정부가 지난 10월 24일 발표한 가계부채 종합대책에 대한 부동산 시장의 평가입니다. 이번 대책의 집중 타깃은 ‘다주택자’와 ‘부동산 임대사업자’인데요. 정부는 주택뿐만 아니라 오피스텔 등 상업용 부동산을 포함한 ‘부동산 임대사업’에 대한 대출까지 옥죄기로 했습니다.

문재인 대통령이 지난 5월 9일 대통령에 취임한 이후 6.19, 8.2,9.5, 10.24대책 등 6개월만에 무려 4번이나 부동산 대책을 발표하였습니다. 그런데 가장 강력하다고 하는 8.2대책으로 서울 전역이 투기과열지역으로 규제되었으며 11곳은 투기지역으로 규제받고 있습니다. 여기에 수도권지역 일부와 부산지역까지 청약조정대상지역으로 규제하면서 한동안 청약과열은 물론 가격이 상승하던 부동산시장은 관망세로 돌아서고 있는데요.

이번에는 가계부채종합대책을 내놓으면서 금융시장까지 규제하고 나서 주택시장을 더욱 어려워질 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 이러한 규제 이외에도 연말쯤 금리인상과 이후 입주물량 공급과잉까지 우려되어 부동산 발 경기 침체가 올 수 있다는 우려도 나오고 있는데요.

관련 소식을 현재 (사)대한부동산학회 회장이며 명지대학교 부동산대학원 교수인 권대중교수와 경인여자대학교 서진형 교수 그리고 성결대학교 김진 교수를 대한부동산학회에서 만나 지난 10월 24일 정부가 발표한 가계부채종합대책 내용과 이후 부동산시장을 진단해 보겠습니다.

왼쪽부터 김진 교수(성결대), 권대중 교수(명지대), 서진형 교수(경인여자대학교),

 

Q.권대중 교수님! 우선 이렇게 정부가 가계부채종합대책을 내놓게 된 배경은 어디에 있습니까?
A_ 권대중 교수_ 이렇게 정부가 가계부채종합대책을 내놓게 된 배경은 지난 6월 기준으로 가계부채가 1388조 원이 넘어서 이제는 1400조를 넘었다고 하는 위기감을 느끼고 있으며 이중에서 주택담보대출이 744조로 계속 증가하고 있으며 향후 금리가 올라갈 경우 다중채무자 등 대출을 받은 사람들 상당수가 상환능력에 문제가 있다고 판단한 듯합니다. 여기에 대출을 받은 대부분의 사람들이 투기적 수요로 주택에 투자를 했다는 것이지요. 그래서 이번에 가계부채를 줄이고 투기적 수요를 잡는다는 차원에서 발표하게 된 것입니다.

Q. 지난 10월 24일 정부가 발표한 가계부채 종합대책이 어떤 내용을 담고 있으며 부동산 시장에는 어느 정도 영향을 미칠 것으로 보십니까?
A_ 권대중 교수_ 우선 정부가 발표한 10.24 가계부채종합대책은 한마디로 대출을 받아 집을 구입하지는 말라는 얘기 같습니다. 그러면서 다주택자들은 대출이 있는 경우 주택을 매도하거나 임대주택사업자로 등록하라는 것입니다. 물론 저소득층이나 무주택자에게는 문을 열어놓고 있습니다.

구체적인 내용을 살펴보면 가계부채 관리에 대해서 첫째, 취약차주에 대한 맞춤형정책이며 둘째, 총량측면의 리스크 관리대책이고 셋째, 가계부채의 구조적 대응차원이라고 할 수 있습니다. 이 중에서 부동산시장에 직접적 영향을 미칠 대책이 바로 두 번째, 총량 측면의 리스크 관리 대책인데 이것이 대출규제입니다. 따라서 이번 대책으로 대출을 옥죄기 때문에 주택시장은 거래 자체가 어렵게 될 것이며 그 여파는 부동산 시장을 침체기로 만들 수도 있습니다. 왜냐하면 8.2대책도 대부
분 규제정책인데 법률개정이 통과되어 시행을 하고 있기 때문에 엎친 데 덮친 꼴이 되어 더욱 그렇습니다. 

A_ 서진형 교수_ 가계부채 종합 관리방안은 가계부채 관리 로드맵으로 대출자의 상환능력을 고려한 대출관리, 서민·취약층 지원확대 등을 포함한 종합적인 정책입니다.가계부채 관리방안은 인위적인 대출 억제보다 사전 위험 관리에 중점을 두고 ‘처음부터 나누어 갚아나가는 방식’, ‘처음부터 갚을 수 있는 만큼 대출하도록 유도하는 전략’, ‘제2금융권 非주택 대출 관리’ 등의 내용을 담고 있어 부동산시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 우리나라 가계자산은 금유자산과 부동산의 구성 비율이 20:80이고 부동산은 대부분 담보대출을 통한 구매로 이루어지기 때문에 가계부채와 밀접한 관련을 가지고 있습니다. 따라서 가계부채 관리방안은 부동산 수요자의 감소를 가져오고, 갭투자(전세와 대출을 끼고 집 구입)의 어려움 등으로 거래절벽을 유발하게 될 것입니다. 그리고 신규 아파트시장은 미분양의 증가로 건설회사의 경영악화와 국내경기의 침체로 이어질 가능성이 있습니다. 물론 부동산시장의 양극화(강남과 비강남, 서울과 지방 등)는 심화될 것 같습니다. 강남3
구나 도심은 공급보다는 수요가 많기 때문에 수요억제책만으로는 한계가 있을 것으로 보입니다.

