전·월세상한제·임대차 계약갱신청구권제 시행은 전세금 폭등유발?
전·월세상한제 시행을 반대하는 견해는 이를 시행하게 되면 임대인이 한꺼번에 기존보다 전·월세를 인상하거나 존속기간 동안 상한제 적용금액을 초과하여 인상하려 할 것이므로 전세가격 폭등이 초래될 수 있다고 주장한다. 즉, 전·월세상한제에 따라 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 경우 계약기간이 2년이면 10%이나 시행 이전, 만료 이후에 새로운 계약에 들어가는 임대인들은 규제에서 벗어나 전·월세를 무리하게 인상할 것으로 우려되고 있다.
또한 전·월세 공급이 수요에 미치지 못하는 한 이같은 인상은 계속해서 이어질 것이므로 어쩌면 새로운 전·월세 대란이 나타날 수 있다고 우려한다. 그리고 전·월세상한제가 시행되고 계약갱신권이 부여되면 기존 임차인들은 임대료 상승으로부터 보호받을 수 있겠지만 신규 임차인들이 피해를 볼 가능성이 높다고 주장한다. 즉 매년 전세수요가 늘어나는데 기존 임차인들이 이사를 나가지 않을 것이고 결국 신혼부부 등 신규 수요자들은 임대료 수준과 관계없이 임대주택을 구하기 어려워질 것이다. 따라서 임대료규제가 강력할수록 기존 임차인과 신규
임차인 간의 갈등은 심화될 수 있다.
그러나 전·월세상한제를 찬성하는 견해는 과거 「주택임대차보호법」의 최단기간 연장이나 「상가건물임대차보호법」은 모두 임대료 상승 등의 사회적 현상이 심화되자 이를 방어하기 위하여 임대료 상승기에 입법이 되었고 그 시점은 이미 법의 제·개정이 아니더라도 임대료가 상승하던 시기였으므로 마치 법 개정 때문에 인상된 것처럼 치부된 측면이 있다고 주장한다.
즉, 1989년 「주택임대차보호법」의 경우 정부의 사전 준비 부족으로 부작용이 컸으므로 이번 제도 도입 시 사전에 보완책을 잘 마련하면 부작용을 최소화할 수 있으며 2001년 계약갱신
청구기간을 5년으로 하는 「상가건물 임대차보호법」제정 당시 우려와는 달리 85% 가량은 보증금이 오르지 않았다는 사실을 그 예로 들고 있다. 따라서 전·월세상한제를 계약갱신에도 적용한다고 하면 신규 전세계약을 체결하는 임대인 입장에서는 증액 제한 폭을 고려하여 전·월세가격을 정하려고 할 것이므로 전·월세가격이 급등할 우려도 있다. 지난 1989년 「주택임대차보호법」 개정(임대차보호 최단기간을 1년에서 2년으로 연장) 당시 2년간 연 20% 가량씩 전세가격이 폭등하였다.
특히, 서울시의 전세가격 연간 상승률은 1988년 7.3%, 1989년 23.7%, 1990년 16.2%에 달하였다. 이렇게 전·월세상한제를 찬성하는 견해는 당시가 ‘전·월세 상승기였다든가 사전준비 철저’라는 논리로 경험적 사실을 부정하는 것은 문제가 있을 수 있다. 다만 전세가 폭등의 부작용은 개정 공포 후 상당기간 시행유예 기간을 두는 데서 발생하므로 시행유예기간을 두지 않고 즉시 시행하거나 소급적용하는 방식 등으로 이 문제를 해결하는 방법을 생각해 볼 수 있다.
그러나 전세가 월세로 전환되는 구조적 문제에서 수급불일치로 발생하는 문제를 전세입자를 보호하기 위하여 시행유예기간조차 두지 않는다면 이는 임대인의 재산권보호와 계약자유원칙이라는 측면에서 형평에 반하여 위헌의 문제가 제기될 수도 있다.
