▲민주원 국세청 조사국장이 강남3구 등 고가 아파트 취득 외국인 탈세자 세무조사에 대한 브리핑을 하고 있다

국세청이 국내 아파트를 취득·보유하는 과정에서 각종 편법을 이용해 정당한 세금을 회피한 외국인 탈세자들에 대한 세무조사에 착수했다.

조사대상은  국내 아파트를 취득·보유하는 과정에서 각종 편법을 이용하여 정당한 세금을 회피한 외국인 탈세자들로 총 49명이다. 

부동산 등기 자료를 보더라도 외국인은 ’22년부터 ’25년 4월까지 국내에서 총 26,244채(거래금액 7조 9,730억 원)의 아파트를 사들였으며, 같은 기간 취득 건수와 금액은 모두 지속해서 증가한 것으로 나타났다.

지역별로는 경기(9,808건, 2조 8,812억원), 서울(3,402건, 2조 7,005억원), 인천(3,017건, 8,799억원) 순으로, 주로 수도권 지역의 아파트를 취득했다.

이 중 서울지역 취득 현황을 살펴보면, 강남 3구와 마용성(마포,용산,성동)의 고가 아파트 비중이 높은 것으로 나타났으며, 특히 강남3구의 경우 상당수가 실제 거주하지 않는 것으로 파악됐다.

[연도별 외국인 아파트 취득 현황]	[외국인의 수도권 아파트 취득 비중]

한편, 수도권 주택시장이 과열됨에 따라 현재 수도권과 규제대상 지역을 중심으로 강력한 대출규제가 시행중이며, 이로 인해 부동산 시장은 점차 안정을 찾아 가고 있다.

그러나, 자국에서 자금 조달이 가능한 외국인에게는 국내의 각종 대출규제가 실질적으로 적용되지 않아, 부동산 정책에 부정적 영향을 미칠 우려가 있는 상황이다. 

이에 국세청은 외국인이 강남3구 등 국내 고가 아파트를 취득·보유하는 과정 전반에 대해 정밀하게 분석했다.

그 결과, 상당수 외국인이 자신의 신고된 소득이나 금융기관 대출 등 정상적인 방법을 통해 아파트를 취득하지 않고 부모·배우자 등으로 부터 편법 증여받은 자금을 활용하거나, 국내에서 발생한 사업소득을 탈루해 취득자금을 마련했으며, 취득한 아파트에 실거주 하지 않고 임대 하는 경우에도 상당수가 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 확인됨에 따라 이들의 탈세혐의에 대해 세무조사를 실시키로 한 것이다.

다음은 국세청이 밝힌 이번 세무조사에 대한 세부 추진사항.

첫 번째 대상은 자금추적이 어려운 해외계좌 등을 적극 이용하여 고가의 아파트 취득자금을 편법으로 증여 받은 경우이다.

〇대다수 국민들은 수십 년을 저축해도 내 집 마련이 쉽지 않은 상황에서, 이들은 대재산가인 부모 등의 도움으로 손쉽게 강남3구 등 수도권 일대의 고가 아파트를 취득하고도 증여세 신고 등 납세의무는 회피했다.

〇특히, 외국인은 부동산 취득 과정에서 외국인등록번호와 여권번호를 혼용할 수 있어 과세감시망을 피하기 용이하고, 해외계좌에 대해서는 금융당국이나 과세관청의 접근이 국내계좌에 비해 상대적으로 쉽지 않다는 점 등을 적극 이용하기도 했다.

또한, 조사대상 중에는 자금출처를 숨기기 위해 부동산 취득시 자금조달계획서, 예금잔고증명 등 의무제출 서류를 허위로 기재하는 수법으로 취득자금이 본인 소유인 것처럼 위장하거나 부동산 취득자금 뿐 아니라, 종합부동산세, 재산세 등 부동산 보유시 발생하는 각종 세금까지도 전액 대신 납부하도록 하는 등 철저하게 부모 찬스를 이용한 경우도 있었다.

두 번째 대상은 본인 또는 특수관계인이 운영하는 국내 사업체나 법인으로부터 탈루한 소득으로 취득자금을 마련한 경우이다.

