국세청, 서민 주거 안정 저해 기획부동산 등 탈세혐의자 96명 세무조사 착수
- 개발가능성 없는 토지 지분으로 쪼개 고가 판매 후 가공경비 계상 등 수법 동원
- 나홍선 기자 | hsna@joseplus.com | 입력 2024-03-13 12:00:25
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| ▲국세청 안덕수 자산과세국장이 부동산 탈세 세무조사 착수와 관련, 브리핑을 하고 있다. |
최근 부동산 시장은 거래가 주춤하고 있는 가운데, 서민 생활에 피해를 입히는 기획부동산이나 서민들의 주거 안정을 저해하는 투기 사례가 꾸준히 나타나고 있다.
특히, 은퇴계층의 노후자금을 노리고 소액 투자를 유도하는 기획부동산 사기가 지속적으로 발생하고 있고, 주거 낙후지역 재개발을 방해하는 알박기 투기 후 관련 세금을 탈루하는 행태도 계속되고 있다.
국세청은 13일 서민생활 피해를 야기해 폭리를 취하면서 탈세행위까지 저지르는 부동산 거래 행태에 경종을 울리기 위해 96명에 대해 세무조사에 착수했다고 밝혔다.
Ι유형별 조사대상자Ι | |
유형1 | □개발가능성 없는 토지를 지분으로 쪼개 고가에 판매한 후 가공경비를 계상하거나 폐업하는 등의 수법을 통해 세금을 탈루하는 기획부동산 혐의자 23명 |
유형2 | □재개발 지역 내 주택･토지를 취득한 후 사업을 지연시키면서 명도비･컨설팅비 등의 명목으로 거액의 차익을 거두고 양도소득세를 신고하지 않은 알박기 혐의자 23명 |
유형3 | □무허가 건물을 투기하면서 등기가 되지 않는 점을 악용하여 양도차익을 무신고 하거나 무허가 건물 취득 자금출처가 불분명한 혐의자 32명 |
유형4 | □부실법인･무자력자를 거래 중간에 끼워 넣어 저가에 양도한 것처럼 위장하고 단기간에 고가에 재양도하여 양도소득세를 악의적으로 회피한 혐의자 18명 |
국세청은 앞으로도 서민 경제에 악영향을 미치는 부동산 거래 관련 지능적･악의적 탈세 행태를 면밀하게 관찰하여 법과 원칙에 따라 엄정히 대응해 나갈 계획이다.
다음은 국세청이 밝힌 세무조사 추진 배경 및 조사 대상에 대한 자료이다.
1 | | 추진배경 -국세청 제공- |
□ 지난 2년간 주택 거래량이 감소하고 가격이 하락하는 등 부동산 경기는 하강하고 있음에도 시장 상황을 틈타 양도소득세 등을 탈루하는 지능적･악의적 탈세 사례가 누적되고 있다.
Ι연도별 주택 거래량 및 가격지수Ι
연도 | 2020년 | 2021년 | 2022년 | 2023년 |
주택 거래량(호수) | 2,021,865 | 1,620,781 | 933,347 | 928,795 |
주택 가격지수 | 95.2 | 104.6 | 98.2 | 96.2 |
* 출처 : 한국부동산원
○특히 기획부동산 사기 등으로 서민 경제에 중대한 피해를 입히거나, 재개발 사업 진행을 지연시키고 분양가 상승을 야기하는 알박기 행위를 통해 폭리를 취하면서 세금을 탈루하는 사례가 계속해서 발생하고 있다.
-기획부동산에 속아 일용 근로로 어렵게 모은 돈 사라져(기획부동산 분석 사례) - □’22. 12월 고령의 여성 일용근로자 A는 기획부동산 영업사원 B의 말만 믿고 △△도 □□시 소재 토지를 ○천만 원에 지분 매입(6명 공동소유)하였으나, 다수가 지분으로 토지 소유 시 재산권 행사가 어려울 뿐 아니라 해당 토지는 하천부지로 개발가능성이 없어 ○천만 원을 잃게 되었음 |
-알박기로 150배 차익 거둬(알박기 분석 사례)- □A는 ’22. 11월 □□시 소재 토지를 ○천만 원에 취득한 후 소유권을 시행사에 이전하지 않고 시간을 지연시킴에 따라 ’23. 4월 토지 양도금액 ○억 원에 더하여 용역비 명목으로 ○○억 원을 추가 수령하였음에도 해당 금액에 대한 양도소득세를 신고하지 않음 |
○또한, 재개발 지역 내 무허가 건물 거래 시 등기가 되지 않는 점을 악용하거나 거래 과정에 부실법인･무자력자 등을 끼워 넣어 양도소득세를 탈루하는 행태도 꾸준히 확인되고 있다.
Ι무허가 건물 거래 현황(국세청 분석)Ι
(건)
2019년 | 2020년 | 2021년 | 2022년 | 2023년(10월) |
1,218 | 1,339 | 1,037 | 848 | 572 |
□ 이에 국세청은 기획부동산으로 인한 서민 피해를 막고, 서민 주거 안정을 해치는 악의적 탈세에 경종을 울리기 위해 세무조사를 실시하게 되었다.
2 | | 조사대상 |
□국세청은 부동산 거래 신고 자료, 등기 자료, 지자체 보유 자료 및 기타 과세자료 등 연계분석을 통해 탈루혐의자 96명을 선정하고 세무조사에 착수하였으며 구체적인 유형별 혐의 내용은 다음과 같다.
