1. 공유물 분할로 인한 취득 개요
공유물의 분할 등에 의한 취득의 경우 세목 통합 전에는 등록세만 과세되던 것으로 세목 통합 후인 현재에도 종전의 등록세에 해당하는 정도의 부담이 되도록 특례세율로 조정되었다. 

공유물 분할에 따른 취득세 표준세율이 2.3%(법 제11조 ① 5호)이므로 특례세율은 2%를 뺀 0.3%가 된다. 등기부등본상 본인 지분을 초과하는 경우는 ‘공유물 분할에 따른 취득세 표준세율’ 적용이 안되므로 일반적인 표준세율 4%가 적용된다.

공유물 분할은 이해관계 때문에 법 적용이 명확하지 않은 경우가 빈번하다. 공유취득 후 장기간 시간이 흐른 경우, 그 과정에 상속 등으로 소유권 이전이 복잡하게 발생하기도 하고, 지리적 위치나 부동산의 사용관계 등을 고려할 때 공유물의 분할인지, 교환취득에 해당하는지 또는 그 과정에서 재판을 거쳤으면 판결에 의한 취득인지 복잡한 세법적용의 문제가 나타나기도 한다. 

공유물 분할에 따른 소유권의 이전에 대해 현행 규정에서 ‘취득세’ 특례세율로 규정하고 있는데, 그렇다면 공유물 분할에 따른 표준세율 2.3%가 적용되는 것은 어떤 경우인지 사례를 찾기 어렵다.
즉 공유물 분할 취득관련 법 제11조 제1항 제5호(표준세율)와 제15조 제1항 제4호(특례세율)의 관계가 모호하다. 이는 공유물 분할로 인해 새로운 지번(새로운 토지)에 대해 소유권을 취득하는 것이므로 취득세 편에서 규정하는 것이고, 다만 실질에 변화가 없으므로 세율의 특례로 구분하여 실질적인 세부담은 없게 한 것으로 이해된다.

구 등록세 당시의 공유물 분할 관련 대법원 결정(구 등록세 관련)을 보면 다음과 같다. 

공유·합유 및 총유물의 분할에 대한 등록세율을 분할로 인하여 받은 부동산가액의 1,000분의 3으로 정하고 있다. 여기에서 공유물의 분할이라 함은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매로서 소유권의 취득에 해당한다고 할 수도 있으나, 이는 실질적으로 공유물에 분산되어 있는 지분을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 소유 형태를 변경한 것에 불과한 것이므로 그 실질을 중요시하여 공유물 분할로 인한 부동산등기에 대하여 일반적인 소유권 취득의 경우보다 낮은 취득세율을 적용하는 것이다.

그런데, 공유자들이 협의에 의하여 공유물을 분할하는 경우 원래의 공유 지분을 초과하여 취득한 부분에 관한 권리의 이전은 단순한 소유 형태의 변경에 불과하다고 볼 수는 없다. 공유물의 분할은 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합 고려한 합리적인 방법으로 지분 비율에 따라야 할 것이고, 여기에서의 지분 비율은 원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의하여야 할 것이다(대법원 98두10387).

공유물의 분할 후 자산가액의 비율이 원래의 공유지분의 범위를 넘어서는 것이라거나 또는 원래의 공유지분의 비율과 분할 후 자산가액의 비율과의 차이에 따른 정산을 하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 협의에 의한 공유물분할은 원래의 공유지분에 따라 분할한 것으로서 지방세법 제131조 제1항 제5호(현 §15①4) 소정의 공유물의 분할에 해당한다고 보아야 할 것이고, 이러한 법리는 지분교환의 형식으로 한 개의 공유물을 분할하여 그 중 특정 부분에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러 개의 공유물 또는 공유자산을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분 비율에 따라 하나하나 분할하는 대신 지분 비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정 공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 98두10387).

대법원 판례에 따르면 한 개의 공유물을 분할하여 그 중 특정 부분에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러 개의 공유물 또는 공유자산을 일괄하여 분할하는 경우에도 적용된다. 예를 들어 지역과 가치가 다른 복수의 부동산을 공유하고 있다가 교환으로 취득하는 경우 공유물 분할로 본다.