〇이들은 국내에서 탈루한 소득을 외국인이라는 신분을 적극 활용하여 해외 소재 페이퍼컴퍼니와 계좌에 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금조달로 위장하는 수법으로 당국의 감시망을 피해 왔고,

〇 일부는 해외 은닉자금을 다시 국내로 반입하는 과정에서 자금출처를 숨기기 위해 가상자산이나 불법 환치기를 이용하기도 했다. 

□이번 조사대상 중에는 외국인이 갖는 사업적 이점을 이용해 국내 병원에 외국인 환자를 유치하는 업체를 운영하면서도, 수십억 원에 이르는 환자유치 수수료 수입은 제대로 신고하지 않은 경우도 있었으며, 일부는 사주 개인에 대한 대출규제를 우회하기 위해 기업 운전자금* 명목으로 받은 법인 명의 대출금을 외국인 사주의 아파트 취득자금으로 사용한 사례도 있었다.

세 번째 대상은 고가의 아파트를 취득하여 임대료를 받고 있음에도 주택임대업을 등록하지 않고 관련 임대소득 신고를 누락한 경우이다.

〇 이들은 임차 여부를 적극적으로 신고할 유인이 없는 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 한남동, 강남 일대의 고가 아파트를 임대하여 수천만 원에서 수억 원에 이르는 고액의 임대수익을 얻고 있음에도

〇 임차인이 전입신고를 제대로 하지 않거나, 외국인에 대한 소득·계좌 정보가 불명확하여 감시에 소홀할 수 있다는 점을 이용하여 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 나타났다.

□ 특히, 이번 조사대상 중에는 ‘다주택자의 양도세, 취득세(지방세) 중과 등*’을 회피하기 위해 허위 양도 계약을 체결하는 수법으로 1주택자로 위장하거나,  비거주 외국인임에도 내국인(거주자)에게만 적용되는 주택임대 관련 세액 감면을 받기 위해 거주자로 위장하여 수억 원대의 세액을 감면받은 사례도 있었다.

* 1주택자가 조정지역(강남, 용산 등)에서 1채 더 구입시, 취득세는 3%→8%로 증가하고, 양도소득세는 기본세율에 10% 포인트가 가산됨

□ 국세청은 이번 세무조사를 통해 외국인의 국내 아파트 취득·보유·양도 전 과정에 대하여 내국인과 동일하게 철저히 검증할 계획이다.

〇 일시보관, 금융계좌 추적, 포렌식(문서감정) 기법 등 가용한 모든 수단을 활용하여 정당한 세금을 부과하는 것은 물론,

-조사과정에서 취득자금의 출처가 국외인 것으로 의심되거나, 자금세탁 등 국외 불법자금의 유입 혐의가 있는 경우에는 해당 외국 국세청에 정보 교환을 요청하는 등 자금출처를 끝까지 추적하여 과세하고,

-자금추적을 피하기 위해 명의위장이나 차명계좌 이용과 같이 악의적으로 세금을 탈루한 혐의가 확인되는 경우, 수사기관에 통보하여 마땅한 처벌이 이루어질 수 있도록 엄정 조치할 계획이다. 

□ 앞으로도 국세청은 국토교통부 등 국내 유관기관은 물론 해외 과세당국과의 긴밀한 공조를 통해 국내 부동산을 이용하여 불법과 탈세를 일삼는 외국인 탈세자에 대해 강력히 대처해 나가는 동시에

〇특히, 외국인의 자금출처·소득은닉과 관련하여 자국에서의 탈세 혐의가 확인되면 자발적 정보교환* 형태로 적극 통보하여, 해당 과세당국에서 세무조사 등 적절한 조치가 이루어지도록 할 계획이다.

* 상대 국가의 요청 없이도 해당 납세자의 탈세혐의 정보를 해외 과세당국에 제공

〇아울러, 현재 외국인에게 국내 주택 보유와 관련하여 국가간 상호주의 원칙에 반하는 과도한 혜택을 부여하고 있다는 인식하에

- ‘1주택자 주택임대소득 특례’ 등 실수요자 보호 제도를 비거주 외국인에게는 적용 배제하거나, 외국인에게 ‘세대원 전원을 등록하도록 의무화’하여 외국인의 국내 주택 취득 현황을 세대별로 관리할 수 있도록 하는 등

-제도적으로 불합리하거나 미비한 부분을 검토하여 관계기관에 적극 개선 건의해 나갈 계획이다.

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