오피스텔을 사업용으로 사용하면서 사업자등록을 한 경우를 제외하고 사업용이 확인되지 아니한 경우에는 주거용으로 사용하는 것으로 보고 조사를 하게 된다. 이때 오피스텔이 주거용으로 사용되지 않음을 증명하여야 하는데 이를 증명하기 위해서는 여러 가지 증빙서류가 필요하다.

 

 

최근의 사례(오피스텔이 있는 경우)

필자에게 최근에 의뢰한 사건은 오피스텔을 세놓고 있음에도
이를 무시하고 오피스텔이 아닌 주택을 1세대1주택으로 양도한 경우이다. 주소지 관할세무서(처분청이라 한다)에서는 오피스텔을 사업용으로 사용하면서 사업자등록을 한 경우를 제외하고
사업용이 확인되지 아니한 경우는 주거용으로 사용하는 것으로 보고 조사를 하게 된다.

이때 오피스텔이 주거용으로 사용되지 않음을 증명하여야 하는데 이를 증명하기 위해서는 여러 가지 증빙서류가 필요하다. 첫째, 세를 살고 있는 사람의 사실확인서 그리고 인감증명이 필요하고 둘째, 오피스텔에 욕조를 설치하지 않았음을 사진 등 으로 증명하여야 하고(소득세 집행기준 89-154-22참조) 셋째,공인중개사의 중개 물건확인서에 의거 주거로 사용하지 않음을 증명하고 넷째, 지방세의 세목별 과세증명서에 의하면 오피스텔은 건축물로 과세하고 아파트 등은 주택으로 과세하였기 때문에 이를 제출하고 다섯째, 임차인의 주소가 다른 곳에 되어 있으면 주민등록전입신고가 되어 있지 않음을 증명한다.

 

이상의 서류를 양도소득세신고서에 검토조서로서 첨부하여야한다. 처분청에서는 주거용으로 사용한 경우에는 과세를 위하여 사진촬영하고 이를 근거로 과세한다. 

 

토지의 취득 후 법령에 의한 사용금지 또는 제한이 특별히 제한된 경우

소득세법 시행령 제168의14 제1항 제1호에 의하면 토지를 취득한 후에 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 경우에는 사용의 금지 또는 제한된 기간은 사업용토지로 보도록 하고 있다.

이를 판단하기 위해서는 ‘토지이용계획서’를 뗀 후 이에 의하여 확인하여야 하는데 보통 농경지에 주소를 두고 스스로 경작한 경우는 당연히 사업용으로 보지만 이에 해당하지 않는 경우에
는 비사업용으로 보려 한다.

 

 

법인세법에서는 비업무용토지를 규정하고 있고 1990년부터 1998년까지 시행된 토지초과이득세법에서는 유휴토지를 규정하고 이에 대한 많은 사례가 나와 있다. 법인세법상의 비업무용토지와 토지초과이득세법상의 유휴토지에 대한 각종 행정해석,심사 · 심판례, 각급법원의 판례 등은 비사업용 토지를 판단하는데 유용한 관련 자료가 될 것이다.

먼저 소득세법 집행기준을 살펴보자. 소득세법 집행기준 104의 3- 168의 14-5에 의하면 ‘토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 경우에도 경작 등 토지 본래의 용도로 사용 또는 제한되지 아니한 때에는 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당되지 아니한다’라고 하고 있다. 경작 등 본래의 용도로 사용하는 경우는 사업용으로 사용하는 것으로 보지 아니한다. 즉 농지, 임야, 목장용지를 본래의 용도인 농업, 산림의 육성 및 보존, 초지의 경영 등을 말한다.

토지초과이득세법상의 판례이지만 다음의 세 가지가 중요하다. 

법령상 사용금지 또는 제한의 해당 여부는 법령상의 사용제한 또는 금지가 토지의 통상의 제한의 법위를 넘어 특별히 사용이 제한되는 토지에 해당이 되는지를 기준으로 사용제한 등의 유무를 판단하여야 한다는 것이다(대법 95누2333, 1996.1.23).

특정용도나 특정구역으로 지정되어 토지소유자 단독으로는 건축이 불가능한 경우 예를 들어 도시설계구역으로 지정되거나 아파트지구 또는 시장부지로 지정된 경우와 같이 인근토지소유자와 공동으로 건축을 할 수밖에 없는 경우에 대해서는 당해 토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 것으로 본다(국심 97서1222,1997.10.24대법 93누 17911,1996.1.26).

토지초과이득세법 제8조 제3항 같은 법시행령 제23조 제1호(1994.12.31 대통령령 제 14472호로 개정된 것) 소정의 법령의 규정에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 경우에는 법령 그 자체에 의하여 직접 사용이 금지 또는 제한된 것이 아니더라도 이 사건에서와 같이 그 대상토지에 대하여 상위법령에 근거한 행정관청의 예규(위○○시 토지형질변경행위허가 사무취급요령 제1조 또는 도시계획법 제4조 및 동법시행령 제5조와 건설교통부령인 토지의 형질변경 등 행위 허가 기준 등에 관한 규칙에 근거를 두고 있다고 밝히고 있다) 등에 의하여 토지의 형질변경이 금지되어 건축이 사실상 불가능한 경우도 포함하는 것이라고 할 것이다(대법 95누 2333,1996.1.23 대법 93누 2995, 1994.1.25 대법 93누 17591, 1994.3.25).

상기는 청구인(원고)이 토지를 1975.3.10에 취득하였고 1975.6.13 건설부고시 제95호로 자연녹지지역으로 고시된 경우이다.

집행기준에 의하는 경우

▲ 정영화 세무사

소득세법 집행기준 104의 3-168의14-6에 의하면 이미 전호에서 설명한 바와 같이 「법령에서 토지의 형질 변경, 물건을 쌓아두거나 건축물의 신축.개축. 증축 등을 할 수 없거나 시장 또는 군수의 허가를 받도록 하여 권리행사가 일정한 제한을 받는 경우에는 특별히 사용이 제한된 경우에 해당하여 제한받은 기간은 사업에 사용한 토지로 본다」, 「국토의 계획 및 이용에 관률」 제56조에 의하면 시장 또는 군수의 허가를 받아야 하는 경우가 열거되어 있고 동법률 시행령 제53조에 의하면 경미한 사항으로서 시장 또는 군수의 허가를 받지 않아도 되는 경우가 열거되어 있다.

 

당초 신고시 사업용인지 비사업용인지 구분이 불분명한 경우
비사업용을 사업용으로 신고하면 2016년까지는 과소신고하게 되어 신고불성실 가산세, 납부불성실가산세까지 부담하게 된다. 그러나 사업용토지를 비사업용으로 신고한 경우 가산세는 부담하지 않지만 세금 부담이 있고, 일단 신고한 후에 경정청구하여 환급받은 일은 전문가조차도 꺼리는 일이다. 미리 사업용으로 인정받을 수 있도록 준비하거나 매매시 미리 전문가와 상담하여 결정할 수 있다. <글/ 정영화 세무사, (전)서울지방세무사회장>

 

 

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