정부가 지난 8월 2일, ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 새 정부 들어 두 번째 발표한 부동산

대책이다. 특히, 이번 8.2대책은 부동산 투기와의 전쟁을 선포한 정부가 전방위적으로 내놓은

대책이라는 점에서 우려의 목소리도 나오고 있다. 주무부처인 국토교통부는 ‘주택이 투기나

재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다’는 원칙을 갖고 이번 대책을

마련했다는 입장을 밝혔다. 청와대 김수현 수석 역시 이번 대책과 관련해 정부가 부동산 가격

문제에 대해 물러서지 않을 것이라고 강조한 바 있다. 이번 호에서는 8.2부동산 대책을 중심으로 현재 (사)대한부동산학회 회장이며 명지대학교 부동산대학원 교수인 권대중교수를 모시고

대책의 내용과 파장 그리고 효과에 대하여 알아본다./ 편집자주 

 

Q.이번 8.2부동산대책이라고 합니까? 그 내용을 설명해 주시지요. 그리고 문재인 대통령의 부동산 정책 방향과 목표에 대해서도 교수님의 견해를 말씀해 주십시오.

A_ 이번 8.2부동산 대책은 크게 2가지로 요약할 수 있는데 한 가지가 서민 주거안정이고 또 한 가지는 실수요자 보호라고 할 수 있습니다. 특히, 문재인 정부의 주택 정책방향은 주택정책이 경기조절수단이 아니며 집은 투자가 아닌 거주대상으로 투기수요는 철저히 차단하겠다는 것입니다.

 

그런 차원에서 이번 8.2 부동산 대책은 첫째, 지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구ㆍ투기지역으로 지정하여 시장불안을 조기에 진화하고 이를 통해 집값 급등으로 서민가계와 경제 전반의 부담이 커지지 않도록 선제적으로 관리한다는 것입니다. 둘째, 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제한다는 것이며 이들에게 임대주택사업 등록을 적극 유도하여 다주택자의 사회적 역할을 강화함은 물론, 주택시장 거래질서도 투명하고 엄정하게 관리한다는 것입니다. 셋째, 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급을 확대하고 마지막으로 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편한다는 내용입니다.

 

이번 8.2대책을 보면 문재인 정부는 부동산가격이 급등하거나 비정상적인 거래가 이뤄진다면 이는 당연히 규제를 해야 한다고 생각하고 있으며 향후 급등 가능성이 있는 지역까지도 모두 규제 대상지역에 포함시켜 규제하겠다는 것이 문재인 정부의 생각인 듯합니다. 그래서 이번 대책을 전방위적 융단폭격 하듯 일시에 내놓은 듯합니다. 

 

이번 대책은 그 어느 때보다도 고강도 규제정책이기 때문에 부동산시장을 충분히 얼어붙게 할 가능성이 크다고 생각하며 한편으론 서민들의 내집 마련을 더 어렵게 할 수도 있으며 시장을 왜곡시킬 수도 있다고 생각합니다. 뿐만 아니라 경제에 미치는 영향도 크겠지만 건설사들도 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다. 문재인 대통령은 취임 100일도 되기 전에 6.19대책과 8.2대책을 발표하면서 향후 정책방향을 알 수 있어 부동산시장이 걱정입니다. 과연 문재인 정부는 자유시장 경제를 추구하는 정부인지 궁금해지기도 합니다.

 

Q.집값 폭등의 원인을 투기수요 하나로 단정할 순 없다는 지적도 있지 않습니까? 일각에서는 정부가 규제를 강화하더라도 시중 금리가 너무 낮아서 부동자금이 부동산시장으로 흘러갈 수밖에 없다고 분석하는데 어떻게 보시나요?

A_ 예, 그렇습니다. 저금리에 유동자금이 많은 것도 원인입니다. 여기에 지난 2015년 당시 여야 합의도 시행된 부동산 3법중 민간택지 분양가상한제 폐지와 재건축초과이익환수제 연기가 강남지역을 중심으로 부동산가격을 상승시켰고 이에 수요가 증가하여 가격이 더 오른 것입니다. 뿐만 아니라 그동안 서울의 강남지역은 공급도 없었지요. 특히, 강남지역을 중심으로 재건

축사업 추진단지의 가격상승은 미래가치가 있다고 생각하여 너도 나도 투자를 시작하면서 더 올랐습니다. 이러한 현상이 인근지역까지 번지면서 최소한의 규제가 필요했다고 생각합니다.

