인텔리전트 빌딩시스템 시설이란 건축물빌딩관리요소(냉·난방, 급수·배수, 방범, 방재[방화(防火)를 포함한다], 전기, 조명 등)의 4가지 이상을 중앙관제장치 시스템(기능별 별도관제시스템 포함. 이하 같다)에 의하여 자동관리·제어하는 시설을 말한다. 

다만, 사무자동화시설(OA)과 정보·통신시설(TC)은 인텔리전트 빌딩시스템 시설의 범위에서 제외하며, 빌딩관리요소가 중앙관제장치시스템에 의하여 자동제어 되지 아니하는 시설(예 : 단순개별관리 또는 단순중앙관리 시스템)을 제외한다.

1. 쟁점
병원 건축물에 인텔리전트 빌딩시스템 빌딩관리요소 4가지 이상이 중앙관제장치 시스템에 의하여 자동관리·제어되는 시설이 설치된 것으로 보아 시가표준액에 10%를 가산하여 재산세를 부과할수 있는 지 여부

2. 청구인 주장
쟁점건축물에 설치된 시스템은 냉·난방, 방범, 조명, 급·배수, 전력 등의 빌딩관리요소 중 4가지 이상이 ‘자동관리·제어’되는 수준에 이르지 못한다. 대부분 단순 모니터링 또는 수동 제어 방식이며, ‘자동관리·제어’가 인정되는 요소는 4가지 미만이므로 인텔리전트 빌딩시스템으로 보아 10%를 가산한 재산세 부과 처분은 위법하다.

3. 과세관청
쟁점건축물은 BEMS(Building Energy Management System)와 MEGA-NT3 소프트웨어를 갖추고 있으며, 이를 통해 냉방, 난방, 공조, 급수·배수, 방재·방화, 조명, 전기, 방범, 주차관제 등 9개의 빌딩관리요소를 자동제어한다. 

특히 냉·난방을 ‘냉방, 난방, 공조’의 3개 요소로 분리하고 ‘주차관제’를 별도의 요소로 보아 4가지 이상 요건을 충분히 충족하므로, 가산율을 적용한 처분은 정당하다
 

4. 조세심판원 판단
과세관청은 빌딩관리요소 중 ‘냉·난방’은 ‘냉방’과 ‘난방’, ‘공조’의 3가지 요소로, ‘주차관제’는 ‘방범’과 분리하여 별개의 관리 요소로 보아 총 5가지의 빌딩관리요소에 해당한다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다.

「지방세법」제4조 제2항은 토지 및 주택 외의 건축물에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하면서, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1의2호 다목 및 ‘지방세 시가표준액 조사·산정 기준’ 등에 의하면, 인텔리전트 빌딩시스템이 설치된 건축물에 대하여 5% 또는 10%를 가산하여 시가표준액을 결정하도록 규정하면서 지방세 시가표준액 조사·산정 업무요령에서 “인텔리전트 빌딩시스템 시설이란 건축물빌딩관리요소(냉·난방, 급수·배수, 방범, 방재[방화(防火)를 포함한다], 전기, 조명 등)의 4가지 이상을 중앙관제장치 시스템(기능별 별도관제시스템 포함. 이하 같다)에 의하여 자동관리·제어하는 시설을 말한다”라고 규정하고 있다.

조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 바(대법원 2020.7.29. 선고 2019두56333 판결 외 다수, 같은 뜻임), 위 지방세법령 등에 의하면 인텔리전트 빌딩시스템의 빌딩관리요소를 ‘냉·난방’, ‘급수·배수’, ‘방범’, ‘방재[방화(防火)를 포함한다]’, ‘전기’, ‘조명’ 등으로 구분하고 있는 점, 위에 열거된 내역에 의하면 빌딩관리요소들은 빌딩의 각 관리대상 기능에 따라 구분하고 있는 것으로 보이는 점, 따라서 처분청 임의대로 빌딩의 기온 및 공기조절 기능과 관련된 관리요소인 ‘냉·난방’을 ‘냉방’과 ‘난방’, ‘공조’의 3요소로 구분한다거나, 빌딩의 출입통제 기능과 관련된 ‘주차관제’를 ‘방범’과 분리하여 별개의 요소로 파악할 근거가 없는 점이다.

조세심판원은 이미 주차관제를 방범의 한 요소로 보아 판단하기도 하였던 점(조심 2023지3672, 2024.7.16.), 빌딩관리요소의 수를 기준으로 과세요건을 정하고 있는 이 사건에 있어 만일 처분청 의견과 같이 빌딩관리요소를 처분청 임의대로 결정할 수 있다고 보면, 처분청이 과세요건을 임의로 확장하는 것이어서 조세법률주의 원칙에 정면으로 반한다할 것인 점 등에 비추어 인텔리전트 빌딩시스템 시설에 해당하는지 여부는 냉·난방, 급수·배수, 방범, 방재[방화(防火)를 포함한다], 전기, 조명의 6가지 빌딩관리요소를 기준으로 판단하는 것이 타당하다고 할 것이다.
 