A_ 김진 교수_ 저도 두 분 교수님과 생각이 같습니다. 

 

Q. 이번에 가계부채종합대책을 발표한 대표적 규제방법이 바로 현재 사용하고 있는 DTI규제에서 한발 더 나아가 신DTI를 시행하겠다는 것이며 2018년 내년 하반기부터는 DSR도 시행한다는 것입니다. 그 내용을 좀 설명해 주시지요. 주택시장에 어떤 영향을 미칠 것이라고 생각하십니까?
A_  예, 우선 지금 대출받을 때 적용하고 있는 DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율로 주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연 소득의 일정 비율로 제한하는 것입니다. 만약 총부채상환비율이 50%이고, 연간 소득이 3,000만 원이라면 총부채의 연간 원리금 상환액은 1,500만 원(3,000만 원×0.5)을 초과하지 않도록 대출규모가 제한됩니다.

상환기간이 길수록 연간 상환액은 감소하므로, 상환기간을 통해 대출규모의 조절이 가능하지요.
지금 DTI 적용은 은행에서 기존 대출을 받고 있으면서 새롭게 대출을 신청하면 기존에 대출을 받은 주택에 대해서는 이자상환능력만 보고 새로 대출을 받는 주택담보대출에 대해서는 원금과 이자를 동시에 상환할 수 있는지 그 능력만 심사해서 대출을 주고 있습니다. 그런데 신DTI는 기존에 주택담보대출을 받아서 현재 상환하고 있는 주택과 새로 신청한 주택담보대출의 원금이자 상환능력을 동시에 포함하여 대출가능금액을 결정하기 때문에 대출 금액이 많이 내려갑니다.

단, 이렇게 계산할 경우 미래소득을 포함한 대출을 심사하기때문에 고정수입이 있는 젊은 직장인의 경우에는 대출금액이 예전보다 약 2~3배 많아집니다. 그러나 소득이 현재는 많지만 미래소득 기간이 짧은 50~60대는 대출 금액이 현저히 낮아지고 소득이 없는 60대 이후는 대출 받기가 어려워집니다. 여기에 2018년 내년 하반기부터는 DSR(Debt Service Ratio)을 시행합니다. 이것은 총부채원리금상환비율로 모든 대출은 원금이자를 동시 상환하는 방식으로 대출을 심사하고 여기에는 마이너스통장을 비롯하여 카드론이나 자동차 할부 등 수입에서 지출되는 세금과 연금을 제외한 모든 지출비용을 따져서 대출이 발생하기 때문에 더욱 대출받기 어려워질 것입니다. 이게 시행될
경우 소득대비 대출규제가 시장을 재편할 것으로 보입니다.

A_ 서진형 교수_ DTI(Debt To Income), 신DTI, DSR(Debt Service Ratio) 등 일반인들은 이름도 생소하고 이해하기 힘든 대출규제정책들이 쏟아지고 있습니다. 이러한 대출규제정책을 쉽게 설명하면 예전에 담보대출을 통하여 부동산을 구매하고 대출이자만 상환하다가 집값이 상승하여 집값 상승분으로 대출금을 상환할 수 있었는데 이제는 집값이 오르지 않기 때문에 소비자가 원금과 이자를 상환할 수 있는 범위 내에서 대출을 받으라는 의미입니다. 즉, 이제는 능력 있는, 수입 있는, 직장이 있는 수요자만 대출금 상환능력 범위 내에서 대출 받아 집을 장만하라는 의미입니다.

이번 대책은 풍선효과를 유발할 것입니다. 제1금융권보다 상대적으로 금리가 높은 제2금융권의 가계대출 수요가 증가될 것이고, 향후 금리가 인상되면 다중채무자나 저신용, 저소득가구 등 취약가구는 물론 정상적으로 가계대출을 받은 소비자까지 원리금 및 대출이자 상환에 어려움을 겪을 것입니다. 이는 주택시장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 주택을 매수하고자 하는 열기는 사라지고, 주택임대사업자의 추가수요도 사라지고, 주택임대사업희망자의 수요도 사라지고, 대출이 필요없는 부자만이 주택을 매수할 수 있습니다. 그리고 실수요자는 관망세로 돌아서 전세수요로 전환될 것입니다.

이는 전세가격의 상승으로 이어져 서민들의 전세금부담이 가중될 수 있습니다. 물론 거주수요가 지속적으로 발생하는 지역,정주여건이 양호한 지역, 초과수요가 있는 특별한 지역 등은 소폭 상승 또는 보합세가 유지되겠지만, 지방이나 투자수요가 감소한 지역, 신규물량이 많은 지역은 주택시장의 침체기를 맞이할 가능성이 있습니다.

