국세청은 31일, 상속세 및 증여세법 제61조와 소득세법 제99조에 따라 2025년 ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣와 개별 고시되지 않는 일반건물의 ｢건물 기준시가 계산방법｣을 정기 고시했다. 

기준시가는 시가를 알 수 없는 오피스텔과 상업용 건물의 상속·증여세 및 양도소득세 과세에 활용되며, 재산세·종합부동산세와 같은 보유세 및 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 적용되지 않는다.

*재산세·종부세 및 건강보험료 등은 행안부의 시가표준액 적용

이번 고시 물량은 오피스텔 128만호, 상가 112만호 등 총 240만 호로 전년보다 5.1% 증가했으며, 기준시가는 오피스텔이 전년 대비 평균 0.30% 하락한 반면, 상업용 건물은 평균 0.51% 상승했다.

오피스텔은 고금리와 경기침체 등으로 인해 서울과 강원을 제외한 모든 지역이 2년 연속 하락했다. 1㎡당 기준시가는 서울 강남구의 ‘ASTY 논현’이 15,967천원으로 가장 높았고, 5년 연속 최고가였던 ‘더 리버스 청담’(12,854천원)은 신축 오피스텔에 밀려 4위로 내려갔다.

상업용 건물은 외국인 관광객 등 유동인구 증가에 힘입어 서울･광주 등 일부 지역을 중심으로 소폭 상승했다. 최고가는 송파구의 ‘잠실주공5단지종합상가’가 25,948천원으로, 전년도 최고가였던 동대문종합상가 디동(23,815천원)과 순위가 바뀌었다.

기준시가는 2024.12.31.(화)부터 열람*할 수 있으며, 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 재산정을 신청할 수 있다.

*홈택스〉상담·불복·제보〉기타〉기준시가 조회〉오피스텔 및 상업용 건물

재산정 신청은 2025.1.2.(목)부터 1.31.(금)까지 가능하며, 접수된 물건에 대해서는 재조사하여 그 결과를 2025.2.28.(금)까지 통지할 예정이다.

 □국세청은 상속세 및 증여세법 제61조와 소득세법 제99조에 따라 매년 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지 포함)의 호별 기준시가를 산정·고시하고 있습니다.

○고시 대상은 <전국 오피스텔> 및 <수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물>입니다.

□｢오피스텔·상업용 건물 기준시가｣는 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 상속·증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하게 됩니다.

○상속·증여받은 오피스텔 및 상업용 건물은 상속개시일·증여일 현재의 ‘시가’로 과세하는 것이 원칙이나,‘시가’를 알 수 없는 경우에는 감정평가하거나 기준시가를 활용하여 신고할 수 있습니다.

○또한, 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없는 재산을 양도하는 경우, 양도가액에서 차감하는 취득가액 계산에도 기준시가를 활용하고 있습니다.

□참고로, 오피스텔·상업용 건물에 대한 취득세·재산세 및 종합부동산세와 건강보험료 등 사회보험료 부과시에는 행정안전부의 시가표준액이 적용되며, 국세청에서 고시하는 기준시가는 활용되지 않습니다.

□이번에 고시하는 기준시가는 2025.1.1. 이후 상속·증여하거나 양도하는 분부터 적용되며,고시되는 부동산의 가격조사 기준일은 2024.9.1.입니다.

○고시하는 금액은 각 호별 단위 면적(㎡)당 가액으로,각 호별 기준시가는 고시가액에 해당 호의 면적(전용면적과 공유면적의 합)을 곱하여 산정한 금액으로 합니다.

□고시 물량은 오피스텔 128만호, 상업용 건물 112만호 등 총 240만호로 전년 대비 5.1% 증가하였습니다.

< 연도별 기준시가 고시현황 >

(단위:동,호)

* 복합용 건물: 1동의 건축물 내 오피스텔과 상업용 건물이 모두 있는 건축물

□고시 가격은 오피스텔이 전년 대비 평균 0.30% 하락하여 2년 연속 내림세를 보였고, 상업용 건물은 평균 0.51% 상승하였습니다.

○서울은 오피스텔과 상가 둘 다 상승하였으나, 대구, 인천, 울산, 세종 등 4개 지역은 오피스텔, 상가 모두 하락하였습니다.

< 연도별 기준시가 변동률 >

(단위:%)

< 지역별 기준시가 변동률 >

(단위:%)

□오피스텔은 전년보다 하락률이 둔화되기는 했지만, 고금리와 경기침체 등으로 인해 서울(1.36%)과 강원(0.48%)을 제외한 모든 지역이 2년 연속 하락하였습니다.

○1㎡당 기준시가는 서울 강남구의 ‘ASTY 논현’이 15,967천원으로 가장 높았고, ‘논현동 상지카일룸 M’이 14,826천원으로 두 번째로 높았습니다. 5년 연속 최고가였던 ‘더 리버스 청담’(12,854천원)은 신축 오피스텔에 밀려 4위로 내려갔습니다.

□상업용 건물은 서울과 경기, 광주 등 일부 지역에서 소폭의 상승세 또는 보합세를 보이고 있는데, 한국부동산원은 외국인 관광객 증가, 교통여건 개선 등에 힘입은 투자수요 증가를 그 원인으로 꼽았습니다.

○광주(1.11%), 서울(0.85%)은 소폭 상승한 반면, 세종(-2.83%)은 상권침체 등으로 6년 연속 하락하였습니다.