전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행에 따른 형평성 문제
전·월세상한제를 그 적용범위를 제한하지 않고 이른바 부유한 전세입자에게도 차별 없이 적용하는 것은 전세입자에 대한 과도한 보호이며 형평에 반하는 결과를 초래하는 것이 아닌가 하는 문제다. 전·월세상한제에 찬성하는 견해는 전세금과 보증금 규모로 적용범위를 제한하려고 하면 임대인은 적용을 피하기 위해 적용 범위를 넘는 보증금으로 인상하려고 하여 오히려 보증금을 인상하게 하는 부작용이 발생하게 된다.
특히, 3억 원 이상의 고액 전세보증금도 보편적 복지의 개념처럼 중산층의 전세계약도 정부의 정책적 개입에 따른 보호대상이 되어야 할 것이다. 전세대란의 주요 피해계층이 2억~3억 원의 전세보증금 주택이고 이 부분에서 전세관련 분쟁이 많이 발생하고 있는데 이러한 계층을 적용범위에서 제외하면 입법목적은 크게 몰각될 것이라고 주장한다.
그러나 반대하는 견해에서는 최근 주택의 자가보유보다 전·월세를 선택하거나 고급주택을 임차하는 부유한 전세입자까지 감안하면 주택의 전세입자가 임대인보다 반드시 경제적 약자라고는 볼 수 없어 형평에 반하고 이런 점을 고려하여 전·월세상한제의 적용대상과 범위를 한정하는 방안은 그 타당한 기준의 획정이라는 점에서 어려운 문제를 제기할 수 있다.
또한, 전·월세상한제는 주택정책이 실효를 거두어 전·월세 공급이 수요를 웃돌아 전세금이 하락할 경우 독소조항으로 남게 될 수도 있다. 예컨대, 전·월세 가격이 떨어지고 있는 데도 전국의 모든 임대인들이 전·월세상한제를 내세워 2년간 10% 정도 인상을 요구한다면 이때는 오히려 전세입자들이 피해를 입게 되어 형평에 반하는 결과를 초래할 수 있다.
따라서 전·월세상한제의 근본취지는 약자인 주택임차인의 보호를 전제로 한다. 주택임대차보호법에서는 민법과는 달리 차임증감청구에서 감액청구에 대한 제한은 없지만 증액청구에 대해서는 제한을 하고 있다. 그러나 고급주택에 고가의 전세입자도 약자라는 것을 전제로 하여 상한제를 적용한다는 것은 타당하다고 볼 수 없다. 최근에는 오히려 수십억 원 넘는 고액 전세아파트 거주자에 대한 과세 여부를 두고 형평성 논란이 일고 있기 때문이다.
주택보유자의 경우 취득세, 재산세는 물론 일부는 종합부동산세까지 내야 하는 상황이지만 수십억원에 달하는 고액 전세아파트에 거주하는 세입자들은 거주에 따른 세금부담이 전혀 없기 때문이다. 그래서 부유한 전세입자까지 약자로서 보호하는 결과를 초래하는 전·월세상한제는 형평에 반하기 때문에 이 문제를 해결하려면 전·월세상한제의 적용대상과 범위를 설정하여야 한다.
전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행에 따른 전세난 해결 실효성 문제
전·월세상한제가 실시되면 전세가격을 상한제 범위로 제한할 수 있기 때문에 단기적으로 전세가격의 상승을 억제하는 단기적 효과를 기대할 수는 있다. 그러나 수급불균형에 의한 전세가격 상승과 전세구득의 어려움인 전세난을 해결하는데 효과가 있을 것인지는 문제다. 찬성하는 견해는 전세임대차는 관리되지 않는 시장에 그냥 방치되어 있고 완전한 시장경쟁 하에서 이루어지는 거래방식과 다른 것이기 때문에 상한제는 전세시장에 시장경쟁의 규칙을 회복하기 위한 최소한의 장치라고 한다.