다시 요약하면 빌딩관리요소의 해석 기준은 조세법률주의 원칙에 따라 지방세 시가표준액 조사·산정 업무요령에 열거된 ‘냉·난방, 급수·배수, 방범, 방재, 전기, 조명’의 6가지 요소를 기준으로 판단하는 것이 타당하다.

그리고 쟁점건축물의 경우 빌딩관리요소 중 몇 개가 자동관리·제어되는 시설에 해당하는지 여부는
1) 방재 시설의 경우 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없으므로 자동관리·제어하는 시설이 설치된 것으로 볼 수 있다.

2) 방범 시설의 경우 쟁점건축물의 각 층 및 주요지점에 CCTV가 설치되어 있는 점, 중앙통제실에서 CCTV의 모니터링이 가능하며, 출입증 및 통합 SI를 통하여 출입권한 및 방문객 관리를 하고 있는 점, 중앙통제실에서 전체 주차상황 및 층별 주차현황도 파악할 수 있고, CCTV를 통해 주차한 차량의 차량번호, 위치 등 상세한 정보도 파악할 수 있는 점, 엘리베이터도 중앙통제실에서 관리를 할 수 있는 점 등에 비추어 보면 자동관리·제어 시설이 설치된 경우에 해당한다고 봄이 타당하다(조심 2019지2004, 2020.4.21. 같은 뜻임).
3) 또한, 냉·난방 시설의 경우 현장확인 당시 중앙통제실에서 개별공간에 대한 온도 모니터링 뿐만 아니라, 온도조절까지 가능한 것으로 확인되었는바, 이 또한 자동관리·제어 시설이 설치된 것으로 볼 수 있다(조심 2019지2004, 2020.4.21. 같은 뜻임).
4) 그러나, 쟁점건축물에 설치된 ‘전기’, ‘조명’, ‘급수·배수’ 시설의 경우 중앙통제실에서 모니터링이 가능하기는 하나, 주로 모니터링 기능(조명의 경우 구역별로 컨트롤할 수 있는 부분이 있기는 하나, 개별공간에 대한 컨트롤은 불가능한 것으로 확인되었다)을 수행하고 있을 뿐, 중앙통제실에서 개별공간 별로 조명의 On/Off, 물의 사용량 제한, 전기 공급의 조절 등을 할 수 있는 시스템은 설치되지 아니하는 바, 위 시설이 자동관리·제어되는 상태에 이르렀다고 보기는 어렵다 할 것이다(조심 2023지3672, 2024.7.16., 조심 2023지5264, 2024.7.25., 같은 뜻임).

그렇다면, 쟁점건축물의 경우 빌딩관리요소 중 총 3개(방재, 방범, 냉·난방)가 자동관리·제어되는 시설에 해당한다 할 것이므로, ‘지방세 시가표준액 조사·산정 기준’ 제19조 제2항 제5호 및 [별표8] 등에 따른 빌딩관리요소 4가지 이상인 인텔리전트 빌딩시스템 시설로서 시가표준액의 가산 대상에 해당한다고 볼 수 없다.

따라서, 처분청이 쟁점건축물의 시가표준액에 10%를 가산한 후 이를 쟁점건축물의 과세표준으로 보아 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.(조심 2024지0625, 2025.11.5.)

장상록 안진세무법인 부대표     (법학박사,경영학박사, 부동산학박사) ◇ 경력 現) 한국세무사회 세무연수원 교수 現) 한국조세연구포럼 부회장 現) 한국세무회계학회 부회장 現) 한국조세정책학회 부회장 現) 한국지방세학회 부회장 現) 대한세무학회 부회장 現) 법제처 국민법제관 現) 안진세무법인 부대표 ◇ 저서 취득세 이해와 중과세해설(도서출판 탐진, 2024, 2025) 부동산보유세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2025) 취득세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 개발부담금 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 부동산개발 세무실무(도서출판 탐진, 2022) 취득세 해설과 신고실무(도서출판 탐진, 2020 2022) 산업단지 입주기업 지방세감면실무(북랩, 2020) 지방세 세무조사 실무(삼일인포마인, 2017 2019) 지방세 체납정리 실무(삼일인포마인, 2015 2017) 사회복지법인의 세무와회계실무(세연T&A, 2013)

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