황혼의 길을 걷고 있는 나임대(65세)는 요새 고민이 하나 생겼다. 아들이 결혼을 하기에 집을 하나 장만해야 되는데 그냥 집장만을 해주다가는 증여세 문제가 생길 수 있다는 얘기를 들어서 결정을 쉽게 못하고 있다.

그래서 찾아보니 일부는 양도로 일부는 증여로 아파트명의를 아들로 변경을 한다면 일부분이라도 절세할 수 있다는 방법을 상담받아 가까운 세무사 사무실을 방문하여 진행하기로 했다.

개요

위 사례는 일부는 양도의 거래로 일부는 증여의 거래로 소유권이전을 하는 부담부증여를 말하는 것이다. 다시 말해 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담, 즉 일정한 급부를 하여야 할 채무를 부담하는 것을 조건으로 하는 증여를 말하는 것이다. 

따라서 부담부 증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액은 증여세 과세가액에서 차감하되, 차감한 채무액 상당 부분은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이므로 양도에 해당된다.

부담부 증여의 채무범위

증여세 과세가액에서 차감하는 채무액은 증여일 현재 증여자의 채무로써 다음과 같다.

① 증여재산에 담보된 채무

② 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임 대보증금에 한한다.

TIP_ 증여세 과세가액에서 차감되는 채무액의 범위는 증여당시 증여자가 부담하여야 할 채무액이어야한다. 따라서 증여직전에 기 증여자의 채무액이 변제되고 수증자로 소유권을 이전받아 수증자 명의로 발생한 채무는 증여당시에 현존한 채무액이 아니므로 부담부증여에 해당되지 않으니 유의할 것.

인정받지 못하는 채무는 다음과 같다.

① 증여자의 일반채무 : 증여재산에 담보된 채무가 아닌 일반채무는 약정한 경우일지라도 조세회피로 악용될 소지가 있어 채무로 인정하지 않는다.

② 제3자 채무의 담보로 제공된 경우 : 증여재산에서 차감되는 채무는 증여자가 부담하는 채무에 한하므로 증여재산에 증여자가 아닌 제3자의 채무담보로 제공된 재산을 증여받은 경우의 채무액은 증여가액에서 공제되는 채무액이 아니다.

TIP_ 채무자 명의를 수증자로 변경을 하였다고 하더라도, 증여일 이후에도 증여자가 계속하여 이자를 지급하는 경우에는 사실상 수증자가 채무를 인수한 것으로 볼 수 없으므로 부담부증여로 인정할 수 없다.

▲김범석 하이세무회계법인 대표세무사

부담부증여시 과세대상 방법은 다음과 같다.

① 수증자가 인수한 채무 부담분은 유상양도에 해당하므로 증여자는 인계한 채무액에 대해 양도소득세 납세의무가 있다.

② 증여재산총액에서 수증자가 인수한 채무액을 공제한 금은 무상이전되었으므로 수증자에게 증여세 납세의무가 있다.

③ 인수한 채무액에 대해 양도소득세를 과세함에 있어서 양도차익의 계산 및 장기보유특별공제, 세율의 적용 등은 일반부동산 및 주택과 동일하다.

TIP_ 거주자가 만약 특수관계인에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일로부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우에는 수증자에 따라 이월과세가 되거나 부당행위계산으로 증여세 및 양도소득세를 다시 재계산되는 경우가 있으므로 주의할 것.

대응방안

나임대는 부담부증여를 잘 활용하여 증여재산공제(직계비속에게 증여시 10년 이내 5천만 원까지 공제)를 활용하여 나머지를 양도로 보아 자금출처만 확실하다면 100% 증여를 하는 것보다는 세금을 절세할 수 있다. 그런데 반드시 사후관리로 양도부분에 있어서 대출을 받은 경우에는 상환하는 대금과 이자부분은 아들이 직접 관리하여 ‘대출스케줄’을 상환해야 자금출처부분에서 소명이 가능할 것이다. <글/ 김범석 하이세무회계법인 대표세무사>

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