이나 발표했다. 물론 6번은 규제대책이었으며 1번은 공급확대 대책이었다.

문재인 정부의 부동산 정책방향은 분명 이전 정부와는 다른 규제와 압박 그리고 임대주택 공급확대
정책으로 이해하면 좋을 것이다. 여기에 다주택자에 대한 등록의무화도 생각하고 있으며 보유세 인
상까지도 생각하고 있다.

부동산 특히, 주택으로 돈을 벌 생각은 접어야 한다. 지금까지 문재인 정부가 발표한 대책만으로도
시장은 충분히 안정화된다. 따라서 실수요자나 가수요자나 주택구입을 서둘 필요는 없다고 생각한
다. 왜냐하면 장기적으로 주택공급은 늘어나고 인구는 감소하기 때문이다. 

<글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수, (사)대한부동산학회 회장> 

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