이를 전제로 상한제 도입으로 가격인하의 일시적 효과만 있을 뿐이라는 주장한다. 또한 장기적 효과가 없다고 제시하는 논거들은 이중계약, 전세물량 철회, 전세가 상승, 전셋집 부족 등으로 이는 대개 과도기적 문제들은 자동적으로 해소된다고 한다. 그러나 반대하는 견해는 현재 주택시장의 여건을 감안할 때 임대주택의 수요가 줄거나 공급이 늘이유가 없기 때문에 전·월세상한제가 도입된다고해서 전반적인 임대료가 안정될 것으로 기대하기는 어려우며 장기적으로는 임대주택의 공급이 줄어 임대료 상승요인으로 작용할 것이라고 주장한다.
즉, 단기적으로는 전·월세상한제가 도입되더라도 임대인들은 즉시 기존 주택을 매각하지 않는 한 주택을 임대하지 않을 수 없을 것이나 중장기적으로는 임대주택사업의 수익성이 하락하여 신규자본의 유입이 감소하고 임대주택공급이 줄며 주택의 유지·관리노력이 저하되어 공급되는 주택의 품질이 하락할 가능성이 높을 것이라고 한다. 따라서 전세공급이 부족한 상태에서 임대인에게 전세를 유도할 수 있는 인센티브를 부여하기는커녕 상한제에 의한 규제를 확대한다면 전세를 월세로 전환하는 구조적 변환이 가속될 수 있다.
이는 오히려 전세난이 가중될 수 있을 것이다. 뿐만 아니라 전·월세상한제의 규제로 임대인 입장에서는 임대주택의 수급불균형으로 나타나는 임대료 상승의 비용을 부담하는 결과를 가져와 임대목적의 주택 수는 감소하게 되고 임대주택 공급용도의 자본은 대체 투자 상품으로 전환될 수 있다. 따라서 전·월세상한제가 실시되면 전세금 폭등이나 전세난이 자동적으로 해소될 수 있다고 보는 것은 지나친 낙관이 아닌가 생각된다.
전·월세상한제의 증액상한 적정성 여부
전·월세상한제의 상한요율은 5%를 기준으로 하고 있다. 이는 현행 「주택임대차보호법」의 증액상한 비율에 의한 것이다. 다만 상한요율을 시행령이 아니라 법에서 직접 규정하려는 것이다. 이에 찬성하는 견해는 그 근거를 제시하고 있지는 않지만 구체적 결정방법으로 첫째, 통계청이 발표하는 가계물가지수 상승분과 연동하여 정하거나(예, 가계물가지수 상승률+α , 또는 가계물가지수 상승률의 2배 범위내 등) 둘째, 최저임금제도와 같은 적정차임결정위원회를 만들어 이 기구에서 적정한 인상률을 결정·고시를 하게 하는 안을 제시하기도 한다.
그러나 반대하는 견해에서는 현행 법정 전·월세 계약기간이 2년이므로 전·월세 인상률이 연 5%이면 2년 동안 10% 이내가 된다는 뜻인데 실제 전국 평균 전세금 인상률이 7.1%라면 과연 전세대란을 겪고 있는 현실에서 2년 계약에 10% 이내 인상률이 적정한가라는 의문이라고 한다. 따라서 전세금의 증액 상한을 정할 때 고려하여야 할 사항은 임대차(전세)기간과 차임 액의 상관관계에 있다고 하는 점이다.
즉, 계약기간이 장기일수록 차임액은 높아지는 경향이 있다. 그럼에도 불구하고 차임연체 등 계약갱신 거절사유가 없는 한 임대인으로서는 최장 4년(2년+2년) 동안 계약을 유지해야 함에도 중간에 계약갱신 시(2년 후 1회) 연 5% 비율의 한도에서만 차임을 증액할 수 있게 하는 것이 적정한지에 대해서는 검토가 필요하다. 예를 들면 임대차 기간 중 물가상승률이나 조세부담증가 등이 위와 같은 차임인상률보다 높을 경우에는 임대인의 재산권 행사나 영업의 자유에 대한 과도한 제한이 될 수 있기 때문이다.
