1998 년 IMF사태 이후 지속적으로 가격이 상승했던 한국의 주택시 장은 2008년 글로벌 금융위기 이후 이전 주택시장과는 다르게 단기적인 가격상승과 하락의 흐름을 보이기 시작했다. 

 

2008년 직후부터 2013년 까지 가격하락의 흐름을 보이다가 2014년 이후 다시 가격이 상승, 2015년 하반기 부터 다시 하락을 보였으며, 이후 2016년 상반기 이후 주택가격은 다시 상승 기 조를 보이고 있다. 특히 최근에는 강남 재건축아파트를 중심으로 서울과 수도권 의 가격 상승폭이 커지고 있는 형국이다. 

 

이에 정부는 지난 8월 ‘8.25 가계부채 관리방안’을 통해 주택 공급 축소와 대출 규제를 통해 주택시장 안정과 가계 부채 건정성 확보라는 두 마리 토끼를 잡으려고 했다. 하지만 그 결과는 정부의 의도와는 전혀 다른 방향으로 시장을 움직였다. 주택가격은 더욱 상승했고, 가계부채는 더욱 늘어나게 되었다. 

 

더욱 심각한 것은 이때까지 주택가격이 안정되었던, 아니 소폭 하락했었던 서울과 수도권을 제외한 대부분의 지역들까지도 주택가격을 상승시키는 결과를 초래하게 되었다. 그럼 정부의 ‘8.25. 가계부채 관리방안’은 왜 이런 결과를 초래하게 된 것일까? 그 이유는 한가지로 귀착된다. 정부의 정책이 새로운 주택시장의 패러다임을 전혀 반영하지 못했기 때문이다.

 

 

2008년 이후 한국의 주택시장은 새로운 패러다임 은 첫째, 과거에 비해 비교적 단기적으로 가격의 상승과 하락을 나타내고 있고. 둘째, 주택가격의 변동이 서울, 수도권, 5대광역시, 지방 대도시, 지방 중소도시 등 지역에 따라 양극화와 차별화를 보이고 있으며, 셋째, 재개발 · 재건축 사업이 가능한 일부 지역을 제외하고는 기존 재고주택보다 신규 분양주택에 대한 수요 가 집중되고 가격상승의 폭도 크게 나타났다. 

 

 

이러한 패러다임을 한 마디로 요약하면 한국의 주택시장이 이제는 전국이 하나의 시장단위로 움직이지 않고 신규 분양주택을 중심으로, 지역별 개별 단위시장으로, 지역 내에서도 세분화되어 차별적으로 움직이고 있다는 것이다. 즉 서울과 수도권, 5대 광역시, 지방 대도시, 지방 중소도시 등이 각각 서로 독자적인 개별시장으로 움직이고 있다. 

 

더욱이 같은 시장단위에서도 지역적으로 양극화와 차별화가 진행되고 있다. 물론 신규 분양주택을 중심으로 말이다. 주택시장이 이렇게 새로운 패러다임에 진입했음에도 불구하고 정부는 지난 8 월 25일 전국을 하나의 시장단위로 간주한 대책을 내놓았다. 하지만 이 대책은 아무런 효과를 거두지 못했으며, 오히려 시장의 불확실성만 확산시켜서 주택가격을 전국적으로 상승시키는 역효과만 초래하였다. 

 

이후 강남 재건축아파트를 중심으로 신규 분양시장은 더욱 과열되었고, 정부는 11월 3일 또다시 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 내놓았다. 11.3. 대책의 큰 틀은 실수요자 중심의 청약제도 개편과 금융지원, 그리고 전 매제한을 통한 투자 수요의 억제이다. 하지만 이번 대책이 지난 8.25 대책과 큰 차이점은 서울과 수도권 일부 지역, 부산광역시 일부 지역, 세종시 등을 ‘조정 대 상지역’을 선정한 차별적 규제와 관리라는 점이다. 

 

이는 현재 주택 시장이 지역에 따라 양극화와 차별화가 진행되고 있는 시장상황을 적정하게 고려한 정책으로서, 투자 수요가 몰려 주택시장이 과열되어 있는 지역에 한해서 ‘조정 대상지역’을 선정하여 집중관리하고 그 이외의 지역에 대해서는 현재 시장의 자율기능에 맡김으로서 이들 지역의 시장 위축을 방지하고자하는 정책인 셈이다. 

 

그리고 ‘조정 대상지역’에 한해서 1순위 제한과 재당첨 제한 등의 청약제도 개편을 통해 실수요자의 내집 마련의 기회를 확대하는 한편 전매제한도 강화시킴으로서 실수요자가 투자 수요화하는 것도 제도적으로 방지하였다. 물론 투자 수요에 대해서는 엄격한 잣대를 들이대었다. 청약제도 개편을 통해 투자 수요자가 당첨될 수 있는 기회를 원천적으로 봉쇄하였으며, 전매 제한을 통해 투자수요의 단기 매매 또한 원천적으로 차단하였다. 

 

최근 강남지역을 포함한 ‘조정 대상지역’의 분양 열기와 가격상승은 가격상승의 기대감 고조로 인해 투자수요가 신규 분양시장에 대거 참여하여 청약경쟁률이 과열되면서 상당한 당첨 프리미엄 가격이 형성되고, 이렇게 형성된 프리미엄 가격을 당첨자들이 짧은 전매제한 기간을 이용해 단기 매매차익의 실현이 가능하고, 심지어는 불법 전매를 통해 당첨 다음 날부터 매매차익을 실현할 수 있는 시장의 구조에서 그 원인을 찾을 수 있다. 

 

따라서 이번 대책은 시기적으로나 내용적으로도 적절한 조치라고 판단되며, ‘조정 대상지역’의 시장 과열 을 상당부분 억제시켜 시장을 안정화시킬 수 있을 것으로 예상된다. 또한 그 외의 지역을 제외시킴으로서 이들 지역의 시장이 침체되는 것을 고려했다는 점에서도 높은 점수를 주고 싶다. 

 

이번 11.3. 대책은 개인적으로 박근혜 정부에서 내 놓은 부동산 대책 중 가장 높은 점수를 주고 싶다. 하지만 대책만으로 모든 것이 해결되리라고는 생각되지 않는다. 

 

이번대책이 효과를 보기 위해서는 몇 가지 후행 조치가 뒤따라야 한다.

▲김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수

끝으로 조정 대상지역’ 이외의 지역에 대해서도 상시 · 지속적인 모니터링을 실시하여, 시장이 과열되는 지역에 대해서는 추가적으로 ‘조정 대상지역’으로 지정하여야 한다. 이번 대책은 시장의 상황에 적절한 내용들을 충분히 포함한 것으로 생각되며, 이상의 것들을 정부가 철저하고 빈틈없이 수행해 나간다면, 아마 현재의 시장 과열 상황은 조기에 가라앉을 것이고 시장은 실수요 자 중심의 안정된 상황으로 빠르게 자리매김을 할 것으로 예상된다. 11.3. 대책은 충분한 효과가 있을 것으로 기대된다. 

 

 

<글/ 김준환 서울대지털대학교 부동산학과 교수,대한부동산학회 상임이사>

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