○1㎡당 기준시가는 송파구의 ‘잠실주공5단지 종합상가’가 25,948천원으로 가장 높았으며, 전년도 최고가였던 ‘동대문종합상가 디동’(23,815천원)과 순위가 바뀌었습니다.

< 단위면적당 기준시가 전국 상위 5 >

□오피스텔

(단위:천 원/㎡)

□상업용 건물

(단위:천 원/㎡)

□복합용 건물

(단위:천 원/㎡)

□열람 방법

○2024.12.31.(화) 09:00부터 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)와 모바일 홈택스(손택스)에서 열람*할 수 있습니다.

* (접근경로) 홈택스〉상담·불복·제보〉기타〉기준시가 조회〉오피스텔 및 상업용 건물

□재산정 신청 방법

○2025년 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 기준시가 재산정을 신청할 수 있습니다.

-국세청 누리집(www.nts.go.kr) 초기 화면(우측) 알림판 또는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가 조회화면 하단의 「2025년 오피스텔·상업용 건물 기준시가 열람 및 재산정 신청」 배너에 접속한 후

-(인터넷 신청) 화면 좌측 ‘인터넷 재산정 신청’ 메뉴를 선택하여 재산정을 신청하거나,

-(우편 제출) 해당 화면에서 「재산청 신청서」 서식을 내려받아 작성 후 관할 세무서에 우편 또는 방문하여 제출할 수 있습니다.

○재산정 신청은 2025.1.2.(목)부터 1.31.(금)까지 가능하며, 접수된 물건에 대하여는 기준시가를 재조사하여 그 결과를 2025.2.28.(금)까지 통지할 예정입니다.

○아울러, 기준시가 열람 및 재산정 신청 등과 관련한 문의가 있는 경우 편리한 상담을 위해 전용 안내센터(1644-2828)도 2025.1.31.(금)까지 운영합니다.

□국세청은 호별로 기준시가가 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 ｢건물 기준시가 계산방법｣도 정기 고시합니다.

□건물 기준시가 계산 방법

○건물 기준시가는 신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수 등을 곱하여 산출하며, 상속･증여의 경우 개별특성조정률을 추가로 반영하여 계산합니다.

* 전체 기준시가=건물(건물 기준시가 계산방법에 따른 가격)+토지(개별공시지가×면적)

□건물 신축가격기준액은 원자재 상승률 등을 반영하여 전년보다 2만원 상향하였으며, 공시가격 현실화율 및 과세 형평성 등을 감안하여 구조･용도･위치 지수를 조정하였습니다.

○건물신축가격 기준액 : ㎡당 850,000원(전년도 830,000원)

○구조지수 조정

(단위:%)

○용도지수 조정

(단위:%)

○위치지수 조정

(단위:%)

□건물 기준시가 자동계산 서비스 이용 방법

○국세청은 건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있도록 홈택스(www.hometax.go.kr)와 모바일 홈택스를 통해 자동계산 서비스*를 제공하고 있습니다.

* (접근경로) 홈택스 〉상담·불복·제보 〉기타 〉기준시가 조회 〉건물 기준시가(상속·증여, 양도)

-건물 기준시가 조회화면에서 해당 건물의 건축물대장에 표기된 구조·용도·신축연도와 토지 공시지가를 입력하면 기준시가가 자동 계산됩니다.

○또한, 계산사례 및 작성요령 등을 수록한 「건물 기준시가 계산방법 해설」책자도 2025년 1월 중 국세청 누리집에 실을 예정이니, 건물 기준시가 계산시 활용하시기 바랍니다.

□「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가」 정기 고시

○(법적근거) 건물의 종류.규모.거래상황.위치 등을 고려하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정.고시

- ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조【부동산 등의 평가】제1항 제3호

- ｢소득세법｣ 제99조【기준시가의 산정】제1항 제1호 다목

○(고시지역)

-오피스텔: 전국

-상업용 건물: 수도권(서울.인천.경기), 광역시(대전.광주.대구.부산.울산), 세종시

○(고시대상) 2024년 8월 말까지 준공되었거나 사용승인된 것으로서, 구분 소유된 오피스텔 전체 및 일정 규모(근린생활시설·판매시설이 포함된 건물 면적이 3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 건물 전체

※해당 건물이 미분양이나 상권 퇴조 등으로 공실률이 과다한 경우는 고시 제외 (기고시 건물은 계속 고시)

□「건물 기준시가 계산방법」 정기 고시

○(법적근거) 국토교통부에서 공시하는 개별·공동주택과 국세청이 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물을 제외한 건물의 신축가격.구조.용도.위치.신축연도 등을 고려하여 국세청장이 산정.고시

- ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조【부동산 등의 평가】제1항 제2호

- ｢소득세법｣ 제99조【기준시가의 산정】제1항 제1호 나목

□오피스텔

(단위:천 원/㎡)

□상업용 건물

(단위:천 원/㎡)

□복합용 건물

(단위:천 원/㎡)

□서울

(단위:천 원/㎡)

□경기

(단위:천 원/㎡)

□인천

(단위:천 원/㎡)

□대전

(단위:천 원/㎡)

□광주

(단위:천 원/㎡)

□대구

(단위:천 원/㎡)

□부산

(단위:천 원/㎡)

□울산

(단위:천 원/㎡)

□세종

(단위:천 원/㎡)

□오피스텔

(단위:억 원, ㎡)

□상업용 건물

(단위:억 원, ㎡)

□복합용 건물

(단위:억 원, ㎡)

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