국세청은 11일, 올해 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 부동산을 소유한 납세자가 편리하게 신청할 수 있도록 6만여 명에게 안내문을 발송했다고 밝혔다.

국세청에 따르면 합산배제 및 과세특례 대상 부동산을 소유한 납세자는 11월 정기고지에 반영되도록 9월 16일(월)부터 9월 30일(월)까지 신청을 하면 된다.

기존에 신청한 경우에는 계속 적용되므로 다시 신청하지 않아도 되지만, 임대주택 등록 말소 등으로 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 변동내용을 반드시 신고해야 한다.

□(합산배제)

일정 요건을 갖춘 임대주택1), 사원용주택2) 등과 주택신축용 토지3)를 합산배제 신고하면 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

1) 지자체·세무서 등록, 의무임대기간(10년 등), 임대료 증액상한(5%) 등

2) 공시가격 6억원 이하 또는 85m2 이하, 임대보증금이 주택 공시가격의 10% 이하 등

3) 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지로서 취득일로부터 5년 이내 주택법상 사업계획승인을 받을 예정인 토지

□(1세대1주택 특례)

일시적 2주택1), 상속주택2), 지방저가주택3) 및 부부공동명의 주택은 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식4)을 적용받을 수 있다.

1) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전 신규 주택을 대체 취득하여 과세기준일(6.1.) 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도

2) 과세기준일(6.1.) 현재 ①상속개시일로부터 5년 미경과 또는 ②상속지분이 전체 주택지분의 40% 이하 또는 ③상속지분 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하) 등

3) 공시가격 3억원 이하, 수도권 밖이면서 광역시·특별자치시가 아닌 지역 소재 등

4) 기본공제 12억, 연령(만 60세 이상) 및 보유기간(5년 이상)에 따른 세액공제(최대 80%) 적용

□(세율적용 특례)

올해 ’24.1.10.~’25.12.31.까지 취득하는 소형 신축주택1) 또는 지방 준공 후 미분양주택2) 소유자는 특례를 신청하면, 이 주택들은 세율 적용 시 주택 수 계산에서 제외가 되어 3주택 이상자에게 적용되는 중과세율3)을 적용받지 않을 수 있다.

1) 전용면적 60m2 이하, 취득가액 6억원 이하(비수도권은 3억 이하), 아파트 제외 등

2) 전용면적 85m2 이하, 취득가액 6억원 이하, 비수도권 소재 등

3) 3주택 이상자 중과세율 0.5%~5%, 2주택 이하자 세율 0.5%~2.7%

홈택스*를 이용하시면 미리채움 서비스, 합산배제 자가진단, 세액 모의계산 등 다양한 도움자료를 제공받아 쉽고 편리하게 신청할 수 있다.

*홈택스(중간부분) 세무일정별 자주 찾는 메뉴 》종합부동산세

□국세청은 합산배제 및 과세특례 신고(신청)를 받아 이를 11월 종합부동산세 정기 고지에 반영하기 위해 9월 10일부터 합산배제 대상 주택 소유자.일시적 2주택자 등 6만여 명에게 신고(신청)안내문*을 발송하였습니다.

* 안내문 발송: 모바일 안내문 9.10.(화), 우편 안내문(65세 이상 등) 9.13.(금)

- 합산배제 4만명, 1세대 1주택자 특례 2만명

□합산배제 대상 임대주택･사원용 주택 등, 일시적 2주택･상속주택･지방 저가주택, 지방 준공 후 미분양주택 소유자 등은 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 또는 서면으로 합산배제 또는 과세특례를 신고(신청)하시면 됩니다.

○합산배제를 신고한 물건은 11월 종합부동산세 정기고지 시 과세대상에서 제외되며, 일시적 2주택･상속주택 등의 1세대 1주택자 과세특례를 신청한 납세자는 1세대 1주택자 계산방식이 적용됩니다.

-또한 올해(’24년) 1월 10일부터 내년(’25년)까지 취득하는 소형 신축주택과 지방 미분양주택은 특례 신청 시 세율 적용 주택 수 계산에서 제외되어 3주택 이상 소유자에게 적용되는 중과세율을 적용받지 않을 수 있습니다.

□국세청은 어려운 종합부동산세 합산배제 내용을 알기 쉽게 전달하기 위해 납세자 유형별로 필요한 내용만 간추려 맞춤형 안내를 실시합니다.

○(사업자 유형별 안내) 합산배제 안내문을 ｢주택 임대사업자｣용과 ｢주택 건설사업자｣용으로 세분화 하여 납세자 유형별 맞춤 안내*를 실시합니다.