 

Q.야권에서는 이번 8.2 부동산 대책을 두고 ‘참여 정부 부동산정책 시즌2’ 라면서 실패한 정책을 답습해서는 안 된다고 비판하는데요. 교수님은 이 점을 어떻게 보십니까?

A_ 8.2대책은 참여정부 때 발표한 8.31대책과 유사하지만 환경조건은 매우 다르다고 생각합니다. 2005년 당시에는 강남을 중심으로 아파트 가격이 폭등하자 그해 8월 31일 정부가 내놓은

부동산시장 안정화 대책입니다. 8·31 부동산대책의 핵심은 역시 세제개편과 규제 그리고 주택공급확대, 부동산 대출억제 등 크게 3가지였지요. 그러나 이번 8.2대책은 그 규제 범위가 넓고

전 방위적입니다. 또한 당시에는 주택공급이 지금보다 적었다는 것이며 규제도 단계적 규제였지만 이번에는 동시 다발적 규제정책을 발표하여 강도를 더하고 있다는 것입니다. 그리고 당

시의 주택공급률과 연간 입주물량이 지금과는 다르기 때문에 시장에 미치는 영향도 다를 것입니다. 여기에 저금리와 풍부한 유동성자금 그래서 이번 대책은 당시보다 영향이 클 것이라고

생각합니다.

 

Q.참여정부 당시 부동산 대책 설계에 참여했던 김수현 청와대 사회수석은 “참여 정부에서 17건의 부동산 대책을 발표했음에도 부동산 가격이 많이 올랐다.” 그래서 “명백한 실패임을 인정한다”면서도 “이번 대책은 참여정부 실패과정이 누적된 이후 마지막으로 내놨던 2007년 1월 정책들을 일시에 시행한 것”이라는 입장을 밝혔습니다. 한 마디로 실패를 통해 해법을 찾았다는 것인지 궁금합니다. 교수님은 어떻게 생각하십니까?

A_ 이번에는 동시다발적으로 그 지역적 범위도 서울전역과 수도권의 7곳 그리고 부산지역까지 광범위하게 거래규제, 대출규제, 양도세 중과세, 청약제도 강화 등 다각적으로 규제하고 있어 그 효과는 지속적이면서 광범위하게 나타날 것으로 생각합니다. 그래서 김수현 사회수석은 이번에는 실패하지 않을 것이라고 확신하면서 또 다시 부동산가격이 급등하거나 투기가 성행하면 규제하겠다는 의지를 표현하고 있어 문재인 정부의 부동산 정책 방향을 알 수 있습니다.

 

Q.올 하반기부터 수도권을 중심으로 신규 아파트 입주가 이뤄질 예정인데요. 참여정부 때는 공급은 거의 없던 상태에서 수요 규제만 이뤄졌다면서요? 그래서 결과가 다를 수 있다는 분석도 나오는데 교수님의 의견은 어떻습니까?

A_ 이번 8ㆍ2 부동산 대책에서 주택공급은 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 신규 택지를 확보하는 방안이 거의 유일할 것입니다. 그래서 미래 수급불균형에 대한 대비에 안일한 공급대책

이라고 생각합니다. 정부는 주택시장 과열의 원인을 공급 부족이 아닌 다주택자의 투기적 성향에 근거를 뒀다는 것과 공적임대주택을 제외한 공급계획이 없다는 것이 역시 이번 대책 특징

입니다. 국토교통부에서도 최근 수도권 입주물량은 주택수요를 크게 상회하는 수준이며 2019년 이후에도 충분할 전망이라고 생각하고 있으며 그래서 공급이 부족하다고 판단하지 않고 있

어 생각의 차이를 들어내고 있습니다. 물론 수도권지역이나 지방은 공급물량이 많습니다. 하지만 최근 가격이 급등했던 진원지가 강남이고 보면 강남의 주택공급은 거의 없다고 보면 될 것

입니다. 수요는 있는데 공급이 없다는 말이지요.