또한 전·월세는 부동산시장의 수요와 공급여건·시중금리 등 경기변동에 따라 민감하게 변동하는 것이므로 법률에서 차임 등 증액청구의 상한을 직접 정할 경우에는 사회·경제적 여건 변화에 신축성과 탄력성을 저해할 우려가 있다. 뿐만 아니라 계약만료 이후 신규로 주택임대를 놓을 경우 무리한 인상이 뒤따를 수도 있다.
충분한 사전준비가 필요하다
이른바 전세난은 저금리 기조와 부동산거래 침체로 인하여 전세시장이 보증금부 월세시장으로 전환되는 구조적 재편과정에서 수급불균형과 주택구매력 부족 등으로 발생하는 문제다. 다만, 몇 년 동안 상승하던 전·월세가격이 지난해와 금년부터는 소폭 상승하면서 대체적으로 안정적인 시장을 유지하고 있다.
그러나 지금까지 정부는 전세가격이 계속 상승하자 서민들의 고통을 덜어주겠다고 전세입자에게 전세금대출을 완화하거나 지원하면서 가격이 오르는 시장왜곡현상이 나타나기도 하였다. 따라서 이러한 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 부동산 가격을 억제(임대주택 공급의 확대 등)하고 거래를 정상화시키는(실수요자 중심의 주택거래 유도) 대책이 필요하다. 이와 더불어 임대 가능한 주택소유자에게 전세를 선택하도록 유인하는 대책도 필요하다.
예컨대, 전세금을 투자재원으로 하여 시중금리 이상의 수익이 나도록 하는 방안과 일정기간 전세를 주는 경우 양도소득세에서 혜택을 부여하고 주택개량시 혜택을 주는 방안 등이다. 그런데 전·월세상한제는 우선 전세가격의 상승에 대한 제동을 걸어 가격상승을 일정비율로 억제하여 보겠다는 정책이다.
그러나 이는 기본적으로 부동산거래의 규제이므로 가뜩이나 전세를 꺼리는 주택임대인에게 전세를 더욱 기피하도록 만드는 요인으로 작용할 수도 있다. 또한, 고액 전세입자에 대한 과세 논란이 있는 시점에서 소액주택임차인 보호 취지의 「주택임대차보호법」에 고액 전세입자까지 보호하는 것이 과연 타당한 것인지는 의문이다. 임대차 계속 중의 차임 증액은 이미 약정되어 있는 차임을 중도에 경제사정의 변동 등에 따라 변경할 수 있게 하는 특별한 조치이므로 일정한 제한의 필요성과 상당성이 인정될 수도 있다. 따라서 이에 대해서는 현행 「주택임대차보호법」의 규정으로도 충분하다.
 |
▲ 권대중 명지대학교 부동산 대학원 교수 |
전·월세계약을 갱신하는 경우에는 원칙적으로 계약기간이 종료하여 다시 거래조건을 정하여 계약을 체결(연장)하는 것이다. 그런데 그러한 경우까지도 전·월세상한제에 의하여 상한을 제한하는 방식으로 규제한다면 이는 계약자유의 원칙(상호 교섭과 내용형성의 자유)을 지나치게 제한하는 측면도 있다. 따라서 전·월세상한제의 확대는 일견 전세가격 상승으로 고민하는 전세입자에게 호감을 주고 전세가격 상승을 억제하는 효과가 있는 것처럼 보일 수 있다.
그러나 앞서 검토한 바와 같이 전세난 해결에 큰 효과도 없이 오히려 부동산 시장개방과 정보의 폭주로 인한 시장위협 등 거래 정상화를 위한 모든 대책을 강구해야 하는 시점에서 부동산시장에는 역행하는 정책이 될 수도 있다. 따라서 주택임대료 규제정책의 일환인 전·월세상한제와 계약갱신청구권제는 부동산시장 상황, 법리적 측면, 국민정서 등을 충분히 고려한 후 바람직한 정책방향을 설정하는 것이 타당할 것이다.
<글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수,(사)대한부동산학회 회장>
[저작권자ⓒ 조세플러스. 무단전재-재배포 금지]
