정부는 행복주택이나 뉴스테이 등 다양한 형태의 임대주택공급 활성화 정책을 내놓고 있다. 따라서 저소득층을 위한 임대주택의 종류와 공급현황 그리고 입주자격 등을 알아보고 민간임대주택 활성화를 위한 지원과 규제에 대하여 살펴보자.

특히 저성장, 저금리, 저출산 등으로 주택의 개념이 소유의 개념보다 이용의 개념으로 변화하는 과정에 있어 소유보다 임대를 선호하는 가구가 늘어나고 있다. 정부에서도 공공임대주택은 물론 민간임대주택을 활성화하고자 「임대주택법」을 2015.12. 28부로 전면 폐지하고 2015. 12. 29부로 「공공주택 특별법」과 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 분리됨에 따라 공공임대주택과 민간임대주택의 관리에 적용되는 법령이 2개로 분리되었다.

이러한 취지는 바로 정부가 민간임대주택건설을 활성화시켜 공급을 조절하고자 세제혜택 등 인센티브를 부여하며 공급을 추진하고 있지만, 임대주택건설에 참여하는 건설사들은 세제혜택이나 인센티브도 중요하지만 임대의무기간이 만료된 이후 분양전환에 대한 불확실성과 이로 인한 수익성 저조를 이유로 공급을 꺼리거나 참여하더라도 저렴한 자재를 사용하거나 보안과 관련된 안전성이 보장되지 않는 등 단지설계와 공간구성에 있어서 일반아파트보다 못하다는 평가를 받고 있는 것이 사실이다. 이러다보니 일반아파트보다 임대아파트의 품질이 떨어진다거나 인기가 떨어지는 것이 사실이지만 임대아파트에 거주하는 사람들까지도 저평가하는 기현상이 나타나기도 한다.

또 우리가 알고 있는 ‘영구임대주택’은 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말하며 ‘국민임대주택’은 국가나 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다. 

‘분양전환공공임대주택’은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말하며 ‘기존주택매입임대주택’은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등에게 공급하는 공공임대주택을 말한다. 또 ‘기존주택전세임대주택’은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 저소득 서민에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택을 말한다. 

그리고 ‘민간매입임대주택’이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. ‘기업형임대주택’은 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말하며 ‘준공공임대주택’이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 또한 ‘단기임대주택’이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

뿐만 아니라 민간임대주택은 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 주택을 임대하여 사업을 할 목적으로 임대주택사업 등록을 한 자를 임대사업자라고 한다. 여기에는 기업형 임대사업자와 일반형 임대사업자로 구분할 수 있다.

그런데 ‘기업형임대사업자’는 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말하며 ‘일반형임대사업자’는 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.

임대주택 재고량 요인에서도 공공부문 기여도는 감소하고 있는 반면, 민간부문은 증가되고 있음을 알 수있다. 국토교통부 통계자료에 따르면, 2012년 기준 1,487,421가구의 임대주택 재고량 중 공공부문이 69.79%인 1,038,135가구를 차지하고 있고, 민간부문은 30.21%인 449,286가구의 비중을 차지했었다.

하지만 2015년에는 1,937,685가구로 임대주택 재고량이 증가하였는데, 이 중 민간부문이 680,224가구로 35.10%를 차지하고 있다. 민간건설(사업승인만 해당)은 25,183가구에서 74,887가구로, 매입임대는 274,708가구에서 460,027기구로 증가하였는데, 민간부문 내 매입임대의 비중이 상대적으로 크게 늘어난 이유는 2013년 이후 미분양 주택을 해소하기 위한 정부의 적극적인 각종 대책의 투자 유인을 보고 시장참여자들이 임대주택 매입 의사 결정을 내렸기 때문이라고 풀이할 수 있다.

특히, 공공부문의 재원조달 한계에 따라 공공임대주택의 공급주체를 다양화하고 민간의 임대주택 공급도 활성화하고자 대학생·신혼부부 등을 위한 공공임대주택인 행복주택을 비롯해서 민간임대주택사업의 참여를 유도하기 위해 규제완화와 세제혜택을 강화하고 있다. 