 

부동산 114가 집계한 서울의 올해 입주물량은 1만7401가구라고 합니다. 최근 10년 평균은 3만635가구인데 부족하지요? 그런데 정부가 밝힌 2017년 서울의 입주물량은 7만 5000가구 내

외로 최근 10년(2007년~2016년) 평균인 6만 2000호를 웃돈다고 합니다. 어떤 수치가 맞는지 알 수가 없습니다. 한국건설산업연구원은 “하반기 서울 입주는 전년보다 약 35% 줄었지만, 인

구가 계속 빠져나간 점을 감안해야 한다.”며 “재건축·재개발이라는 수단이 있으나 단기 멸실 문제가 있고 도시재생은 시간이 많이 걸려 심리적으로 집값 상승요인으로 작용할 수 있다”고 분석했습니다. 공급 확대의 한 축으로 꼽혔던 도시재생사업이 이번 8·2 대책에서 서울시 전역은 제외됐습니다. 이렇게 주택이 부족한 서울에서는 도시재생사업이 막히고, 미분양이 많은 지

방에서 도시재생사업이 추진되면 비난 여론이 커질 것입니다.

 

또한 수도권 교통 요지에 그린벨트를 풀어 신규 공공주택지를 개발하겠다는 청사진에도 발표했지만 세부사안은 없습니다. 단지, 국토교통부 관계자는 “택지 위치부터 규모까지 구체적인

계획이 없는 상태”라고 밝혔습니다. 주택시장에서 공급의 메인은 민간입니다. 공공이 아무리 많이 지으려고 해도 한계가 있습니다. 그래서 수도권과 지방, 재고주택과 신축주택 등 균형점이 깨지면 주택시장 전체가 흔들릴 수밖에 없을 것입니다. 그래서 신중해야 합니다.

 

한편, 정부는 서민을 위한 주택공급 확대를 위한 세부 사업계획을 담은 ‘주거복지 로드맵’을 내달(9월) 발표할 계획입니다. 향후 5년간 서민 주거지원정책의 청사진이 될 로드맵에는 신혼부

부를 위한 분양형 공공주택인 가칭 ‘신혼희망타운’, 그린벨트 해제를 통한 신규 공공택지 개발, 주거 사다리를 위한 생애단계별 맞춤형 주거복지 지원, 사회 통합적 주택 정책 등이 담길 예정

입니다. 이 모든 것은 계획보다 실천이 중요하며 그것은 수요자 중심이 되어야 합니다.

 

Q.5년 만에 정부가 다시 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고 강남 3구를 포함한 11개 구와 세종시를 투기지역으로 또 한 번 더 묶었습니다. 여기에 경기도 일부지역을 조정대상구역으로 묶었습니다. 설명 좀 해주시지요.

A_ 예, 우선 투기과열지구는 「주택법」 제63조제2항에 따라 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관이 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제하는 것입니다. 물론 지정요건은 첫째가 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역

주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 「주택법 시행규칙」 제25조 1항에서 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳, 2항에서 주택의 분양계획이 지난달보다 30% 이상 감소하였거나, 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳. 3항에서 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 첫째, 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우 둘째, 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 셋째, 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우가 해당됩니다.

 

그리고 투기지역은 「소득세법」 104조의 2에서 직전 월 가격상승률이 전국소비자물가상승률×130%보다 크고 직전 2개월 평균 가격상승률이 직전 2개월 평균 전국가격상승률×130%보다

큰 경우 그리고 직전월 가격상승률이 전국소비자물가상승률×130%보다 크고 직전 1년간 가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국가격상승률보다 큰 경우 당해 지역의 부동산 가격상승이 지속될 가능성이 있거나 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우 국토교통부장관의 지정 요청에 따라 기획재정부는 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 기획재정부장관이 지정합니다.

 

또한, 조정대상지역은 「주택법」 및 「주택공급규칙」 별표에서 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역을 선정하여 주택가격,청약경쟁률, 주택보급률 등과 관련하여 첫째, 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역이거나 둘째, 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 그리고 셋째, 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하이거나 자가주택비율이 전국 평균이하인 지역 중 해당하는 곳을 조정대상지역으로 지정합니다.