A_ 김진 교수_ 내년부터 시행하겠다는 DSR의 경우는 사실 지금까지 나온 정부의 부동산 규제 중 가장 강력한 규제책이 아닌가 생각이 됩니다. 현재 시행되고 있는 DTI나 LTV갈은 경우에도 대출이 많이 나오지 않아서 주택 구입하기가 쉽지 않았습니다. 사실 부동산이나 주택을 구입할 경우에 100% 자기 자본으로 구입하는 경우는 그렇게 많지 않습니다. 왜냐하면 전액 자기자본으로 구입하기에는 가격이 너무 높기 때문에 대부분의 경우에는 대출을 안고 구입을 하고 있습니다. 따라서 제도가 본격 시행되는 내년이 오면 아무래도 대출이 용이하지 않기 때문에 부동산시장이 다소 어려워지지 않을까 우려가 됩니다.

Q. 부동산 업계에서는 이번 대책으로 주택시장에서의 거래 위축과 가격상승 제동이 불가피하다는 분위기가 나오고 있다고 하는데요. 과연 부동산 과열이 한풀 꺾일까요?
A_ 권대중 교수_ 예, 지난 8.2부동산대책의 강도 높은 규제와 이번 10.24 대출까지 어렵게 되어 주택시장은 분명 한풀 꺾일 것입니다. 여기에 금리도 상승하고 있습니다. 다라서 주택시장이 어려워지면 건설시장도 어려워질 것입니다. 단지, 우려가 되는 것은 1가구 1주택자가 주택을 이전하는 경우에도 대출을 받는 것이 어려워져 중산층에 대한 배려가 미흡했다는 점입니다.

 

그러나 오히려 나이가 젊은 직장인 같은 경우는 미래소득을 반영하여 대출을 주기 때문에 가장 큰 혜택을 보게 되었습니다. 반대로 소득이 없거나 나이가 많은 중장년층은 대출이 어려워져 곤란을 겪을 수도 있습니다. 특히, 다주택자인 경우에는 이번 기회에 임대주택사업자로 등록을 하거나 매각하지 않으면 금리인상 등 시장 환경이 녹녹치 않아 어려워질 수 있다는 것을 빨리 이해해야 할 듯합니다.

A_ 서진형 교수_ 주택시장에서의 거래위축과 가격상승은 제동이 불가피한 것으로 보입니다. 그러나 장기적으로 이러한 현상이 지속될지는 좀 더 지켜보아야 할 것입니다. 그리고 우리나라 전체 부동산시장의 위축보다는 비강남, 지방, 초과공급이 집중된 지역을 중심으로 거래위축이나 가격하락의 현상이 나타날 것입니다. 또한, 부동산시장의 양극화는 더 심화될 것 같습니다. 부동산정책이 부동산시장을 이긴 사례는 없습니다. 노무현정부도 부동산시장의 규제정책을 시행하였지만 부동산시장은 반대방향으로 진행되었습니다. 과거 정부의 부동산활성화 대책도 활성화시키지 못한 정책들이 많이 있습니다.

이처럼 부동산정책은 장기적 측면에서 로드맵을 갖고, 수요공급정책을 적절하게 시행하여 거래절벽에 따른 가격억제정책이 아니라 시장의 유동성을 유지한 점진적 상승을 유도하여야만 국가경제 대한 부담을 줄일 수 있습니다. 예를 들어 강남아파트가격이 급등한다고 강남아파트가격을 잡으려고 우리나라 전체에 해당하는 규제정책으로 ​전국을 규제할 것이 아니라 보유세를 강화하여 수요를 억제하는 정책, 보유세금을 부담할 능력이 부족한 보유자에게는 이전수요를 유발하는 정책 등 수요
억제정책도 중요하지만 수요이전유도정책도 필요한 것입니다.

A_ 김진 교수_ 당연히 대출이 어려워지면 부동산 시장은 위축이 되리라고 봅니다. 그리고 방금 권대중 교수가 말씀하신 기존의 대출을 받은 1가구 1주택의 경우에는 매매를 못하는 상황이 생길 수도 있다고 봅니다. 즉 이사를 하고 싶어도 하지 못하는 경우가 생길 수도 있다는 뜻이지요. 예를 들어 기존에 보유하고 있는 주택을 매도하고 신규 주택을 매수할 경우에 발생하는 대출 금액이 적게 나온다고 가정한다면, 주택 구입에 따른 추가자금 충당이 어려워지기 때문에 아무래도 매매가 힘들 것으로 생각됩니다. 그렇게 되면 부동산거래 시장이 작아질 수밖에 없게되겠지요.

 

Q. 분양시장도 중도금대출 한도 축소로 직격탄을 맞고 있습니다. 거래 위축에 따른 미입주 물량이 늘어날 가능성도 배제할 순 없구요. 이렇게 되면, 주택사업 비중이 높은 중견,중소 건설사들의 타격이 클 것으로 예상되고 있습니다. 세분 교수님들은 어떤 의견이신가요?
A_ 권대중 교수_ 우선 중도금대출 자체는 심사가 깐깐해 지는 것이지 대출 자체를 막는 것은 아닙니다. 그러나 수분양자가 주택을 분양받고 중도금 대출을 받으면 준공 이후 주택담보대출로 전환될 때 문제가 됩니다. 2018년부터는 신DTI를 적용하기때문에 부채가 있거나 나이가 많아 소득 기간이 짧거나 소득이 적은 사람들은 대출금액이 줄어들어 중도금 대출만큼 대출이 발생되지 않을 수 있습니다. 이렇게 되면 분양받은 수분양자가 잔금을 치루지 못하고 미등기사태가 되거나 미입주 사태가 벌어질 수 있습니다. 그렇기 때문에 분양시장에 혼란이 오거나 아니면 처음부터 신중해져 수분양자가 줄어들 수 있습니다. 물론 이런 사태가 벌어지면 건설사가 잔금 등을 대납해주는 식의 편
법이 나타날 수도 있지요. 어쨌든, 자본력이 약한 중소 건설사들은 어려움이 예상되며 결국 공급이 줄어들 수도 있습니다. 여기에 김현미 국토부 장관이 후분양제를 들고 나와 건설사 입장에서는 미래가 불투명하다고 생각하고 있습니다.