대법원 98두10387에서는 서로 다른 지역에 있는 임야를 단독으로 취득한 경우 공유물 분할로 인정하였고, 95누5656(양도소득세 사건)에서는 예식장 영업허가권을 포함한 여러 개의 공유재산을 한꺼번에 분할하여 각자의 단독소유로 한 경우, 공유물 분할로 인정하였다.
 

최근 2022두58742 사건의 경우 상속과정에서 상속인이 공동소유한 예식장, 주차빌딩, 관광호텔, 연립주택을 공동소유 하다가 지분을 다시 조정한 경우까지도(지분 조정 이후에도 공유로 소유) 공유물 분할로 보았다.
 

그런데 극단적인 경우로 살펴보면 A부동산은 갑 1%, 을 99%, B부동산은 갑 99%, 을 1% 소유인 상황에서 A 부동산은 갑이 소유하고, B부동산은 을이 소유하는 경우 사실상 교환임에도 판례에 따라 공유물 분할이라 할 수 있을지, 또한 상호 교환하고 싶은 의사가 있다면 서로가 소수의 지분을 이전하여 공동소유로 만든 후 공유물 분할을 한다면, 유상취득에 대한 세율을 피해가는 매우 불합리한 상황이 초래될 수 있다. 따라서 세법에서 추구하는 실질의 개념을 반영하여 공유물 분할의 범위를 명확히 할 필요가 있다고 사료된다.
.
한편 공유물분할 취득에 대한 과표 적용과 관련하여, 2018.1.1. 지방세법 시행령 개정으로 명확히 하였다(영 제29조의 2 신설). 

공유물 분할 후 단독으로 소유하게 되는 부동산의 과표 적용시 전체 가액을 기준으로 과세하는지(행안부 지방세운영과-4333, 2011.9.14.), 기존의 소유지분을 제외하고 산정하는지(조세심판원 결정, 조심2016지0364, 2016.6.24.) 혼선이 있었다. 그에 따라 공유물을 분할하여 특정 공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우의 과세표준은 그 특정 공유물 ‘전체’의 시가표준액으로 명확히 하였다.

① 공유물 분할시 당초 지분권을 초과하는 부분은 공유물분할로 볼 수 없음 : 원고와 문OO은 이 사건 각 부동산을 포함한 병원 동업 관련 자산과 부채를 일괄하여 분할하였으나, 취득세의 과세와 관련하여서는 그 분할 대상 자산 중 취득세의 과세물건에 해당하는 이 사건 각 부동산만을 기준으로 공유물의 분할에 해당하는지를 판단하여야 함. 

원고와 문OO은 이 사건 각 부동산에 관하여 1/2 지분씩을 보유하고 있다가 제1부동산을 문OO의 단독소유로, 제2 내지 4부동산을 원고의 단독소유로 분할하였음. 원고가 취득한 제2 내지 4부동산의 가액이 원고의 원래 공유지분의 범위인 이 사건 각 부동산의 가액 중 1/2에 해당하는 금액을 넘어서지 않는 한도 내에서는 지방세법 제11조 제1항 제5호의 공유물의 분할에 해당한다고 보아야 함(대법원 2016두32008, 2016.5.12.).

② A와 B가 공유하던 甲토지를 甲토지(A, B 공유)와 乙토지(A 단독소유)로 분할한 경우, 甲토지의 경우 공유자 모두(A, B)를 납세의무자로 하여 甲토지 전체를 과표로 함 : 구 지방세법(분법 전)에서 공유물의 분할은 취득의 실질을 중시하여 구 취득세는 비과세(제110조 4호), 등록세는 1천분의 3의 세율을 적용하였고, 지방세법 분법 이후에도 납세의무자가 종전과 같은 부담을 지도록 통합 취득세는 1천분의 3의 세율을 적용하도록 하고 있음. 

