수분양자가 중간지급조건부로 부동산을 분양받아 잔금을 납부하였으나 위탁자에게 제한권리 사항이 존재하여 수탁자가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도의 매매계약을 체결하고 수분양자에게 소유권을 이전한 경우 부가가치세 납세의무자는 위탁자라는 국세청의 유권해석이 나왔다.

국세청은 최근 신탁재산 매매시 부가가치세 납세의무자가 누군지에 관한 질의에 이같이 사전답변했다(부가, 사전-2018-법령해석부가-0440 , 법령해석과-2068, 2018.07.18.).

국세청은 답변에서 “사업자(「신탁법」상 위탁자이며 이하 ‘위탁자’)가 신탁회사(이하 ‘수탁자’)와 부동산분양관리신탁계약을 체결한 경우로서 수분양자가 「부가가치세법 시행령」 제28조제3항제3호에 따른 중간지급조건부로 부동산을 분양받아 잔금을 납부하였으나 위탁자에게 소유권이전등기청구권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 위탁자와 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하고 이에 따라 수탁자가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도의 매매계약을 체결하여 수분양자에게 소유권을 이전한 경우 부가가치세 납세의무자는 같은 법 제10조제8항에 따라 위탁자가 되는 것”이라고 밝혔다.

신탁회사인 사전답변 신청법인은 2016.5.26. (주)AAAA(이하 “위탁자”)와 분양관리신탁계약(이하 “본건 계약”)을 체결하였고 본건 계약의 목적은 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전ㆍ관리하여 피분양자를 보호하고, 위탁자가 부담하는 채무불이행시 신탁부동산을 환가ㆍ처분하여 정산하는데 있다.

위탁자는 이FF(이하 “수분양자”)와 2016.7.12. 부동산 공급계약을 체결하여 공급계약서상 중도금 일정에 세금계산서를 발행하였으며 2018.1.10. 건축물 사용승인 후 수분양자는 2018.2.23. 잔금을 완납했다.

위탁자는 수분양자에게 소유권을 이전하여야 하나 위탁자에게 소유권이전등기청구권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 위탁자및 우선수익자는 수탁자에게 분양관리신탁계약 특약사항 제10조에 따라 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청했다.

특약사항 제10조

이에 따라 수탁자는 2018.5.1. 수분양자와 별도 매매계약*을 체결하여 직접 소유권을 이전하였다(소유권이전등기 2018.5.15.).

 매매계약서 주요 내용

신탁부동산 처분대금은 특약사항 제11조제6항에 따라 다음과 같이 사용된다.

특약사항 제11조 제6항

 
이 같은 사실관계에서 질의내용은 신탁회사가 위탁자와 체결한 분양관리신탁계약에 따라 신탁부동산을 처분하는 경우로서, 위탁자에게 소유권이전등기청구권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 위탁자 및 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하고 수탁자가 별도 매매계약에 따라 수분양자에게 소유권을 이전하는 경우 부가가치세 납세의무자가 누군 지다.

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