A_ 서진형 교수_ 6.19, 8.2, 9.5, 10.24대책 등이 발표되면서 신규아파트시장에도 한파가 몰려올 것으로 보입니다. 국토교통부에 따르면 올 상반기만 해도 감소 추세를 보였던 미분양 아파트는 잇단 부동산규제정책이 발표된 이후에 증가세로 돌아선 것으로 나타났다고 발표하였습니다. 이는 6·19부동산 대책에 이어 8·2부동산 대책, 10·24가계부채 종합대책까지 정부의 강력한 부동산 규제책이 쏟아지면서 신규아파트를 분양받으려는 수요가 줄어들면서 미분양 아파트가 증가하고 있는 것입니다.

또한 정부의 새로운 가계부채 대책과 금리인상 가능성이 커지면서 주택 수요자의 소비 심리를 크게 위축시키고 있기 때문입니다. 그리고 앞으로 10년간 연평균 물량의 두 배에 육박하는 대규모 아파트공급물량이 예정되어 있어 대량으로 아파트 미분양이 발생할 경우에 자금사정의 여력이 있는 대형건설사보다 주택사업 비중이 높은 중견, 중소 건설사들이 어려움을 겪게 될 것입니다. 주택공급과잉과 아파트수요억제 규제가 동시에 진행되고, 금리인상에 따른 미입주와 계약파기가 발생하고, 신DTI 대출규제가 시행되고, 주택 분양보증이 축소되는 등 신규아파트 분양사업의 어려움이 심화될 것입니다.

A_ 김진 교수_ 건설회사 입장에서 보면 큰 타격이라고 봐야겠지요. 앞서 말했다시피 100% 자기자본으로 구입하는 경우가 많지 않기 때문에 중도금 대출 한도 축소라는 카드는 건설회사 입장에서 보면 엄청난 충격이라고 생각됩니다. 더군다나 신 DTI나 DSR 등이 시행된다면 중도금뿐만 아니라 잔금까지 납부가 어려워 질 것이기 때문에 분양시장 자체가 어려워질 수 있습니다. 다만, 저는 풍선효과가 나오지 않을까 걱정입니다. 풍선효과란 우리가 풍선을 불어서 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 튀어나오는 것처럼 주택시장에 대한 규제이다 보니 상대적으로 대출규제가 약한 상가나 오피스텔, 아파트형 공장 등으로 분양시장이 옮겨가지 않을 까 우려가 됩니다.

Q. 부동산 임대사업자는 이번 대출 규제의 또 다른 타깃입니다. 임대업자 이자상환비율(RTI : Rent To Interest) 규제가 자칫 정부의 임대업 등록유도 정책을 저해할 수 있다는 우려도 제기되는데요? 여기에 대한 의견은 어떠신가요? 

A_권대중 교수_ 사실, 가계부채대책에서 내놓은 임대업자 이자상환비율(Rent To Interest, RTI) 규제가 자칫 정부의 임대업 등록유도 정책을 저해할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 내년 3월부터 은행권에서 상가나 주택 등 부동산임대업을 하는 대출자의 상환능력을 심사할 때 RTI를 산출해 참고지표로 운영한다는 것입니다. 임대업자 이자상환비율(RTI)은 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값입니다. 내년 4월 시행예정인 다주택자 양도소득세 중과에 앞서 도입되는 제도입니다. 특히, 임대업자 이자상환비율을 도입하면 부동산 임대업자의 신규 대출은 까다로워지게 됩니다. 실제 은행은 임대업자의 이자상환비율(RTI)을 100% 이상 되도록 관리할 계획이라고 합니다. 연간 임대소득이 이자 비용보다 많은 선에서만 돈을 빌려줄 수 있다는 얘기지요.

가령, 임대업자 이자상환비율을 150%(임대소득이 이자의 1.5배)로 관리하면 임대업자들은 부채를 줄여야 합니다. 구체적인 숫자(비율)는 아직 정부가 내놓지는 않았지만 아마도 은행에 미루지 않을까 합니다. 단지, 수익형 부동산 투자에도 풍선효과가 나타날까 봐 선제적으로 대응하는 취지에서 내놓은 듯합니다. 그런데 이를 시행하면 결국 임대업자는 이자 비용을 줄일 수밖에 없습니다. 특히 임대업자가 임대료를 시장 형성가격 이상으로 갑자기 올리기는 힘들기 때문에 원리금 상환 압박을 가하는 효과를 가져올 수도 있습니다. 문제는 부동산 임대업자의 대출규제가 강화되면서 다주택자의 임대업 등록 활성화를 통해 전월세 상한제 등 서민주거 지원정책을 추진하려던 국토교통부
정책에 차질을 빚을 가능성이 높습니다.