또한, 개정(2017.12.29.)된 지방세법 시행령에서 공유물을 분할하여 특정 공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우의 과세표준은 그 특정 공유물 전체의 시가표준액으로 명확화하였음. 따라서 그 분할된 부동산 전체의 시가표준액을 과세표준으로 각각 취득세 납세의무가 있다고 할 것임(지방세운영과-2407, 2018.10.12.).

③ 공유물 분할로 부동산을 취득하는 경우 등기일이 취득일임 : 공유물 분할은 당사자 사이의 협의에 따라 이루어지는 것이 원칙이며, 공유자 사이에 협의가 성립하지 아니한 때에 한해 공유자는 법원에 공유물의 분할을 청구(민법 제268조 ①)할 수 있는데, 협의에 따른 공유물분할의 경우에는 단독소유하기로 한 부분에 관하여 다른 공유자의 공유지분을 이전받아 등기를 마침으로써 비로소 그 부분에 대한 대세적 권리로서의 소유권을 취득하게 되는 점(대법원 2011두1917), 판결로 인한 공유물분할이라 하더라도 세율통합 전(~2010)에는 등기일에 납세의무를 부여한 것으로, 납세의무 성립 원인이 등기행위에 있다는 점 등을 종합해 볼 때, 협의 또는 판결에 따라 공유물 분할이 이루어지는 경우 취득시기는 등기일로 보아야 할 것임(지방세운영과-24, 2018.1.4.).

④ 공유물 분할로 인한 취득시 당초 지분 및 초과 지분 판단시 실제 교환가치에 상응하는 안분 방법이 있다면 시가표준액 비율을 배제하고 그 가액 안분비율을 인정하여야 함 : ‘공유물 분할로 인한 취득인지 여부’는 원칙적으로 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 방법으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의한 분할이 이루어졌는지 여부에 따라 결정된다고 할 것임. 

따라서 이 사건 상가의 과세표준 중 공유물의 분할로 인한 부동산 취득에 해당하는 부분의 비율은 이 사건 상가를 실제 취득한 원인이 무엇인지 여부에 따라 결정된다 할 것이고, 만약 이 사건 분할합의에 따른 이 사건 상가 및 이 사건 부동산의 가액이 합리적인 방법으로 산정되어 실제 교환가치에 상응하는 것이라면 적어도 그 가액이 원고의 당초 지분에서 차지하는 비율만큼은 특례 세율이 적용(대법원 2020두53972, 2021.2.4.).
 

⑤ 공유재산에 대한 취득세 세율특례 적용 : 1필지 안의 甲(35/100)과 乙(65/100)이 공동소유한 2동(면적비율 : A동 35, B동 65)의 주택에 대해 A동의 乙지분은 甲에게, B동의 甲지분은 乙에게 소유권을 이전하여, A동은 甲, B동은 乙의 단독 소유로 변경할 경우, 「지방세법」 제15조 제1항 제4호에 따른 세율의 특례 적용 대상임(지방세운영과-569, 2016.3.3.).
 

⑥ 부동산의 지분을 신탁 후 공유물분할을 위한 형식적 경매절차에서 신탁한 부동산의 지분을 경락자의 지위에서 매수한 경우라면 일반적인 ‘취득’에 해당 : 원고가 2009.4.30. 00신탁회사에 이 사건 부동산의 1/2 지분을 신탁하여 신탁등기를 한 때부터 신탁된 지분의 소유권은 대내외적으로 수탁자인 00신탁회사에게 이전되었다고 봄이 타당한 반면, 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하여 부과하는 유통세의 일종으로서의 취득세의 성격을 고려할 때, 신탁관계의 특성을 고려하더라도 위와 같이 신탁된 지분이 실질과세 원칙에 따라 원고에게 여전히 귀속되어 있다고 평가하기는 어려움(대법원 2021두45510, 2021.10.28.).
 

⑦ 법인들이 도로를 사이에 두고 공동으로 신축한 인접 아파트 단지들의 상가들이 분양되지 않아 공동으로 소유하고 있던 공유상가들을 각각 단독 소유로 하는 것에 대해 공유물분할에 따른 세율대상이라고 보았음(부동산세제과-3009, 2023.8.8.).

