오피스텔 고시가격 전년대비 평균 8.05% 상승…상업용 건물도 평균 5.34% ↑

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오피스텔 고시가격 전년대비 평균 8.05% 상승…상업용 건물도 평균 5.34% ↑: 국세청, 2022년‘오피스텔 및 상업용 건물 기준시가’정기 고시…상속･증여 및 양도세 과세 활용; 나홍선 기자 | hsna@joseplus.com | 입력 2021-12-31 12:00:03

국세청은 12월 31일, ｢상속세 및 증여세법｣과 ｢소득세법｣에 따라 2022.1.1.부터 시행하는 ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣를 정기 고시했다.

이에 따르면, 기준시가 고시 대상은 호별로 구분 등기가 가능한 오피스텔 및 상업용 건물(이하 “오피스텔 등”)이며, 고시 물량은 2.8만동(187만 호)으로 전년대비 동수 기준 15.0%,호수 기준 19.5% 증가했다. 오피스텔 고시 가격은 전년 대비 평균 8.05% 상승하였으며, 상업용 건물은 평균 5.34% 상승했다.

급격한 세부담 증가를 완화하기 위해 시세 변동만을 반영하였으며, 가격반영률은 전년 수준을 유지했다.

또한, 호별로 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 평가 시 적용하는 ｢건물 기준시가 계산방법｣도 정기 고시했다.

기준시가는 상속･증여세 및 양도소득세를 과세할 때 시가를 알 수 없는 경우 활용되며, 취득세･재산세 등 지방세 및 종합부동산세와 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 활용되지 않는다.

Ⅰ

2022년 ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣ 정기 고시

1. 고시개요

□국세청은 수도권(서울·인천·경기), 5대 광역시(대전·광주·대구·부산·울산), 세종특별자치시에 소재하고 호별로 구분 등기가 가능한 아래 건물의 토지와 건물의 가액을 일괄 평가하여 호별 ㎡당 기준시가를 정기 고시했다.

○오피스텔: 오피스텔이 포함된 건물의 전체

○상업용 건물: 근린생활시설 및 판매시설이 포함된 건물 중 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 구분 소유된 100호 이상인 건물의 전체

□｢오피스텔･상업용 건물 기준시가｣는 상속･증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하게 된다.

○상속･증여세는 시가를 기준으로 과세하나, 시가를 알 수 없는 경우 고시된 기준시가를 과세기준으로 합니다.

○양도소득세의 경우 실지거래가액으로 과세하나,

-취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액*을 계산하는 경우 고시된 기준시가를 활용한다.

* 환산취득가액=	양도 당시 실지거래가액	×	취득 당시 기준시가
			양도 당시 기준시가

○취득세, 재산세 등 지방세는 행정안전부의 시가표준액이 적용되며, 종합부동산세 과세 및 건강보험료 등 사회보험료 부과 시에는 국세청 기준시가는 적용되지 않는다.

2. 고시 현황

□이번 고시는 2022.1.1. 이후 상속･증여하거나 양도하는 분부터 적용되며,

○고시되는 부동산의 가격조사 기준일은 2021.9.1.이다.

□고시하는 금액은 각 호별 단위 면적(㎡)당 가액으로,

○각 호별 기준시가는 단위 면적(㎡)당 고시가액에 해당 호의 면적(전용면적과 공유면적의 합)을 곱하여 산정된 금액으로 한다.

□이번 고시 물량은 전년도보다 ‘동수’는 15.0%, ‘호수’는 19.5% 각각 증가했다.

< 연도별 기준시가 고시현황 >

(단위:동, 호)

시행 년도	계		오피스텔		상업용 건물		복합용 건물*
	동수	호수	동수	호수	동수	호수	동수	호수
	동수	호수	동수	호수	동수	호수	동수	계	오피스텔	상업용 건물
2022	27,755	1,871,970	9,074	192,864	11,056	808,968	7,625	870,138	745,340	124,798
2021	24,132	1,565,934	10,658	205,570	8,575	630,989	4,899	729,375	631,145	98,230
2020	22,581	1,443,701	9,847	180,509	8,291	604,384	4,443	658,808	567,712	91,096
2019	20,204	1,215,915	8,736	154,183	7,643	495,379	3,825	566,353	491,249	75,104
2018	18,119	1,116,576	7,614	132,517	7,077	472,949	3,428	511,110	441,453	69,657

* 복합용 건물: 1동의 건축물 내 오피스텔과 상업용 건물이 모두 있는 건축물

< 지역별 기준시가 고시대상 >

(단위:동, 호)

구 분	계		오피스텔		상업용 건물		복합용 건물
	동수	호수	동수	호수	동수	호수	동수	호수
	동수	호수	동수	호수	동수	호수	동수	계	오피 스텔	상업용 건물
전 국	27,755	1,871,970	9,074	192,864	11,056	808,968	7,625	870,138	745,340	124,798
수도권	19,451	1,517,662	5,385	139,785	8,486	659,950	5,580	717,927	612,247	105,680
서 울	6,977	623,496	1,677	50,557	2,348	251,545	2,952	321,394	271,785	49,609
경 기	9,336	693,204	2,490	53,988	5,018	336,479	1,828	302,737	260,164	42,573
인 천	3,138	200,962	1,218	35,240	1,120	71,926	800	93,796	80,298	13,498
광역시 등	8,304	354,308	3,689	53,079	2,570	149,018	2,045	152,211	133,093	19,118
대 전	579	42,360	29	253	432	24,749	118	17,358	14,084	3,274
대 구	902	47,968	244	3,815	514	27,138	144	17,015	15,159	1,856
광 주	616	33,821	90	3,090	390	15,964	136	14,767	12,518	2,249
부 산	5,406	190,193	3,011	41,516	931	60,408	1,464	88,269	78,935	9,334
울 산	613	22,618	308	4,263	134	7,474	171	10,881	8,886	1,995
세 종	188	17,348	7	142	169	13,285	12	3,921	3,511	410

□이번 고시 가격은 전년도 고시 가격보다 오피스텔은 평균 8.05%, 상업용 건물은 평균 5.34% 상승했다.

