Ⅰ. 2016 정기국회에서의 전망

즉 세율은 단계마다 10%올리면서(지방소득세 1% 올림) 장기보유특별공제는 2016.1.1부터 2018.12.31까지는 3년미만이니까 해주지 않고 3년이 지난 후부터 10%, 12%, 15% .... 30%(10년경과시)해주도록 하면서 생긴 일이다. 예를 들면 사업용부동산의 양도소득세가 5억원이면 비사업용부동산은 약 10억원 정도였다. 종전(2015년까지)은 세액이 약 7.5억원이였다면 새로운 세법에서는 약 10억원이 과세되는 것이었다.

그래서 세법개정안에서는 2017.1.1이전에 취득한 경우에는 당초 취득일로 하도록 하고 있다. 이렇게 되면 10년전 취득의 경우에는 장기보유특별공제 30%가 적용되는데 세무전무가들은 2016년 양도분 부터 소급적용받기를 바라는 사람이 많지만 그동안의 경험에 비추어보면 이미 받은 세금을 되돌려주는 경우는 재산제세의 경우에는 흔하지 않고 2017년 예산에서는 받은 세금을 돌려주는 마이너스효과가 나타나므로 적용되지 않으리라고 본다.(필자의 개인적 견해임)
결국 세법개정안에서는 비사업용부동산양도의 경우 2017.1.1양도분부터 사업용부동산이 양도소득세 5억원인 경우, 비사업용부동산의 경우는 7.5억원 정도이다.

Ⅱ. 세율인상의 문제점(비업무용 부동산)
2016년 소득세법개정 따라 양도소득세 과세표준(1,200만원 이하는 6%에서 16%로 4,600만원 이하는 15%에서 25%로 8,800만원 이하는 24%에서 34%로 15,000만원 이하는 35%에서 45%로, 15,000만원 초과는 38%에서 48%로) 개정하였다. 각 단계마다 10%씩 증가시키는 방식은 현행누진 세율구조에서 낮은 세율이 더 높은 인상비율이 나타나므로 누진세율 구조가 무너지고 낮은 세율을 적용받던 사람이 더 불리하게 되었다. 따라서 현행세율의 일정비율(예 30%)이 어떨지 생각한다.

Ⅲ. 취득분에 대한 중과 유예
2009.3.16부터 2012.12.31까지 취득분은 언제 양도하드래도 일반세율을 적용한다. 이때 취득분이라 함은 매수에 의한 취득, 교환에 의한 취득, 현물출자 등에 의한 취득, 상속에 의한 취득, 증여에 의한 취득을 말한다. 취득분에 대한 일반세율을 적용하는 경우 2016.12.31까지 양도분은 비사업용 부동산은 장기보유특별공제가 적용되지 않지만 정부안대로 국회를 통과한다면 2017.1.1이후 양도분부터 장기보유특별공제도 적용받을 수 있을 것으로 본다.

Ⅳ.양도당시 현황만을 기준으로 하지 아니한다.
비사업용 토지는 양도당시 현황만을 기준으로 한다면 납세자의 자의가 크게 작용할 수 있으므로 기간기준을 두어 이를 악용할 소지를 없애고 있고 실지로 사업용인 경우만을 사업용 토지로 보게 하기 위하여 다음의 요건중 하나를 충족하면 사업용 토지로 본다.

□ 기간기준 충족요건
➀ 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접사업에 사용하는 경우
➁ 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접사업에 사용하는 경우
➂ 보유기간 중 60%(2015.2.2 이전양도분은 80%) 이상을 직접 사업에 사용한 경우

Ⅴ. 취득의 시기
비사업용 토지에서 토지의 취득 전에 법령에 의한 사용금지 또는 제한에 해당한 경우 비사업용 토지로 보며(재산-2795, 2008.9.11) 상속받은 토지의 경우에는 피상속인(사망자)의 취득시기를 기준으로 (2008.2.22이후 양도분부터) 그 이후에 법령에 의한 사용금지 또는 제한여부를 따진다(소득세집행기준 104의 3-168의 14-1)다만, 증여의 경우는 당연히 증여받은 날(등기를 요하는 재산의 경우 증여등기접수일)을 기준으로 한다
(서오-1626, 2007.5.22 서사-3189, 2006.9.15)