결국, 다주택자들은 아마도 정부의 임대업자 대출규제 강화를 지켜보는 가운데 임대업 등록을 고민하게 될 것입니다. 등록하지 않은 부동산 임대업자의 경우 임대업자 이자상환비율을 적용하기 어렵다는 점을 감안한다면 인센티브를 통해 자발적 등록을 유도하지 않을까 합니다. 임대업자 이자상환비율은 임대업자로 등록하면 기업대출로 심사받기 때문에 담보인정비율(LTV) 등 개인대출 규제를 전혀 받지 않는다는 점을 고려하면 임대업 등록이 다주택자에게 불이익으로 돌아오지는 않을 수도
있습니다.

A_ 서진형 교수_ 부동산 임대사업자는 등록임대사업자와 미등록임대사업자로 나눌 수 있습니다. 그런데 정부에서는 미록사업자에 대한 등록유도에 초점을 맞출 것이 아니라 미등록사업자의 정의, 업체 수, 임대주택 수 등에 현황파악이 선행되어야 할 것으로 보입니다. 파격적 세재혜택을 통한 등록을 유도하거나 등록의무화를 통한 등록제도를 시행하거나 하는 제도적 보완이 필요한 것입니다. 무작정 대출규제를 통하여 임대사업자로 등록하는 방안을 방해해서는 안 될 것입니다. 하여튼 임대업자 이자상환비율(RTI : Rent To Interest) 규제는 부동산 임대사업자 한명이라도 규제가 이루어진다면 진입규제의 효과가 있을 것으로 보입니다.

A_ 김진 교수_ 이번 정부의 임대업자 임대상환비율 규제는 결국 대출을 받아서 임대업을 하는 경우에는 어렵게 하겠다는 취지가 담겨있는 것 같습니다. 부동산 산업이 아닌 다른 제조업의 경우를 보더라도 매출 수익이나 자산보다도 대출 규모가 더 높아서 결국 사업이 망하는 경우가 있듯이 대출을 받아서 임대업을 할 경우에 만약에 집 값 하락이나 공실이 발생하여 임대에 문제가 생겼을 경우에는 부채상환이 어려워지고 임차인은 임대료를 돌려받지 못하게 될 수도 있으니까요. 그런데 이렇게 임대료 상환비율 규제를 하면 상대적으로 임대료 상승으로 불씨가 튀지 않을까 걱정됩니다. 예전에도 이런 경험이 있었는데요. 전세금 상한제 정책이 시행하니까 바로 보증금에 월세시장으로
부동산시장이 재편되고 전세 주택이 품귀현상이 일어났었지요.

Q. 시장 전반에 걸친 가격 조정이 불가피 할 것이라고 하는데요. 일각에서는 ‘갭투자’가 사라지지 않고 더욱 기승을 부릴 것이란 전망도 나옵니다. 또 다른 풍선효과가 나타날 가능성이 있다는 건데 왜 그런가요?
A_ 권대중 교수_ 시장은 지역별로 물건별로 가격 조정이 나타날 것입니다. 그러면서 규제가 덜한 지역이나 규제가 없는 지역을 중심으로 풍선효과도 나타날 수 있습니다. 왜냐하면 아직 시장에는 1000조 원에 가까운 유동자금이 있기 때문입니다. 그래서 향후 가격이 하락하면 매매가격대비 전세가격이 좁아져 경제적 여유가 있는 사람은 이번 기회에 대출을 받지 않고 갭투자를 해서 향후 매매차익을 낼 수도 있습니다. 이게 바로 정책의 모순이며 양극화의 걱정입니다. 그렇다고 모두 규제할 수는 없지 않습니까?

결국, 돈 있는 상류층은 대출을 축소하거나 강화하는 것에 큰 관심이 없습니다. 가격이 하락하면 기회라고 생각하지요. 그래서 부동산 정책은 시장상황에 맡기되 상, 중. 하 모두를 만족시킬 수가 없어 중서민층을 중심에 놓고 정책은 만들거나 시행되어야 합니다. 너무 서민층을 중심으로 하면 중산층이 모두 사라집니다. 그렇다고 상류층을 중심에 놓고 정책이 만들어지면 서민이 죽어나지요.

이번 정책은 서민층을 중심으로 내놓은 정책이라고 할 수 있습니다. 그래서 중상류층에서는 캡투자나 규제가 없는 지역의 투자 등 풍선효과가 나타날 수 있다고 벌써부터 염려하는 것입니다. 

 

A_ 서진형 교수_ 부동산시장은 살아 움직이는 생물체입니다. 시장은 항상 정책을 앞서갑니다. 부동산정책이 발표되면, 그 정책은 죽은 정책이고 부동산시장은 이에 대응하여 살아갑니다. 이러한 사장의 대응전략이 풍선효과로 나타나게 됩니다. 이번 대책으로 인한 풍선효과는 대표적으로 투자자들의 선택과 집중입니다. 가계부채 종합대책의 발표로 부동산 투자심리가 위축되고, 부동산담보대출의 규제로 전반적인 매수세가 크게 감소함에도 불구하고 강남3구 등은 공급 제한에 따른 희소가치로 타 지역과 다른 가격상승이라는 기대심리가 지속될 것으로 보입니다. 그리고 무엇보다 가계부채 대책이 중산층 집중규제로 가격이 일부 하락하게 되면 여유자금이 풍부한 고액 자산가들에게
는 또 다른 부동산투자의 기회를 제공할 수 있다는 문제점이 있습니다. 그리고 부동산담보대출규제는 신용대출의 증가로 이어질 것입니다. 신용대출의 증가는 이자부담의 가중으로 이어지고, 이는 개인의 신용부실, 금융권의 부실로 이어져 사회적 문제가 될 수 있습니다.

