국세청은 상속･증여받은 부동산을 시가에 맞게 평가하여 과세하기 위해 ’20년부터 부동산 감정평가 사업을 시행해 왔다.

국세청은 지난해까지(’20년~’24년) 꼬마빌딩 896건을 감정평가하여 신고액(5.5조원) 대비 75%가 증가한 가액(9.7조원)으로 과세했고, 올해는 관련 예산을 대폭 확대(45억원→96억원)하여 기존 꼬마빌딩 뿐만 아니라 고가 아파트와 단독주택까지 감정평가를 확대.시행하고 있다.

’25년 1분기에 국세청은 총 75건의 부동산을 감정평가하여 신고액(2,847억 원)보다 87.8%가 증가한 가액(5,347억 원)으로 과세했다.

특히, 기준시가 60억 원으로 신고한 성수동 카페거리의 한 꼬마빌딩의 감정가액은 320억 원으로 증가율이 433%에 달했다.

부동산 종류별로는 감정평가 1건당 증가액은 꼬마빌딩이 더 컸으나, 신고액 대비 감정가액 증가율은 주택이 훨씬 더 높았다.

< 부동산 종류별 감정평가 실적(’25년 1분기) >

□올해 감정평가 대상에 포함된 주택의 감정 결과를 살펴보면, 단독주택의 신고액 대비 감정가액 증가율(151%)이 다른 주택 유형보다 특히 높았다.

< 주요 단독주택 감정평가 사례(’25년 1분기) >

□또한, 매매사례가 거의 없는 초고가 대형 아파트의 신고가액이 중･소형 아파트의 신고가액보다 낮은 ‘세금역전’ 현상이 여럿 확인되었다.

〇대형 아파트인 청담 신동아빌라트(226㎡)의 신고액(기준시가 20억 원)은 인근 청담 자이 중.소형(49㎡)의 신고액(매매가액 21억 원)보다 낮았으며, 같은 단지 내에서도 더 큰 평형 아파트의 신고액이 더 낮은 사례도 있었다.

< 대형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(청담동) >

< 대형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(용산구) >

< 큰 평형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(동일 단지) >

〇이처럼 시가 확인이 어려운 초고가 단독주택이나 대형 아파트를 상속･증여받고도 기준시가로 신고하여 중･소형 아파트보다 세금을 적게 내는 ‘세금역전’ 상황을 국세청 감정평가를 통해 바로 잡을 수 있었다.

□지난해 국세청이 감정평가 확대 방침을 발표한 이후 상속･증여재산을 자발적으로 감정평가하여 신고하는 납세자가 대폭 증가했다.

〇특히, ’25년 1분기에 고가 부동산(기준시가 20억 원 이상)을 감정평가액으로 신고한 비율(60.6%)은 ’24년(48.6%)에 비해 약 12%P 높아졌다.

〇국세청의 감정평가 사업 확대의 영향으로 납세자의 자발적 감정평가 신고는 계속 증가할 것으로 보여 장기적으로 시가에 따른 상속.증여 신고 관행이 정착될 것으로 기대됩니다.

□ 앞으로도 국세청은 철저한 감정평가 사업 추진을 통해 시가보다 현저하게 낮은 기준시가로 신고한 상속.증여 재산을 시가에 맞게 평가하여 납세자가 정당한 몫의 세금을 부담할 수 있도록 할 계획이다.

〇또한, 감정평가를 피할 목적으로 재산을 나누어 증여하는 소위 “쪼개기 증여” 등 회피 행위를 주기적으로 점검하여 원천 차단할 계획이다.

〇더불어, 부동산 과다 보유법인이 직･간접적으로 보유한 골프장･호텔･리조트 및 서화･골동품에 대해서도 감정평가를 강화하는 등 상속･증여세 형평성 제고를 위해 계속 노력해 나갈 계획이다.

참고 1	｢상속세 및 증여세법｣ 상 부동산 평가방법
□재산평가 적용 순서(상증법§60, 상증령§49) ① 당해재산의 시가(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액)    ② 유사재산의 시가(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액) ③보충적 평가방법(기준시가, 개별공시지가 등) → 국세청 감정평가 대상 ※ ①,②항에서 시가가 둘 이상인 경우 가장 가까운 날에 해당하는 가액

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