 

Q.그러면 이번 8.2대책으로 규제받는 지역과 내용은 어디인지 설명 좀 해주시지요.

A_ 전국적으로 적용되는 규제 내용입니다. 이를 설명 드리면 금융부문에서 중도금 대출 보증요건 강화가 있습니다. 그리고 청약부문에서는 가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입, 민영주택

예비입주자 선정시 가점제 우선 적용입니다. 공급부문에서는 공적임대주택 연간 17만호 공급, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규건설입니다. 정비사업 부문에서는 재건축 초과이익환

수제 시행이며 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 상향입니다. 이 밖에도 민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선, 다주택자 임대주택 등록 유도, 지방 민간택지 전매제한기간 설정(광

역시), 오피스텔 인터넷 청약 근거 마련 및 허위광고 처벌 강화,불법행위 근절을 위해 특별사법경찰제 도입, 국세청 등 관계기관 공조 강화, 불법전매 처벌규정 강화 등입니다.

 

제일 규제가 약한 조정대상구역은 경기도의 6개시로 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성의 동탄2신도시 그리고 부산의 해운대, 연제, 동례, 수영, 남구, 기장, 부산진 등으로 규제는 전국

적으로 적용되는 규제 내용을 포함하며 세제 측면에서 규제는 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제와 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 강화(거주요건 추가)이며 분양권

전매시 양도소득세 강화(50%) 등입니다. 청약측면에서 규제는 1순위 자격 요건 강화(+투기과열지구)와 청약가점제 적용 확대(+투기과열지구)입니다. 그리고 오피스텔 전매제한(소유권 이

전등기시) 및 지역 거주자 우선분양(+투기과열지구)이 있습니다.

 

투기과열지구는 서울의 14개구(구로, 금천, 동작, 관악, 은평,서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진)와 과천시로서 전국적으로 적용되는 규제 내용과 조정대상지역의 규제

를 포함하며 금융규제는 LTV, DTI 40% 적용(+투기지역)과 1세대 1건 이상 주택담보대출 가구는 LTV, DTI 30% 적용합니다.

 

정비사업 규제는 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한과 정비사업 분양분(조합원+일반분양)의 재당첨 제한 그리고 재건축 조합원 지위 양도제한 강화 등이다. 이 밖에도 자금조달계획 선정

의무화가 있습니다. 마지막으로 투기지역은 서울의 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 과천시로 전국적용규제와 조정대상지역 규제 그리고 투기과열지구 지정 규제까지 적용되며 금융제한 중 주택담보대출 제한 강화(세대당 1건)가 있습니다.

 

Q.강남권이 아닌 강북권 주민들 사이에서는 불만의 목소리도 있는 것 같습니다. 주택 가격차이가 큰데, 함께 규제를 하는 것은 형평성에 어긋난다는 주장이 나오는데 교수님도 그렇게 생각하십니까?

A_ 「주택법」 제63조 ⑤항 투기과열지구의 지정 및 해제에서는 “국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다.” 고 되어 있습니다. 이번 지정 역시 이견을 들었는지 궁금하며 의견을 듣지 않아도 되겠지만 법으로는 듣도록 되어 있습니다. 특히, 강북, 도봉, 성북, 중랑구 주민들은 집값이 강남의 30%도 안 되는데 규제하느냐는 목소리 큽니다. 좀 과했다고 생각합니다. 빈대 잡으려다 초가산간 태운다는 말처럼 이번 규제는 광범위해서 다른 지역까지 규제한 것은 풍선효과를 사전 방지하기 위함도 있었지만 문재인 대통령의 도시재생 뉴딜정책으로 지가가 상승하는 것을 사전 예방하는 차원에서 규제했다고 생각합니다. 그러나 규제를 당하는 입장에서는 당연 억울할 수 있습니다. 이러한 규제가 혹시라도 주택시장의 거래절벽과 시장 침체로 이어지지 않을까 염려가 됩니다.