A_ 김진 교수_ 좀 전에 말씀드린 풍선효과는 언제나 나타나는 현상으로 봐야 합니다. 어느 한 쪽을 누르면 반드시 다른 반대쪽은 튀어나올 수밖에 없는 거니까요. 만약 한쪽을 누르는데 다른 한쪽이 튀어나오지 않는다면 결국 터지게 되는 거니까요. 그런 의미에서 본다면 갭투자나 풍선효과를 걱정한다는 것은 아직 건강하다는 신호 아닐까요? (웃음) 권 교수님이나 서 교수님 말씀처럼 모두가 만족하는 정책은 어렵습니다. 다만 대다수를 차지하는 중서민 정책으로 간다면 성공 가능한 정책이 되지 않을 까 합니다. 

Q. 무엇보다 집값 상승의 진원지인 강남 재건축 시장에 대한 규제가 현실화되면서 부동산 시장의 관망세는 짙어질 것이라는 진단인데요. 그럴까요?
A_ 권대중 교수_ 강남지역의 재건축시장은 금년 말까지 현 상태를 유지할 것으로 보입니다. 그러나 내년부터는 재건축초과이익환수제가 시행되기 때문에 금년 같은 과열은 없을 것이라고 예상됩니다. 다만 그래도 강남은 강남이기 때문에 강남의 투자자들 생각은 바뀌지 않을 것입니다. 강남지역의 미래를 예측하기는 어렵지만 금년 말까지는 관망세, 내년부터는 다소 하락할 수 있습니다.

A_ 서진형 교수_ 10·24가계부채 종합대책 같은 각종 대출규제등 정부의 연속된 규제 정책에도 불구하고 공급에 제약이 있는 강남지역은 수요가 풍부하기 때문에 강남의 재건축 아파트는 당분간 관망세가 유지될 것으로 보입니다. 그런데 강남의 재건축 아파트의 향방은 재건축초과이익환수제가 시행되는 내년에 결정될 것으로 보입니다. 그러나 내년에도 재건축주택을 소유한 소유자는 가격을 현시세보다 낮게 강남 재건축 물량을 급매로 매도하지 않을 것이므로 강남 재건축 아파트의 시세는 현 상태를 유지할 것으로 보입니다.

A_ 김진 교수_ 인간의 기본적인 심리는 자기가 태어나고 현재 살고 있는 지역에 가장 큰 애정을 느끼고 편안함을 느낀다고 합니다. 우리가 생각하는 강남은 흔히 부자들만 사는 지역으로 생각하지만 거기에서 태어나고 살고 있는 사람은 그 지역이 가장 선호하는 지역이 될 수 있습니다. 왜 연예인들이 강남이나 이태원 같은 지역을 선호하겠습니까? 물론 돈이 많거나 능력이 되기도 하겠지만 나름대로 자기들만의 편안함과 모든 인프라가 갖추어진 편리함을 충족시켜주기 때문입니다. 그래서 저는 강남의 집 값은 어떤 규제가 와도 다소 위축은 되더라도 급격한 가격 하락은 없을 것으로 생각됩니다. 하지만 이번 정부의 강력한 대출 규제가 시행된다면 또 다른 변수가 생길수도 있겠지요. 신규 진입자는 어려워지고 기존 보유자는 관망하면서 버티는 현상이 나타날지도요.

사실 제 개인적인 생각으로는 이번 규제가 시장에 먹히지 않는다면 보유세 강화도 생각해보고 있습니다. 보유세, 즉 쉽게 말해서 재산세 같은 경우에도 양도세 중과제도 같은 제도를 포함시키는 방법도 생각해 볼 수 있겠지요. 1가구 1주택의 재산세는 동일하지만 1가구 2주택의 경우 재산세 중과를 시키는 거지요. 또 1가구 3주택의 경우에는 더 많은 중과를 한다면 다주택보유자들의 경우 자연스럽게 임대업자 등록을 유도할 수도 있겠지요. 재산세의 경우에는 1년에 한 번씩 내는 세금으로 다주택 보유자의 경우 재산세 중과를 한다면 심리적 부담이 커질 수 있어서 부동산시장의 투기적 요소가 줄어들 수도 있다는 것이 저의 개인적인 생각입니다.

Q. 이번 대책이 부동산 시장에는 커다란 변화를 예고하고 있는데 실수요자나 매매대기수요 등 집을 구입하려는 사람이나 매도하려는 사람은 어떻게 해야 할까요?
A_ 권대중 교수_ 우선 실수요자면서 젊은 사람들의 경우 내년부터 미래소득을 포함한 신DTI를 시행하기 때문에 내 집 마련을 서둘 필요가 없습니다. 그러나 기존에 주택이 있는 나이 많은 이전수요자들 중 대출을 받아야 하는 경우에는 금년 말까지 대출을 받아 이전하는 것이 내년보다는 좀 더 대출을 받을 수 있어 금년 말에 이전하는 것이 좋을 것입니다. 또 기존에 다주택자들 중 다중채무자들은 이자가 상승하고 있으므로 매도하지 않으려면 고정금리장기대출로 바꿔야 할 것이며 이자가 부담스러운 사람들은 금년 또는 내년 상반기에 매도하는 것이 좋을 것입니다. 물론, 주택을 구입하더라도 꼭 필요한 지역에 능력에 맞는 대출과 주택규모, 주택가격을 잘 선택해서 구입해야 할 것입니다.