유형 1. 서민생활 피해를 입히고 탈세하는 기획부동산 23명 |
○개발 가능성이 없는 땅을 지분으로 쪼개 팔면서 텔레마케터 등을 통해 투자를 유도하여 서민생활, 노후자금에 큰 피해를 입히는 기획부동산 혐의자 23명이 확인되었다.
- 이들은 가공경비를 계상하거나 폐업하는 등의 수법으로 관련 세금을 탈루하고 있는 것으로 나타났다.
○이중에는 법인이 취득할 수 없는 농지를 개인 명의로 취득하고 기획부동산 법인이 컨설팅비 등 수수료 명목으로 이익을 흡수하는 형태의 신종 기획부동산도 포함되어 있다.
◇ 기획부동산 탈루 선정 사례 ･ 기획부동산 법인 A는 임원 B의 이름으로 법인이 취득할 수 없는 농지를 평당 ○백만 원에 취득한 이후 1달 이내 6명에게 투자를 유도하여 공유지분으로 평당 ○백만 원(3배)에 판매하고 B로부터 양도차익의 84%를 컨설팅비 명목으로 지급받고 세금을 탈루 |
유형 2. 개발 지역 알박기로 폭리를 취한 후 양도소득 무신고 혐의자 23명 |
○ 재개발 예정 지역에서 주택･토지 등을 취득한 후 알박기를 통해 시행사로부터 “명도비”, “컨설팅비” 등의 명목으로 대가를 지급 받았음에도 양도소득을 신고하지 않는 유형의 탈루 혐의자가 23명 확인되었다.
- 특히, 이들은 시행사가 개발 사업이 확정되기 전까지 높은 이자율의 브릿지론*(Bridge-loan)을 활용할 수밖에 없어 이자 부담이 기하급수적으로 늘어나는 점을 악용하여 시간을 지연시키고 폭리를 취하는 행태를 보이고 있다.
* 시행사 등이 제2금융권을 통해 단기(6∼12개월)에 높은 이자로 빌리는 자금
◇ 알박기 투기 관련 양도소득세 탈루 선정 사례 ･ A는 ’21. 4월 □□시 소재 주택가 이면도로를 ○억 원에 취득한 후 소유권을 시행사에 이전하지 않고 시간을 지연시켜, ’21. 11월 “사업포기 약정금액” 명목으로 ○○억 원을 수령하였음에도 해당 금액에 대한 양도소득세 무신고 |
유형 3. 양도차익 무신고･취득자금출처 불분명한 무허가건물 투기 혐의자 32명 |
○ 재개발 지역 내 무허가 건물을 투기하면서 등기가 이루어지지 않는 점을 악용하여 양도차익을 신고하지 않거나 그 취득 자금이 불분명한 혐의자가 32명 확인*되었다.
* 양도소득세 무신고 12명, 취득자금출처 불분명 20명
- 그간 무허가 건물은 등기가 되지 않아 거래 현황 파악에 어려움이 있었으나 국세청 자체 보유 자료와 국토부･지자체･법원 등 관계기관 제공 자료 간 연계 분석을 통해 무허가 주택 거래 현황과 신고 행태를 파악했다.
◇ 무허가 건물 투기 관련 양도소득세 탈루 선정 사례 ･ △△ 주택재개발 사업지역 원주민이 아닌 B는 ‘20. 1월 무허가 건물 2채를 해당 지역 원주민으로부터 각 ○억 원에 취득한 후 이 중 1채를 ‘20. 5월에 ○억 원(6배)에 양도하면서 양도소득세를 무신고 |
유형 4. 부실법인･무자력자 끼워넣기를 통한 악의적 탈루 혐의자 18명 |
○ 부동산 거래 과정에 소득이 없는 결손법인 등 부실법인이나 무자력자를 끼워 넣어 저가에 양도한 후 단기간에 실제 양수자에게 고가에 재양도하는 방식으로 거래를 위장하여 양도소득세를 악의적으로 회피한 혐의자 18명이 확인되었다.
◇ 부실법인･무자력자 끼워넣기 선정 사례 ･ A는 ‘04. 4월 △△억 원에 경매로 취득한 토지를 ‘22. 7월 결손법인 B에게 ○○억 원에 직거래로 양도하였고, B는 양도 당일 다른 법인 C에게 ○○억 원(5배)에 재양도하여 A에게 귀속될 양도차익을 결손법인인 B에게 귀속시키는 방식으로 탈루 |
3 | | 향후 계획 |
□국세청은 부동산 거래 과정에서 특이 동향을 지속적으로 관찰하여 탈루 사실이 확인될 경우 세무조사를 실시하는 등 엄정하게 대응할 예정이다.
○특히, 기획부동산의 경우 확정 전 보전 압류 및 현금징수를 통해 조세채권을 조기에 확보하고 조세포탈 혐의가 확인되는 경우 검찰에 고발하는 등 강력 조치한다.
- 또한‘바지사장’을 내세워 영업하고 있는 기획부동산은 금융 조사를 통해 실소유주를 끝까지 추적 추징.
○앞으로도 서민 생활에 피해를 입히고 주거 안정을 저해하는 부동산 탈세에 대해서는 국토부･지자체 등 유관기관과 신속히 관련 자료를 공유하고 협업하여 검증을 강화할 계획이다.
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