Ⅵ. 사용금지 또는 제한기간의 기산일
1. 법령에 의한 사용금지·제한
통상법령에 의한 사용금지 또는 제한 개시되는 시기는 해당 지역·지구·구역을 지정하여 관보에 게시하는 날로 한다. 이의 확인방법은 해당지방단체에 공문을 보내 그 답신으로 확인하거나 해당지방자치단체에 전화를 걸어 ‘토지이용계획확인서’에 의하면 ○○시 ○○군 ○○리 ○○번지의 경우 계획관리지구로 지정되어있는데 언제 지정되었으며 지정번호는 몇 번인지 확인한다. 최근에는 경우에 따라서 지정일자가 표시되어 있으므로 이를 이용한다.

2. 행정관청의 지침·지시
행정관청의 지침·지시등에 의해 사용금지 또는 제한이 있는 경우에는 대외적으로 공표되는 것이 아니므로 당해 행정관청의 지침·지시의 내부적인 시행일을 기준으로 한다.

3. 부당행위 계산시
부당행위 계산부인대상이 되어 증여자를 기준으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 수증일을 기준으로 판단할 것이 아니라 증여자의 취득일을 기준으로 기간계산을 하여야 한다.

4.배우자 이월과세
배우자 또는 직계존비속이월과세의 경우 취득시기는 배우자 또는 직계존비속의 취득시기를 기준으로 하여야한다.

Ⅶ. 주택신축판매업 또는 부동산매매업에 해당하는 경우 그 적용을 철저히 검토.
토지를 가지고 있는 경우 첫째는 비사업용 토지에 해당하지 않아야 하고 둘째는 양도소득으로 과세되느냐 사업소득으로 과세되느냐에 따라 세부담이 달라지므로 경우에 따라서는 사업소득으로 바꾸어 신고하는 것이 유리한 경우(절세)가 있다.

공동사업을 영위하는 경우는 조합에 현물출자가 아니어야한다. 현물출자에 해당하면 양도소득세를 이때 납부하여야한다. 공동사업을 하면서 조합을 설립하고, 조합에서 출자의 대가를 받는 경우는 현물출자로 본다. 동업계약서에 조합에 ‘현물출자 한다.’는 표시가 없고 손익분배비율은 가액보다는 면적에 비례한다고 하고 있고 공동사업이후에도 각자의 소유권이 인정되고 있는 경우에는 양도소득으로 과세하지 아니한다. 

실사의 경우에는 양도소득세 보다 오히려 불리한 경우가 있으므로 추계 특히 단순경비율이 적용되는 경우가 유리한 경우가 있다.

전년도 수입금액이 다음 금액에 미달하는 경우에는 단순경비율을 적용받는 경우가 된다. 그러나 상속 또는 증여받은 경우는 집행기준에 의하여 ⌜상속세 및 증여세법⌟제 60조 및 제 61조에 따라 평가한 상속세 또는 증여세 과세가액에 상속 또는 증여당시의 취득세 및 그 부수비용을 합한 금액을 필요경비로 하기 때문에 주의를 요한다(소득세 집행기준 39-89-7)

(가) 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업, 부동산매매업, 그 밖에 아래 (나)와 (다)에 해당하지 아니하는 사업 : 6천만원

(나) 제조업 숙박 및 음식점업, 전기·가스·중기 및 수도사업, 하수·폐기물 처리 원료재생 및 환경복원업, 건설업(주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다), 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보서비스압, 금융 및 보험업 : 3천 600만원

(다) 부동산 임대업, 전문·과학 및 기술서비스업, 사업시설관리 및 사업서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술·스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업, 가구내 고용 활동 : 2천 400만원  <다음호에 계속>

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