투자에 있어서 ‘위험 없는 수익은 없다’라는 용어와 잘 어울리는 분야가 있다면 바로 NPL, 즉 부실채권일 것이다. 부실채권이 대중적인 재테크 수단으로 자리 잡기 이전인 몇 년 전만 해도 NPL시장은 ‘물 반, 고기 반’이라는 말이 과장된 게 아니었다.

법인을 비롯하여 개인들까지 우후죽순 생겨난 AMC자산관리회사 또는 컨설팅업체가 보유한 NPL채권을 ‘사후정산’ 또는 ‘론세일’ 형식 등으로 마구잡이로 투자를 해왔기 때문이다. 전문가의 도움 없이 암암리에 투자를 했던 많은 사람들 중에는 더러는 이익을, 더러는 손실을 보기도 했다.

2014년 그 시절 NPL시장은 레드오션과 같았으므로 AMC자산관리회사 또는 컨설팅업체들은 자신만의 새로운 시장을 만들겠다며 블루오션을 외치기까지 했다. 이처럼 부실채권 시장이 너무 과열되어 정상적인 방법으로는 수익을 내기 어려워지자 편법을 써서 수익을 내려는 일부 AMC자산관리회사 또는 컨설팅업체들은 투자자들을 상대로 ‘사후정산’이라는 투자방식을 이용했다.

당시 신종투자라는 명목 하에 투자가 암암리에 진행이 된 것은 경매물건의 낙찰가율이 높아지고,수익률은 상대적으로 낮아져 경매물건의 낙찰로는 투자자들을 만족시킬 수가 없었기 때문이다. 이럴때 소액투자가 가능하고 안전하다는 명목 하에 ‘론세일’ 투자가 함께 붐을 탔다. 론세일투자는 절세효과를 누릴 수 있는 것은 물론 80~90%까지 대출이 가능한 질권대출로 소액투자를 할 수 있는 데다 채권매입에 따른 명의이전으로 안전성과 높은 수익률을 보장한다는 말에 많은 투자자들의 호응을 얻었다.

투자 사기행각의 만연

이 무렵 수익을 보장할 수 없는 NPL을 무차별적으로 매입한 후 지식이 부족한 투자자를 상대로 장점이 되는 부분 즉, 일반 경매보다 낙찰 가능성이 높고 회수기간이 짧은 데다 양도소득세 또한 절약할 수 있다는 것을 부각시켜 투자유치를 선동했다. 그 결과 NPL시장은 피해사례가 속출하고 인터넷 상에는 ‘섣불리 투자했다간 큰 낭패를 볼 수 있어 주의해야 한다.’라는 문구가 오르내리고 “부실채권을 사들여 법원 경매를 통해 되팔고 수익금을 나눠주는 투자대행을 해주겠다.”는 방식으로 사기를 치는 AMC자산관리회사 또는 컨설팅업체들이 등장했다.

전문가들이 볼 때는 이러한 문구가 위험하다는 것을 인지하지만 지식이 부족한 일반투자자들은 인터넷상에 오르내리는 문구에 대해서 진위를 따지기 전에 소액투자라는 단어에 혹해서 투자를 결정하는 경우가 많았다. 그래서 전문가들은 투자시장을 살얼음판을 걸어가는 것에 비유하곤 한다. 많은 사람들이 얼판 위에 있으면 얼음이 두껍고 튼튼할 것이라 생각하고 위험에 대한 인식 없이 무조건 얼음판으로 뛰어 들어가는 것을 AMC자산관리회사 또는 컨설팅업체에 대한 무한 신뢰, 또는 PL투자에 대한 무지로 비유한 것이다.

투자자들은 경각심 갖고 대처해야

채권투자에 따른 사기행각이 정점을 찍을 무렵 정부는 개정 대부업법(2016년 7월 25일)을 시행하였다. 이로 인하여 NPL경매시장에서 장기간 호황을 누리던 악덕 AMC자산관리회사 또는 컨설팅업체가 사라지는가 싶었다. 그런데 불과 1년도 채 되기 전부터 신종사기행각을 벌이는 업체들이 NPL시장에 암적인 존재로 다시 두각을 나타내고 현재에 이르기까지 소액투자자들을 울리고 있다.