이제는 주택가격이 급상승하거나 그러지는 않을 것입니다.워낙 규제가 강하기 때문입니다. 또 한 가지 예상되는 것은 아마도 강남지역의 다주택자는 매도하지 않을 가능성이 큽니다. 그 이유는 경제적 여유가 있는 사람들이 많기 때문입니다. 그리고 재건축초과이익환수제의 시행 역시 매도시장에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다. 단지, 강남지역이 아닌 다른 지역에서는 아마도 다주택자가 일부 매도하는 물건이 나올 것으로 예상되며 재건축 물건뿐만 아니라 재개발사업 물건도 사업이 지연되거나 가격이 하락하면 시장에 많이 나올 것으로 예상됩니다.그렇게 되면 가격도 하락하겠지요? 매물이 많이 나오는데 매수자가 적어지면 말입니다.

A_ 서진형 교수_ 저는 개인적으로 실수요자​들은 개인의 자금규모나 입지여건을 고려한 희망지역이 있으면, 투자개념보다 이용개념으로 부동산을 단기적으로 매수하는 전략을 구사해볼 필요가 있습니다. 앞으로 급격한 가격상승은 기대하기 어렵겠지만 지가의 상승, 인건비의 상승, 건축자재가격의 상승 등으로 분양가의 상승의 필연적입니다. 따라서 본인의 라이프 사이클을 고려하여 자신에게 맞는 상품, 가격, 지역 등을 고려하여 매수하는 전략도 무방하다고 봅니다. 그리고 매도자 입장에서는 좀 더 시장상황을 관망하면서 장기적 전략을 모색해 볼 필요가 있습니다. 과도한 대출로 대출이자에 대한 부담이 크다면 매도를 고려할 필요가 있겠지만 재무구조가 안정적이면 보유전력
도 구사해 볼 필요가 있습니다.

A_ 김진 교수_ 이번 주택담보대출 규제의 목적이 신규 주택 구입이나 젊은 층의 미래소득 대비 담보대출을 포함하고 있기 때문에 직장인이나 신규 구입하시는 분들은 주택 구입이 더 용이해질 것으로 기대가 됩니다. 다만 우려되는 부분은 퇴직을 앞두고 있는 분들이나 소득이 없는 분들은 대출규제의 부분에 해당되므로 자산 평가나 원금상환과 이자 부분을 생각하셔서 처분하시거나 임대업자로 등록하셔야 될 것입니다. 권 교수님께서도 말씀하셨지만 이제는 주택가격이 급등할 수 없는 시장으로 변화하고 있습니다. 빠르게 변화하는 시장에서 살아남는 방법은 정책에 발 빠르게 대처하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

Q. 권대중 교수님, 도대체 부동산 정책이란 무엇입니까?
A_ 권대중 교수_ 부동산 정책이란? ‘조직의 여망을 성취하는 활동과정이며 목표달성을 위한 수단이다’이라고 『부동산학 총론』에 기술되어 있습니다. 이는 부동산 문제해결이나 처방을 위해 공익차원에서 택하는 목적 지향적 행동이라는 말이지요. 또 부동산학을 처음 시작한 고 김영진 교수는 부동산 정책을 ‘여러가지 부동산 문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 인간의 관계를 개선하려는 우리들의 공적 노력’이라고 정의하였습니다.

▲ 권대중 교수(명지대학교)

따라서 부동산 정책은 정부기관이 부동산 문제를 해결 또는 개선하고 부동산과 인간과의 관계를 개선하기 위하여 만든 지침 또는 행동 방안을 의미합니다. 그런데 우리나라의 부동산 정책은 주택시장 안정과 국민 주거복지 향상이라는 목표 하에 부동산 가격안정 또는 투기억제, 경기활성화 등을 달성하기 위해 시장에 개입해 온 지 오래되었습니다.

그동안 우리나라의 부동산 가격은 매우 불안정한 모습을 보여왔으며 온 국민이 부동산 투자 또는 투기를 통해 많은 돈을 벌 수 있다는 기대감이 형성되어 왔고 이는 사실로 나타나 부동산에 대한 과잉 집착이라는 현상이 매 정부마다 주요 정책 이슈로 떠올랐지요. 그래서 부동산 정책은 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 발표하였고 문제점이 발생하면 후속조치를 시행함으로써 가격 안정을 되찾는 형태로 추진되어 왔습니다. 이러한 정책의 반복성은 부동산 시장 안정을 위해서는 지속적이고 일관성 있는 정책을 만들고 추진해야 하는데 한계가 있었지요. 그래서 앞으로의 부동산 정책은 부동산 특성을 감안한 단기적,중장기적 계획을 세워 일관되게 추진되어야 할 것입니다.