 

Q.규제를 피한 일부 지역엔 아파트 청약 경쟁이 가열되는 등 풍선효과가 나타날 것이란 우려도 있는데… 현실화될 가능성이 있다고 보시나요? 주택 이외에 오피스텔도 규제 대상에 포함시키면서 풍선효과에 대한 나름의 예방책을 마련하긴 했지만, 수도권과 지방 주요도시가 투기 지역에서 제외되면서 대책의 효과가 반감될 수 있다는 지적도 나오는데요.

A_ 예, 당분간 인천이나 안양, 이천, 여주 등 규제에서 벗어난 지역은 풍선효과가 있을 것입니다. 시중 유동자금이 많고 저금리가 지속되고 있기 때문입니다. 그러나 정부가 또 가격이 상승

하거나 풍선효과로 문제가 되는 지역은 규제를 할 것으로 예상되어 길게 가지는 않을 것입니다. 물론 강남과 서울의 주택가격이 하락하면 그 영향도 있을 것입니다.

 

Q.이번 대책의 특징 중 하나가 다주택자에 대한 규제가 강화됐다는 점일 겁니다. 정부는 내년 4월부터 집을 두 채 가진 사람은 기존 양도소득세에 10%의 가산세를 물리기로 하고, 3채 이상 가진 사람은 20%를 가산하기로 했는데요. 정부는 계속해서 다주택자들은 내년 4월 이전에 주택을 매각하라는 메시지를 던지고 있지 않습니까? 이점은 어떻게 보시나요?

A_ 벌써 강남을 비롯한 11곳의 투기지역은 양도세 중과세 대상지역입니다. 그리고 나머지 지역이 내년 4월부터 적용하겠다고 하는 것인데 다주택자에 대한 징벌적 과세는 이제 그만두어야 한다고 생각합니다. 차라리 다른 방법을 공평과세를 해야 하고 투기가 아닌 선의의 다주택자도 있어야 합니다. 지난해 2016년 국토교통부가 발표한 자가주택보유률이 전국평균 59.9%입니다. 나머지는 집이 없는 무주택자란 말이지요. 이들에게 정부가 임대주택을 공급하지 못하는 것을 다주택자가 공급하는 측면도 있습니다. 그러니 이들에게 차라리 임대주택 등록을 하도록 문턱을 낮춰 유도하는 것이 필요합니다.

 

Q.정부는 전체 주택거래량에서 1주택 이상 유주택자가 차지하는 비중이 계속 오르고 있다는 점을 문제로 보고 있는데요?

A_ 이 중에는 투기세력도 있을 것입니다. 그러나 강남의 재건축사업에 투자하는 사람들은 향후 이전하려는 가구도 있을 것이고 저금리로 임대소득을 바라고 투자하는 사람도 있을 것입니다. 부동산 시장은 다양한 투자가 이뤄져야 합니다. 그런데 예정보다 다주택자의 주택매입이 많아진다는 이유만으로 다주택자들을 규제하는 것은 바람직하지 못합니다. 다주택자가 늘어나는 이유를 분석하고 그 원인을 치유해야 합니다.

 

Q.정부는 부동산 대책의 후속조치로 서울 강남 등 투기지역 다주택자에 대해 집중적인 세무조사에 나서고 있습니다.시중은행들도 보조를 맞춰 다주택자에 대한 대출 조이기에 나섰는데요. 이런 조치에 대해선 어떻게 평가하십니까?

A_ 아마도 다주택자들이 서민들보다 대출을 덜 받았을 확률이 높은데요? 다주택자들은 대부분 여유가 있거나 대출로 주택을 구입하는 경우는 많지 않았을 것입니다. 오히려 적은 돈으로

갭투자 하듯 투자한 저소득 사람들은 오히려 대출을 받았을 확률이 높으며 이들은 향후 미국의 금리인상이 예상되고 있고 국내금리인상도 예상되고 있어 어려워질 수 있습니다. 그런데 사전에 자금출처나 세무조사를 하게 되면 다주택자와 다중채무자문제는 출구 전략 없이 수면 위로 떠오를 수 있어 시장이 얼어붙고 위험해질 수도 있습니다. 결국 상환능력이 부족하거나 대출이 어려워지는 사람들은 파산할 수도 있습니다. 왜냐하면 출구가 없기 때문입니다. 한편, 투기세력이 은행의 레버리지 효과를 이용하여 다주택자가 되는 것은 규제되어야 합니다.