⑧ 공유인 주택 부속토지를 상속받은 후 해당 토지를 공유물 분할하는 경우 주택취득세 중과가 적용되는 새로운 취득으로 볼 수 있는지의 여부에 대하여 토지를 상속받은 이후 그 공유관계를 해소하였다고 하더라도, 주택 취득세 중과 적용에 있어서는 당초 상속받은 주택의 부속토지로서의 성격을 그대로 유지하는 것으로 보는 것이 합리적일 것으로 판단됨(부동산세제과-966, 2023.3.8.).

⑨ 공유물과 비공유물이 혼재된 교환계약이라 하더라도, 원래 공유물이었던 부분에 대해서는 본인 지분 범위 내에서 공유물 분할 특례세율을 적용해야 함.

즉 원래 본인이 보유했던 지분 가액(교환가치) 범위 내에서의 취득은 특례세율(0.3%) 적용하고, 당초 공유 관계가 없었던 부동산(이 사건의 관광호텔)이 교환 대상에 포함된 경우, 해당 부분은 공유물 분할로 볼 수 없어 일반세율(4%)을 적용(대법원 2022두58742, 2023.2.2.)
 

2. 공유토지분할에 관한 특례법 시행에 따른 분할
공유토지분할에 관한 특례법(2012.2.22.개정)에 의한 공유물분할과 관련하여 분할시까지 최종 동의(합의)하지 않은 공유자가 당초 토지를 소유하게 되는 경우에만 등록면허세(법제28조①1마)를 과세한다(지방세운영과-3588, 2012.11.8.).

즉 토지 소유권행사 등의 불편을 해소하기 위해 현재의 점유 상태를 기준으로 공유자 전원의 동의가 없어도 토지를 분할할 수 있도록 하는 공유토지분할에 관한 특레법이 2012.5.23.부터 3년간 한시적으로 시행되고 있는 바, 공유자 전원의 동의가 없어도 분할이 가능토록 한 해당 법률의 시행 취지 및 이로 인한 분할의 특성 등을 감안하여 해당 법률에 따라 분할되는 토지 중 지번 변동 없는 당초 토지에 대해서는 등록면허세( 기타등기)를 과세한다(지방세운영과-3413, 2012.10.26.).

3. 집합건물의 공유물 분할
복수의 토지소유자가 공동주택 건축허가를 받아 공동건축주 명의로 공사를 진행을 하여 준공을 하고(공동 건축주에 대한 원시취득 과세), 동시에 집합건물 호별 공동명의 소유로 소유권 보존등기도 이루어진 후 특정 호에 대해 단독소유권을 가질 필요가 있어 공유물 분할이 이루어진다.
또한 일반건축물로 준공된 건축물(공동명의)을 집합건축물로 전환과 동시l에 공유물 분할이 이루어지는 경우가 있다. 

이와 관련하여 사례를 보면 2명이 공동소유하고 있는 동일 규모와 가액의 집합건물 2개동을 각각 공유자 명의로 단독등기하는 것은 여러 개의 공유물을 일괄 분할하면서 각 공유물의 지분과 가액을 함께 고려하여 특정 공유물 전체에 대해 단독소유권을 부여하는 것으로, 공유물의 지분비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 분할을 통해 특정부부분에만 집중시키는 공유물 분할의 한 유형에 해당하므로 공유물 분할에 따른 취득세율(현행 법 제15조①4)을 적용해야 한다(지방세운ㅇ여과-5660, 2011.12.12.).

4. 구분소유적 공유관계 해소로 인한 취득
부동산실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목(부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우)에서 규정하고 있는데 이러한 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득에 대해서는 세율특례(공유물 분할로 인한 취득과 동일))를 적용한다.(법 제15조①)

취득등록세는 공유권 분할, 합병 등 형식적인 소유권 이전의 경우를 제외한 구분소유 공유물의 명의신탁 해지방식에 의한 지분이전의 경우 그간 취득 등록세를 일반세율로 과세하였다. 그러나 구분소유 부동산을 공유지분 취득시 등기를 하고 취득등록세를 납부하는데 실질이 공유권 분할과 유사하여 과세 형평성 제고와 이중과세 문제 해소 차원으로 공유권 분할과 같이 취득세 비과세, 등록세 저율과세(0.3%) 필요성 대두되어 2010.6.4.개정되었다. 