 

Q. 그러면 정부가 어떻게 해야 부동산 가격이 안정될까요?
A_ 권대중 교수_ 우리나라의 부동산 정책 유형은 시장의 과열을 막기 위한 가격 안정 대책, 즉, 투기억제 정책과 침체된 시장을 회복시키기 위한 적극적인 경기 활성화 대책으로 구분할 수 있습니다. 첫째, 가격 안정 대책으로는 수요 억제측면에서 거래규제, 조세강화, 금융규제 등이 주로 사용되어 왔습니다. 공급 측면에서는 분양을 통한 신규공급과 임대주택공급 확대가 대표적인 가격 안정 조치라 할 수 있습니다. 가격 상승을 부추기는 재건축 등 정비사업을 비롯한 공급측면의 각종 규제 강화와 분양가 상한제 등도 주택가격 안정을 위한 주요정책이었지요. 또한 분양가 자율화와 건설사 지원을 위한 각종 대책들도 이에 해당됩니다. 이외에도 토지공개념 제도의 도입, 등기관리와 중개업의 투기단속, 세무조사 등도 있었지요.

둘째, 경기 활성화 대책은 투기억제 대책에서 취해진 각종 규제와 함께 자금과 세제지원을 통한 수
요 진작을 하였습니다. 그리고 공급 확대정책은 대규모 신도시도 건설뿐만 아니라 각종 공급 규제 완화를 통해 공급을 확대했으며 거래 활성화를 위해서는 취득세 완화와 양도세 완화 등도 사용되었지요. 이외에도 서민 주거안정 대책에는 전세 자금 및 서민 주택구입 자금지원 등 수요 진작을 꾀했다는 점에서 경기 활성화 대책으로 분류될 수 있으며 저가주택, 임대주택 공급 확대를 통한 서민 주거 안정대책은 공급 확대를 통한 가격 하락 요인으로 작용했다는 점에서 가격 안정 대책으로 분류할 수 있습니다.

이제는 이러한 정책에서 좀 벗어날 때가 되었습니다. 왜냐하면 장기적으로 주택공급은 늘어나고,
인구는 감소하고, 젊은 사람들 사이에는 이미 주택에 대한 개념도 바뀌고 있습니다. 따라서 부동산 업계는 물론 건설업계도 이제는 스스로 변화하는 환경 속에서 살아갈 수 있는 새로운 길을 모색해야 하는 시기가 되었다는 것을 인식해야 합니다. 정부도 앞으로의 부동산 정책을 예전과는 다른 방식으로 접근해야 하며 특히, 부동산만의 특성을 잘 이해하고 그 특성에 맞는 지역별, 물건별, 계층별, 맞춤형 정책을 만들어가야 합니다. 지금보다 더 세분화된 정책 말입니다. 규제가 능사는 아닙니다. 오늘보다 내일을 바라보는 정책, 중·서민층이 잘살 수 있는 정책, 미래를 보고 정책을 만들어가야 합니다.

A_ 서진형 교수_ 부동산 가격을 안정시켜야 하나요? 왜요? 너무 쌩뚱 맞은 질문인가요? 급격한 상
승을 억제하고 가격상승에 따른 소득은 과세를 통하여 소득재분배를 하면 어떨까요? 모든 정권은 부동산투기 억제정책을 정권의 명운을 걸고 시행했지만 대부분의 경우에 실패하였습니다. 왜냐하면 종합적 측면의 접근이 부족하였으며, 장기적 측면보다 단기적 측면에서만 정책을 시행하지 않았기 때문입니다. 그리고 국민들에게 부동산정책에 대한 신뢰감을 주지 못하였습니다. 언젠가 변할 것이라는 시그널을 주었습니다. 따라서 이제는 부동산정책의 신뢰성을 회복하고, 장기적면 측면의 로드맵을 만들어 정권사상 중심이 아닌 국민을 최우선으로 고려한 정책으로 전환하게 되면 부동산가격은 스스로 안정될 것으로 기대됩니다.

A_ 김진 교수_ 역대 정부의 가정 큰 정책의 화두가 어쩌면 부동산정책이 아닐까 합니다. 부동산정
책이 성공하면 그 정부는 성공했다라고 하는 말까지 나온 걸 보면은요. 이번 문재인 정부도 불과 6개월 남짓한 기간에 이렇게 강도 높은 규제를 내놓고 특히 내년의 규제 정책까지 세워서 압박하는 보면 알 수 있을 것입니다. 우리나라는 과거 부동산 투기로 인해 부자가 많이 탄생하고 부동산으로 자산형성을 한 기회가 많아서 부동산에 대한 기대가 굉장히 높은 편입니다. 하지만 이제는 인구의 규모나 주택의 과잉공급, 지역적 편차 등으로 인해 일괄적이고 보편적인 정책으로 부동산시장을 규제하는 것은 힘들다고 보입니다. 이를테면 1가구 1주택의 경우에는 규제에서 완화시키고 다주택자에 대해서는 임대업으로 등록해서 건강한 시장으로 활성화시키는 방법으로 간다면 부동산가격도 안정화될 것으로 기대됩니다.

끝으로 존경하는 권대중 교수님과 서진형 교수님, 김진 교수님과 함께 자리할 수 있어서 영광이었
습니다. 감사합니다.  [정리= 서정현 본지 편집장]

 

[저작권자ⓒ 조세플러스. 무단전재-재배포 금지]