참고

합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 Q&A

Q1

올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

□올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 23일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

Q2

합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

□아래의 신고서를 작성하여 서면으로 신고하거나 홈택스 이용이 가능하며,

*접근경로:홈택스 ≫ 세무서식(우측하단) ≫ 종합부동산세법, 조세특례제한법

○홈택스(www.hometax.go.kr)* 이용 시 과세물건 명세 조회와 합산배제 자가진단, 모의 세액계산 등 각종 신고 도움 서비스를 통해 보다 쉽게 신고 할 수 있습니다.

*홈택스 로그인 》국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고 》 종합부동산세 관련 신청/신고 》 각 신고(신청) 메뉴 선택

Q3

아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지?

□아파트의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 매입임대 주택 유형은 합산배제를 적용받을 수 없고, 건설임대 주택 유형을 장기 임대*하는 경우에는 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

* ‘18.4.1. ~ ‘20.8.17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 의무임대 기간 8년이며, ‘20.8.18.이후 등록신청한 경우는 의무임대기간 10년임

Q4

자동말소된 임대주택을 재등록한 경우에 합산배제 적용을
받을수 있는지?

(18.5월) A오피스텔 주택임대등록(단기 4년) → (22.5월) 임대주택 자동말소→ (22.7월) 장기임대주택 재등록(10년)

□자동말소된 임대주택이 과세기준일(6.1.) 현재 계속 임대 중인 경우로서, 합산배제 신고기간 종료일까지 임대주택을 재등록한 경우에는 합산배제 대상에 해당합니다.

Q5

지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

□ 변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.

○다만, 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권.면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역을 반영하여 신고하면 됩니다.

□또한, 기존 합산배제 적용 주택이 임대료 상한을 초과하는 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 합니다.

Q6

5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지?

□｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(’21.3.16.)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외되어 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능합니다.

Q7

합산배제 신고 후 법정요건을 미충족할 경우 불이익은?

□합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액*을 포함하여 추가로 신고.납부해야 합니다.

*납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 22/100,000 가산

□또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다.

Q8

종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은?

□종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 기준으로 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단합니다.

Q9

합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있는지?

□’19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 그 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며,

○임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도까지 총 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.

Q10

’18.9.14.이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 ’18.9.13.이전에 한 경우 장기일반민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지?

□’18.9.13.까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 합산배제가 적용됩니다.

Q11

임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

□임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며,

○임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.

Q12

실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

□종부세 과세기준일(6.1.)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우,

○합산배제 신고기간 종료일(10.4.)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있습니다.

Q13

주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

□주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됩니다.

*’18.4.2.부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능

Q14

부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

□부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

○지분율 판단 기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율입니다.

Q15

부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?

☞ (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)

□주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있습니다.

Q16

부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?

□과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 부부공동명의 특례 적용이 가능하며,

○부부 공동명의 1주택의 납세의무자*가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2 제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능합니다.

* (납세의무자)지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택

-다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 불가합니다.

Q17

자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용 받을 수 있는지?

□공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정하며, 자녀와 공동명의로 1주택을 보유한 경우는 특례를 적용 받을 수 없습니다.

Q18

일시적 2주택 특례를 적용 받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?

□일시적 2주택 특례와 관련하여 양도소득세의 경우*와 달리 종전주택 보유기간에 대한 제한은 없습니다.

* 양도소득세는 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 함

Q19

‘23.4.10.에 취득한 신규주택에 대하여 1세대 1주택자 특례를 신청한 경우 종전주택 처분기한은 언제까지인가?

□매년 과세기준일(6.1.)을 기준으로 처분기한(3년) 경과여부를 판단하므로, 종전주택 처분기한은 ‘26.6.1.입니다.

○즉, 납세자가 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일(6.1.) 이전에 종전주택을 처분하면 됩니다. 이후에도 종전주택을 보유하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징합니다.

Q20

상속주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

□주택을 여러 채 상속받은 경우에도 법적 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

* 상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

Q21

상속 받은지 5년이 지난 후 수도권 소재 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우 5월 31일까지 일부를 처분해서 6억 원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도.증여 등)하여 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q22

상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격 요건(6억 원(수도권 밖 3억 원))을 충족하여야 하는것인지?

□상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례 적용 대상이 되며

○상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 경우에도 ①상속주택의 지분율이 40% 이하이거나, ②과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 경우 특례 적용 대상이 됩니다.

Q23

피상속인이 일부만 소유하던 주택을 상속받은 경우, 1세대 1주택자 특례 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’는 상속받은 지분의 40%인지 아니면 전체 주택의 40%를 의미하는 것인지?

□‘1세대 1주택자 특례’의 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’의 의미는 상속받은 지분의 40%가 아니라 전체 주택에서 상속받은 지분이 차지하는 비율이 40% 이하인 경우를 말하는 것입니다.

☞(사례) 피상속인이 50%를 소유하던 주택을 상속인 2명이 각각 50%씩 상속받은 경우 상속주택 지분율은 25%이므로 1세대 1주택자 특례 적용 가능

Q24

6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하의 주택을 상속받으면 5년이 지나도 계속 종부세 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

□상속개시일로부터 5년이 경과하더라도, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하이거나 지분율이 40%이하인 경우 ‘1세대 1주택자 특례’를 적용받을 수 있습니다.

Q25

상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용시 주택수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지?

□상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법적 요건*을 갖추어야 특례가 적용됩니다. 다만, 1세대 1주택자 특례는 1주택자만 신청 가능하나, 세율 적용시 주택수 계산 특례는 1주택자가 아니더라도 신청 가능합니다.

*상속을 원인으로 취득한 주택이 아래 3가지 요건 중 하나를 충족할 경우 특례적용
①상속개시일로부터 5년 이내, ②지분율 100분의 40 이하, ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원)이하

○1세대 1주택자 특례는 1주택자가 법적 요건을 갖춘 상속주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 기본 공제(12억) 및 연령.보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.

*다만, 상속주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음

○세율 적용 시 주택수 계산 특례는 납세자가 법적 요건을 갖춘 상속주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 상속주택을 주택수에서 제외하여 3주택 이상에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.

Q26

경기도 읍.면지역에 소재하는 3억 원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며,수도권에는 ｢수도권정비계획법｣에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함됩니다.

□다만, 올해부터는 예외적으로 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 소재(경기 연천군, 인천 강화군·옹진군)하는 지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q27

지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.

Q28

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q29

1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

□1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액계산 하므로 종합부동산세가 과세됩니다.

○다만, 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정하여 기본 공제(12억) 및
연령·보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있습니다.

*다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음