< 최근 5년간 연도별 기준시가 변동률 >

(단위:%)

시행일	구 분	전국	서울	경기	인천	대전	광주	대구	부산	울산	세종
'22.1.1.	오피스텔	8.05	7.03	11.91	5.84	6.92	2.41	3.34	5.00	-1.27	1.22
'22.1.1.	상업용 건물	5.34	6.74	5.05	3.26	1.72	3.31	2.83	5.18	1.44	-1.08
'21.1.1.	오피스텔	4.00	5.86	3.20	1.73	3.62	1.01	0.73	1.40	-2.92	-1.18
'21.1.1.	상업용 건물	2.89	3.77	2.39	2.99	1.75	1.67	2.82	1.29	0.87	-0.52
'20.1.1.	오피스텔	1.36	3.36	0.36	-2.30	1.91	0.15	-2.41	-1.33	-2.22	-4.14
'20.1.1.	상업용 건물	2.39	2.98	2.64	1.21	1.67	2.33	4.25	-0.17	-0.35	-4.06
'19.1.1.	오피스텔	7.52	9.36	9.25	2.56	0.10	5.22	2.83	1.26	-0.21	-
'19.1.1.	상업용 건물	7.56	8.51	7.62	6.98	4.76	5.44	8.40	4.51	1.69	-
'18.1.1.	오피스텔	3.69	5.02	2.29	2.49	-0.50	2.41	1.51	3.46	0.37	-
'18.1.1.	상업용 건물	2.87	3.67	2.17	2.78	1.21	2.89	4.03	2.86	1.37	-

3. 고시 열람 및 재산정 신청 방법

□열람 방법

○2021.12.31.(금) 09:00부터 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)와 모바일 홈택스(손택스)에서 열람*할 수 있다.

* (접근경로) 홈택스 〉조회/발급 〉기준시가 조회 〉상업용 건물/오피스텔

□재산정 신청 방법

○2022년 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 기준시가 재산정을 신청할 수 있다.

-국세청 누리집(www.nts.go.kr) 초기 화면(우측) 알림판 또는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가 조회화면 하단의 ｢2022년 오피스텔.상업용 건물 기준시가 열람 및 재산정 신청｣ 배너를 선택하여

-(인터넷 신청) 화면 좌측 ‘인터넷 재산정 신청’ 메뉴를 선택하여 재산정을 신청하거나,

-(우편 제출) 해당 화면에서 ｢재산정 신청서｣ 서식을 내려받아 작성후 관할 세무서에 우편 또는 방문하여 제출할 수 있으나, 코로나19 확산방지를 위해 비대면 제출 방식을 적극 권장 한다.

○재산정 신청은 2022.1.3.(월)부터 2.3.(목)까지 가능하며, 접수된 물건에 대하여는 기준시가를 재조사하여 그 결과를 2022.2.28.(월)까지 통지할 예정이다.

○기타 자세한 문의사항은 전화상담실(☎1644-2828)에서 2022.1.3.(월)부터 2.3.(목)까지 안내한다.

Ⅱ

2022년 ｢건물 기준시가 계산방법｣ 정기 고시

1. 고시개요

□국세청은 호별로 기준시가가 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 상속.증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하는 기준시가 계산방법을 정기 고시한다.

* 건물(토지포함) 가액=건물(기준시가 계산방법에 따른 가격)+토지(개별공시지가×면적)

○동 방법은 일반 건물의 상속.증여재산의 시가를 알 수 없는 경우 상속.증여세 과세가액을 계산할 때 활용한다.

○또한, 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도소득세 환산취득가액*을 계산할 때 활용한다.

* 환산취득가액 =	양도 당시 실지거래가액	×	취득 당시 기준시가
			양도 당시 기준시가

□건물 기준시가 계산 방법

건물 기준시가

＝

㎡당 금액*

평가대상 건물 면적

*㎡당금액＝건물 신축가격기준액×구조지수×용도지수

×위치지수×경과연수별 잔가율×개별특성조정률*

※개별특성조정률은 상속.증여세만 적용하고, 양도소득세는 적용하지 않음

□이번 고시는 2022.1.1.이후 최초로 상속.증여, 양도하는 분부터 적용된다.

2. 주요 조정사항

□건물 신축가격기준액 조정

○ ㎡당 780,000원

□구조지수 조정

(단위:%)

번호	구 조 별	지수
		’21년	’22년
11	철파이프조, 컨테이너건물	50	55

□용도지수 조정

(단위:%)

번호	대 상 건 물	지수
		’21년	’22년
6	여관(모텔 포함)	115	117

□위치지수 조정

(단위:%)

번호	건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가	지수
번호	건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가	’21년	’22년
17	1,200,000원 이상 ∼ 1,600,000원 미만	107	108
18	1,600,000원 이상 ∼ 2,000,000원 미만	110	111