*(주택 임대사업자) 임대주택 합산배제 요건, 임대주택 관련 합산배제 유의사항 등

(주택 건설사업자) 주택건설사업 관련 합산배제 유형 및 적용요건, 추징사유 등

- 개별 납세자에게 꼭 필요한 내용으로만 안내문을 구성하여 납세자가 보다 쉽게 안내문을 이해할 수 있도록 하였습니다.

○(QR코드 제공)합산배제 자가진단, 종부세 모의계산, 각종 신청화면 등에 직접 접속할 수 있는 QR코드를 안내문에 추가하여 화면 접근성을 높이고, 복잡한 설명 내용은 간소화 하였습니다.

□대상물건

○합산배제 신고 대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등(기숙사, 미분양 주택 포함)과 주택건설 사업자가 주택 건설을위해 취득한 토지입니다.

* 자세한 요건은 [참고2] 참조

○(임대주택) 일정 요건을 충족한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하고 지자체와 세무서에 임대사업자 등록한 주택을 말합니다.

※ 6.1. 현재 임대 중인 주택을 9.30.까지 사업자등록하면 6.1. 사업자등록을 한 것으로 인정 

○(사원용주택 등) 일정 요건을 갖춘 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 주택건설 멸실목적 주택, 등록문화재주택 등을 말합니다.

○(주택건설용 토지) 주택건설사업자가 주택건설을 위하여 취득한 토지로서 취득일부터 5년 내 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지를 말합니다.

□신고유형

○(최초·추가 신고)최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 됩니다.

○(변동 신고)기존 합산배제 신고한 물건의 소유권, 면적 등 변동사항이 있는 경우 이를 반영하여 합산배제 신고를 다시 하여야 합니다.

○(제외 신고)임대등록이 말소되었거나 임대료의 5%를 초과하여 임대계약을 갱신하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 제외(과세대상 포함)하는 신고를 하여야 합니다.

○(신고 면제)기존 합산배제 신고서를 제출한 납세자는 신고내용에 변동사항(소유권,면적)이 없는 경우에는 별도로 신고할 필요가 없습니다.

□지난해와 달라진 내용

○(지분적립형 분양주택)공공주택사업자가 소유하는 지분적립형 분양주택*의 잔여 지분은 올해부터 합산배제가 가능합니다.

*공공주택사업자가 공급하는 공공분양주택으로서 주택지분을 20년 또는 30년 동안 회차별로 10% ∼ 25% 범위에서 분할하여 공급하는 주택

○(CR리츠 매입 지방 미분양주택)기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)가 2024년 3월 28일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 수도권 밖 미분양 주택은 한시적*으로 합산배제가 가능합니다.

*주택을 취득한 날 이후 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년 이내 

1.주택분 과세표준 합산배제 주택의 범위 확대

○공공주택사업자가 소유하는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의4에 따른 지분적립형 분양주택(주택지분의 일부를 소유하는 경우에는 해당 지분)

○｢부동산투자회사법｣ 제2조제1호다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사가 2024년 3월 28일부터 2025년 12월 31일까지 취득(2025년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하는

-수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택(해당 주택을 취득한 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 않은 주택으로 한정)

2.주택분 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외되는 주택의 범위 확대

○2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택 중 다음의 소형 신축주택과 준공후 미분양주택은 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외

□임대주택 유형별 합산배제 요건(｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)

1)① (단기임대) 단기민간임대주택은 합산배제 불가능

②(장기전환) 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 ’20.7.11. 이후 변경신고한 경우 합산배제 불가능

2)① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는 ’20.7.11. 이후 임대사업자등록신청을 한 경우 합산배제 불가능

②(개인 조정대상지역 임대주택)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을 ’18. 9.14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능

③(법인 조정대상지역 임대주택)법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은 ’20.6.18. 이후 임대사업자등록신청 또는 주택임대업 사업자등록신청을 한 경우 합산배제 불가능

3)’20. 8. 17. 이전 임대사업자 등록신청을 한 주택은 임대기간 8년

4)임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함

단, ｢공공주택 특별법｣ 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능

5)’21.2.16. 이전 사용승인을 받은 주택은 6억원 이하 적용

6)’18.3.31.이전 임대사업자 등록과 주택임대업 사업자등록을 모두 마친 주택

7)’05.1.5. 이전 임대사업자 등록을 하고 임대개시하여 계속 임대하고 있는 주택

□ 주요 합산배제 사원용 주택 등(｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조)

□ 주택 건설업자의 주택신축용 토지(｢조세특례제한법｣ 제104조의 19)

○(취득주체) (도시정비법)정비사업시행자, (소규모주택정비법)소규모주택정비사업시행자, (주택법)주택조합·고용자·주택건설등록사업자, 프로젝트금융투자회사(PFV)가 취득

○(주택신축용토지) 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인*을 받을 토지

*취득일로부터 5년 이내 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인을 받지 못한 경우 경감 받은 세액과 이자상당가산액 추징

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