 

Q.주택가격과 전세가 차이가 적은 집을 사들여 가격이 오르면 시세 차익을 챙기는 이른바 ‘갭투자’가 전셋값 상승을 부추기는 등 주택시장을 왜곡시킨다는 비판이 많았는데요. ‘갭투자’ 방지를 위해 1가구 1주택자에 대해서도 거주요건을 추가하고, 양도세 부담을 가중시킨 것은 바람직하다는 시각도 있지 않습니까?

A_ 예, 동의합니다. 갭투자를 방지하기 위해서는 바람직합니다. 그러나 지금 당장은 임대주택 등록을 유도하는 것이 더 좋을 듯합니다.

 

Q.다주택자 중에는 선의의 장기 임대주택자들도 있지 않습니까? 이들을 투기세력과 구별할 필요성이 있지 않을까요?

A_ 예, 구분할 필요성이 있습니다. 사람은 누구나 주택이 필요합니다. 그렇다고 모두 주택을 소유할 수는 없습니다. 그런데 모두 주택에 거주하고 있지요. 그래서 다주택자들의 선의의 피

해를 방지하기 위해 임대주택 등록을 유도해야 합니다.

 

Q.김현미 국토교통부 장관은 “우리 국민의 40%가 임대주택에 살지만, 임대사업자로 등록한 사람은 10%밖에 안 된다”면서, “임대사업자로 등록하면 세제·금융 혜택을 드리니 다주택자는 임대사업자로 등록하시면 좋겠다”는 입장을 밝힌바 있는데요. 이 점은 어떻게 보십니까? 현재 일반 임대주택등록과 신축임대주택 등록이 많이 다르지요?

▲권대중 명지대학교 부동산대학원 교수

A_ 그렇습니다. 현재 신축매입 임대주택사업자에 대한 세제혜택은 많이 있습니다. 그러나 기존 재고주택을 보유하고 임대주택사업자로 등록하는 경우에는 그렇지 못합니다. 예를 들어 전용면적 60㎡이하 주택을 분양받아 임대주택사업자로 등록을 하게 되면 취득세가 면제됩니다(단, 임대기간은 준공공임대주택인 경우에는 8년, 일반임대주택인 경우에는 4년간 임대). 재산세 역시 혜택이 많습니다. 2가구 이상 임대주택으로 등록을 하면 준공공임대주택은 전용면적 40㎡이하는 면제, 전용면적 40~60㎡는 75% 감면, 60~85㎡는 50% 감면, 일반임대주택은 전용면적 60㎡ 이하는 50% 감면, 85 ㎡이하는 25% 감면 등 혜택이 있습니다.

 

 

소득세·법인세는 임대소득세 감면을 3가구 이상 등록하는 경우 준공공임대주택은 75% 감면, 일반임대주택은 30% 감면됩니다(단, 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하, 임대기간 준

공공임대는 8년, 일반임대는 4년), 양도소득세 역시 준공공임대주택은 100% 감면(단, 2017.12.31.까지 등록하는 경우, 10년 이상 계속 임대하는 경우)됩니다. 장기보유특별공제 확대도 있습니다(단, 6년 이상 임대한 주택에 대하여 연 2%의 추가공제, 준공공임대주택은 8년 이상 임대시 50% 공제율, 10년 이상 임대시 70% 공제율), 임대사업자의 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세 특례적용(단, 장기임대주택 5년 이상 임대와 거주한 2년 거주, 1주택 소유인 경우), 종합부동산세 비과세 혜택도 있습니다(물론, 공시가격 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하 5년 이상 임대인 경우). 그래서 기존 다주택들을 임대주택 사업자로 등록시키려면 이와 같은 혜택이 초기에는 골고루 받을 수 있어야 할 것입니다. <글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수, (사)대한부동산학회 회장>

[저작권자ⓒ 조세플러스. 무단전재-재배포 금지]