강민수 국세청장은 취임 이후 공정한 과세에 역량을 집중하여 “덜 내거나 더 내지 않고 누구나 정당한 몫의 세금을 부담하도록 노력하겠다”고 강조해 왔으며, 이번 조치도 그 방향의 일환이라는 것이 국세당국자의 전언이다.

□상속･증여재산은 시가(매매가･감정가 등)로 평가하는 것이 원칙이며,예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가 방법(기준시가 등)을 이용한다.

〇상증세법은 국세청이 감정평가를 통해 시가를 산정할 수 있도록 규정하고 있으며, 이에 따라 ’20년부터 꼬마빌딩* 감정평가 사업을 시행해 왔다.

* 개별 기준시가가 공시되지 않는 중소규모의 건물(상가･사무실 등)

□국세청에서는 사업 시행 이후 4년간(’20~’23년) 총 156억 원의 예산으로 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 신고가액(총 4.5조 원)보다 71% 높은 가격(총 7.7조 원)으로 과세했다.

〇또한, 꼬마빌딩을 상속･증여하면서 납세자가 스스로 감정평가하여 신고하는 비율이 큰 폭으로 증가(’20년9.0%→’24년24.4%) 하는 등 꼬마빌딩에 대해서는 시가에 근접하여 과세하는 비율이 늘어나고 있다.

□최근 주거용 부동산의 거래 가격이 높아지면서 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있다.

〇또한, 초고가 아파트 및 호화 단독주택 등은 비교 대상 물건이 거의 없어 시가를 찾기 어렵다는 점에서 꼬마빌딩과 그 성격이 유사하다.

< 주요 초고가 아파트 추정시가 및 공시가격 사례 >

< 주요 호화 단독주택 추정시가 및 공시가격 사례 >

* 출처 : 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 및 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)

〇그럼에도 주거용 부동산은 감정평가 사업에서 제외되어 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속･증여가 가능하며, 심지어 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생할 우려가 있다.

< 초고가 아파트의 증여세가 적게 나오는 사례(예시) >

* 출처 : 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 및 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)

□이에 국세청은 실제 가치에 맞게 상속･증여세를 부담하도록 ’25년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정이다.

□국세청은 감정평가 사업의 대상과 선정 기준을 국세청 훈령인 ｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣에 명시하고 있으며,내년에는 감정평가 범위를 확대하기 위해 선정 기준도 낮출 예정이다.

〇지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가1)보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율2)이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있으며,

1)5개 감정평가 법인에 추정 시가 산출 의뢰, 최고액과 최저액을 제외한 가액의 평균값으로 산정

2)[(추정 시가 – 신고가액) / 추정시가]

〇내년부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 범위를 확대한다.

□국세청은 이러한 내용을 담은 ｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣ 개정안을 행정 예고하였으며, 20일간의 의견수렴을 거쳐 ’25.1.1.부터 시행한다.

〇개정안의 상세 내용은 국세청 홈페이지에서 누구나 확인할 수 있으며,

* 국세청 누리집(nts.go.kr)→알림･소식→고시･공고･행정예고→행정예고

〇’25.1.1. 이후 상속･증여세 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 개정 규정이 적용된다.

< 상속･증여세 신고기한 및 법정 결정기한 >

□이번 감정평가 확대를 통해 부동산 상속･증여 시 실제 가치에 따라 과세함으로써 공정하고 상식에 맞는 사회 구현에 기여할 것으로 기대되고 있다.

□상속･증여받은 부동산을 감정가액으로 평가하면 상속･증여세는 증가하나, 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세가 줄어드는 측면도 있다.

〇또한, 납세자 스스로 감정가액으로 신고하면 감정평가 수수료 비용이 공제*되고, 추가적인 부동산 평가 절차 없이 조기에 상속･증여세 결정이 가능하다.

* 상속･증여세 재산 가액에서 감정평가 수수료 공제(최대 500만원)

□국세청은 신고 안내 단계부터 감정평가 사업에 대해 설명하고, 감정평가 대상으로 선정되면 감정평가 방법 및 절차를 담은 개별 안내문을 발송할 예정이다.

〇아울러, 국세청은 감정평가가 공정하게 이루어지도록 내･외부위원(내부 3명･외부 4명)으로 구성된 평가심의위원회에서 감정평가액을 한 번 더 검증하는 등 감정평가의 신뢰성 제고를 위해서도 최선을 다할 계획이다.

□국세청은 위와 같이 주거용 부동산을 감정평가 대상으로 추가할 뿐 아니라, 더 나아가 현재 예산 부족으로 다음 연도로 상당 부분 이월되던 꼬마빌딩 감정평가를 확대하고,

〇부동산과다보유법인이 직･간접적으로 보유한 골프장･호텔･리조트 및 서화･골동품에 대해서도 감정평가를 강화하는 등 상속･증여세 형평성 제고를 위해서도 노력하겠다고 밝혔다.

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