번호

구 분

제 목

1

상생임대차계약 체결·임대개시

▸특례기간 내에 상생임대차계약을 체결·임대개시 하지 않아 임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

2

상생임대차계약 임대기간 요건

▸상생임대차계약 임대기간 2년 이상 요건을 채우지 않아 임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

3

상생임대차계약

임대료 기준

▸임대료 증액제한 기준을 잘못 적용하여 임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

4

거주주택

거주요건

▸거주주택에서 2년 이상 거주하지 않아 거주주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

5

임대주택

등록 유지

▸거주주택 양도시까지 임대주택 등록을 유지하지 않아 거주주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

6

6

거주주택

재차 비과세 여부

▸이전에 거주주택 1세대1주택 비과세 특례를 적용받았었다면 이후의 새로운 거주주택에 대해서는 비과세가 적용되지 않음

7

장기일반민간임대주택

장기보유특별공제

▸장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년·10년 이상 임대를 한 경우이어야 고율의 장기보유특별공제 적용이 가능함

붙임 1

1세대1주택 비과세

□ 개요

○ 1세대*가 주택 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 일정요건을 충족하여 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 않음

* 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며 취학·질병요양·근무상 또는 사업상 형편으로 일시퇴거한 사람을 포함)와 함께 구성하는 가족단위

□ 요건 : 양도일 현재 다음의 요건을 모두 충족하여야 함

  ①주택 양도 당시 국내에 1주택을 보유할 것

②주택의 보유기간이 2년 이상일 것, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

③양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이 아닐 것

□ 혜택

양도가액 12억 원 이하의 주택 양도차익에 대하여 비과세 적용

[참고] 1세대1주택에 적용되는 장기보유특별공제율

○ 양도당시 1세대1주택이고 2년 이상 거주한 주택은 보유･거주기간에 따라 최고 80%의 장기보유특별공제율 적용

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용, 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 경우는 일반 공제율(6%～30%) 적용

붙임 2

상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례

□ 개요

○ 임대료등을 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한 상생임대주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 등을 적용할 때 ‘2년 이상 거주’ 요건을 요하지 않음

□ 요건 : 임대주택이 아래의 요건을 모두 충족하여야 함

① (직전계약) 1세대가 주택을 취득한 후에 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결

②(증액요건) 임대료.임대보증금의 증가율이 직전임대차계약 대비 5%를 초과하지 않는 임대차계약(상생임대차계약)을 체결

③(상생계약) ‘21.12.20.∼‘24.12.31. 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대 개시할 것

④(임대기간) 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것

□ 혜택

○ (1세대1주택 비과세) 상생임대주택 요건을 갖추어 양도하는 1세대1주택은 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용 가능

○ (1세대1주택 장기보유특별공제) 상생임대주택 요건을 갖추어 양도하는 1세대1주택은 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제율 적용 가능

○ (거주주택 양도시 비과세) [붙임 3] 주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대1주택 특례 관련, 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택을 양도하는 경우에는 2년 이상 거주하지 않아도 1세대1주택 비과세 적용 가능

붙임 3

주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대1주택 특례

□ 개요

○ 2주택 이상을 보유한 경우지만, 임대주택 등록을 하고 일정기간(5년·8년·10년) 이상을 임대하는 등의 요건을 갖춘 주택임대사업자가 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 가능

□ 요건 : 임대 및 거주주택이 다음의 요건을 모두 충족하여야 함

<임대주택의 요건>

①(임대등록) 양도일 현재 세무서 주택임대 사업자등록(소득세법§168) 및 지자체 임대사업자 등록(민간임대주택에관한특별법§5)하여 임대할 것

②(증액요건)임대기간 중 임대료.임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

③(주택가액) 임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권밖 지역 3억 원) 이하인 주택일 것

④(임대기간)세법상 의무임대기간 이상 임대할 것

<거주주택의 요건>

⑤ (거주요건) 보유기간 중 2년 이상 거주할 것

⑥ (생애 1회 요건) ’19.2.12. 이후 취득한 거주주택부터 1세대가 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한해 비과세 적용

□ 혜택

○ 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 가능

붙임 4

장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례

□ 개 요

○ 장기일반민간임대주택(민간임대주택에관한특별법§2)으로 등록하고 8년.10년 이상 임대 등의 요건을 갖추어 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 50%.70%의 장기보유특별공제율 적용

□ 요건 : 임대주택이 아래의 요건을 모두 충족하여야 함

①(주택면적) 전용면적 85㎡ 이하일 것(읍.면지역 100㎡ 이하)

② (증액요건) 임대기간 중 임대료.임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

③(임대기간) 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대개시일부터 10년 이상 임대*할 것(’22.12.31. 이전 등록한 경우는 8년 이상 임대한 경우도 가능)

* 세무서 주택임대사업자 및 지자체 임대사업자 등록을 하고 임대한 날부터 기산함

④ (주택가액) ’18.9.14. 이후 취득한 주택*의 경우 임대개시 당시 주택의 기준시가가 6억 원(수도권 밖 지역 3억 원) 이하일 것

* ’18.9.14. 전에 취득한 주택의 경우는 주택가액 요건 없음

⑤(등록기한)민간매입임대주택(민간임대주택에관한특별법§2)은 ’20.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 민간건설임대주택(민간임대주택에관한특별법§2)은 ’24.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 등록할 것

□ 혜택

○장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제율 50%를 적용하고, 10년 이상 임대한 경우 70%를 적용

붙임 5

｢양도소득세 실수사례｣ 제5회차 내용