2017년 1월 어느 날, 인터넷 상에서 우연히 접했던 신종사기 행각을 다시 보게 되었다. ‘부실채권 낙찰가 부풀리기’, ‘채권변제순위도 조작’하기 등으로 고수익을 찾아 나선 개미투자자를 울게 만들고 더 나아가서는 담보대출을 해준 금융사에도 막대한 손실을 끼쳤던 내용이다. 즉 저당잡은 부동산을 높은 가격에 낙찰받은 뒤, 거액의 담보대출을 받아 가로채는 수법이다. 부동산 컨설팅업계에서 잊을 만하면 다시 이슈화되어 나오는 사기(詐欺) 기사내용치곤 현 시점에서 정석코스 대로 영업을 잘 하는 업체들까지 이미지에 손상을 입을까 걱정되는 바, 염려스러운 점이다.

NPL투자에서는 돈을 버는 것도 중요하지만 지금은 사기를 안 당하고, 투자함정에 안 빠지는 것만으로도 투자의 절반 이상은 성공했다고 할 정도로 투자사기와 투자함정이 난무하다. 현 시점, 투자에 대한 주변 소리들 대부분이 사기, 횡령들 뿐이니 지인을 비롯하여 주변인들이 투자를 하고자 한다면 전문가와 상담한 후 시작해도 늦지 않다고 조언을 해준다. 이런 조언을 해줘도 대부분의 투자자들은 나름대로 노하우를 지니고 있으니 걱정말라고 한다.

투자 사기와 함정들은 점점 더 진화되는 양상인데 투자자들은 이런 사기와 함정 속에서 옥석을 어떻게 가릴 수 있을까. 이럴 때일수록 신중하게 투자하는 것 외에 따로 왕도가 있을 수 없다.

▲문광현 JS대부 자산관리(주) 대표

대부업법 개정 이후 새롭게 정비된 AMC자산관리 및 대부자산관리 등에 종사하는 전문가는 사명감을 갖고 투자자들이 옥석을 가릴 수 있도록 투자형태, 투자종목, 투자컨설팅을 성심껏 지원해야 된다.아울러 직접적인 사기는 아니지만 투자함정에 빠져 허우적거리는 주변인들이 많이 속출하는데 투자함 정도 사기와 함께 주의를 해야 한다.

전문가 입장에서는 주의를 요하는 투자종목이라고 할지라도 모두 나쁘다는 것은 아니다. 다만 투자 수준과 내공이 다르기 때문에 투자종목에 투자를 할 경우 분석을 제대로 해서 좋은 결실을 거두라는 뜻이다. 따라서 투자의 제1원칙은 ‘안전’이다. 부동산투자에 있어서 유행에 덜 민감한 투자처로 NPL투자를 선택하지만 모든 투자는 이익과 손실이라는 양면성을 갖고 있다.

대부분 전문가의 입장에서 보면 일반투자자가 수익률 높은 NPL를 매입할 확률은 낮다. 투자란 가능성이 있는 곳에 자금과 시간을 투입하고 이익과 손실을 분석해 저평가된 채권을 매입해야 되는데 일반투자자들은 채권투자를 직접 하기에는 실력이 부족하다. 그래서 채권투자가 가능한 전문가의 도움을 받아야 하는 것이다. 현명한 투자자는 수익만을 추구하지 않고 투자에 따른 손실 리스크 유무와 범위를 먼저 체크하고 투자한다.

주변에서 투자를 한다고 하니 나도 해보자는 식으로 급하게 시장에 뛰어들기보다 투자를 하기 전에 자신만의 투자방법도 정립하고 이것도 어렵다면 최소한 나만의 기준 정도는 세워야 하지 않을까. 또한 경매에 대한 지식 없이 NPL투자에 뛰어드는 건 매우 위험하다. 투자하려는 NPL 물건이 있으면 반드시 현장 답사를 하고 기본적인 권리분석, 임차인 분석, 선순위채권 분석은 필수로 해야 한다. 채권관계가 복잡하게 얽혀 실제 경매가 진행되기까지 자금이 묶일 위험도 있으므로 전문가의 조언을 권장한다. <글/ 문광현 JS대부 자산관리(주) 대표>

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