앞서 밝힌 바와 같이 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 주택을 말하며 민간임대주택사업자는 주택도시기금의 자금지원,토지의 우선공급, 용적률·건폐율, 층수제한 완화,세금감면 등 다양한 혜택을 받을 수 있다. 

그 내용을 살펴보면 첫째, 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 정한 기업형 또는 일반형 임대사업자로서 임대를 목적으로 주택을 매입하는 자 또는 임대를 목적으로 주택건설사업계획승인 또는 건축허가를 받아 주택을 건설하는 주택건설사업 등록업자 등은 민간임대 주택건설자금을 지원받을 수 있다.

셋째, 임대사업자가 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 건설하기위해 사업계획승인을 신청하거나 건축허가를 신청하는 경우에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 정한 건폐율과 용적률에도 불구하고 건폐율과 용적률의 상한까지 완화된 기준을 적용할 수 있으며, 연립주택과 다세대주택의 경우 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있도록 하고 있다.

뿐만 아니라 종합부동산세의 경우 일정규모의 임대주택의 경우 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 보고 있다. 그 외에도 일정 요건을 모두 충족하는 경우 소득세, 법인세, 양도소득세, 장기보유특별공제를 감면해 준다. 추가적으로 기존 임대의무기간을 5년, 10년으로 하였으나, 단기임대주택의 경우 4년, 준공공임대주택의 경우 8년으로 임대의무기간을 완화하였고, 민간임대주택의 대상 주택에 토지를 임차하여 건설된 주택 및 전용면적이 85㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖춘 오피스텔 등 준주택을 포함하였다.

다만 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여 연 5%의 범위에서 증액할 수 있다. <표-3>의 주택임대사업자와 준공공임대사업자 등록시 혜택은 정부가 민간임대주택을 늘리기 위한 대책으로 2018년 말까지만 유지된다. 물론 정책은 수시로 변하기 때문에 이후 어떻게 변화할지는 아무도 모른다.

민간임대주택사업의 규제

신탁재산이었다는 이유로 달리 취급하는 것은 임대주택 공급 활성화를 위해 취득세를 감면해주는 입법 취지에도 맞지 않는다는 판단이다. 이렇게 엇갈린 해석에 따라 지방자치단체의 판단도 제각각이어서 임대주택 사업자들은 혼란스러워하고 있다. 일부 지방자치단체는 행자부 해석에 따라 취득세를 내라고 하고, 다른 지방자치단체는 취득세를 부과하지 않는다. 취득세를 낸 뒤 조세심판원 결정을 통해 세금을 돌려받는 경우도 있다. 

법률 전문가들은 조세심판원의 판단에 손을 들어주고 있다. 소유권의 이전과 분양을 같다고 보는 행자부의 해석에 문제가 있다는 것이다. 통상 납세자의 일반적 인식, 실질과세의 원칙, 신탁법의 해석, 입법 취지의 고려 등 어느 관점에서 보더라도 최초 분양에 해당한다고 봐야 한다.

▲권대중 명지대학교  부동산대학원 교수

뿐만 아니라 민간임대주택의 경우 4년 또는 8년 임대기간이 종료된 후 기업자 또는 임대사업자가 계속 임대를 할 것인지 아니면 일반 분양으로 전환할 것인지 결정할 것이다. 최근 인기를 끌고 있는 뉴스테이도 마찬가지다. 

아직까지는 임대기간이 도래하지 않아 어떻게 될 것인지는 아무도 알 수 없지만 공급을 늘리는 정책으로는 매우 좋은 정책이나 일시에 기간이 종료되어 일반 분양으로 전환된다면 임대주택에 거주하던 서민들은 주택을 구입하지 않는 한 다시 또 임대주택을 구해야 하는 일이 발생할 수 있어 지속적 임대에 대한 대책이나 혜택이 있어야 할 것이다. 

<글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수,국가미래연구원 국토 ·부동산위원>

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