이후 지방세법 분법(2020.12.27.) 후 취득세 2.3%에서 중과기준세율(2%)을 뺀 0.3%를 적용하게 되었다.

일반 공유는 공유자 전원이 공유물 전부를 사용수익하는 것이지만 구분소유적 공유관계에서는 각 공유자는 자기의 특정매수 부분을 배타적으로 사용수익하고 나머지 부분에 대하여는 사용수익권이 없다. 수인이 대지를 특정하여 매수하고 다만 그에 관한 소유권 이전등기만은 편의상 공유지분 등기를 경로한 경우에는 각자 특정매수한 부분에 관하여 상호 명의신탁을 하고 있는 것으로 본다.(대법원 72다317)
 

구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고 공유자들 사이에 그 고유물을 분할하기로 약정하고, 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유 사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다(대법원 2004다71409).

①변경등록등기 없이 구분소유적 공유관계 설정에 따라 종전 소유비율이 달라진 경우 : 쟁점 부동산의 각 소유자가 해당 부동산을 지분비율로만 공유하고 있는 형태에서 건물을 부분적·물리적으로 구획·구분하여 소유하는 형태(구분소유적 공유관계)로 전환하였는데, 공유관계의 구분 의사가 내부 계약으로만 존재할 뿐 객관적으로 외부에 표시된 행위가 없었다면, 각 구분에 대한 매매 또는 교환의 취득이 있다고 보기는 어렵다. 따라서, A법인의 전체 건축물에 대한 지분비율 증가분을 B법인으로부터 유상취득한 것으로 보아 취득세를 과세해야 한다. 

쟁점 부동산의 공유관계의 변경은 외부적으로는 당사자간 공유의 지분을 변경하는 것에 불과하고 공유관계가 유지되므로, 공유물·합유물의 분할 및 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득으로 볼 수 없다. 따라서, A, B 법인의 기존 소유지분에 대해서는 공유물 분할에 따른 취득세 납세의무가 성립하지 않는다.(부동산세제과-214, 2020.1.30.)

②1동으로 된 2층 건물로 1층과 2층이 독립된 공간으로 구분되어 있는 경우 : 원고가 해당 주택의 지분 1/2 취득하여 5억9천만원(1%세율)으로 신고한 경우 전체가액이 9억원을 초과하여 3%세율이 적용되는지(구분소유적 관계가 있는지) 여부의 쟁점에서 매매계약서상 주택의 1층을 매수한다는 내용이 전혀 없는 등 ‘구분 행위’가 있다고 보기 어려워 원고의 청구를 기각하였음(대법원 2024두43577 2024.9.13.심불).

장상록 안진세무법인 부대표 (법학박사,경영학박사, 부동산학박사) ◇ 경력 現) 한국세무사회 세무연수원 교수 現) 한국조세연구포럼 부회장 現) 한국세무회계학회 부회장 現) 한국조세정책학회 부회장 現) 한국지방세학회 부회장 現) 대한세무학회 부회장 現) 법제처 국민법제관 現) 안진세무법인 부대표 ◇ 저서 취득세 이해와 중과세해설(도서출판 탐진, 2024, 2025) 부동산보유세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2025) 취득세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 개발부담금 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 부동산개발 세무실무(도서출판 탐진, 2022) 취득세 해설과 신고실무(도서출판 탐진, 2020 2022) 산업단지 입주기업 지방세감면실무(북랩, 2020) 지방세 세무조사 실무(삼일인포마인, 2017 2019) 지방세 체납정리 실무(삼일인포마인, 2015 2017) 사회복지법인의 세무와회계실무(세연T&A, 2013)

[저작권자ⓒ 조세플러스. 무단전재-재배포 금지]