정부가 3일 발표한 ‘2026 세제개편안’에서 공정과세를 위한 조세개혁 추진에 있어 가장 중요한 것은 부동산세제의 합리화를 위해 비거주주택 및 일정가액 이상의 주택 등에 대한 종부세‧양도세 부담을 정상화하되, 거주용 1주택은 지속 보호하는 것이었다.

정부는 공정과세 차원에서 장기보유특별공제 등 부동산세제를 개편하고, 비거주주택 및 일정가액 이상의 주택 등에 대한 종부세·양도세 개편은 단계적 시행으로 설계했다고 설명했다.

다음은 ‘2026 세제개편안’ 중 공정과세를 위한 조세개혁 추진에 대한 내용을 요약한 것이다.

【 양도소득세 정상화 】

□ 장기보유특별공제 제도 이원화 및 명칭 변경(소득법)
ㅇ 현행 장기보유특별공제를 주택/주택 외로 이원화하여 주택은 “장기거주 소득공제”, 주택 외는 “장기보유 소득공제”로 명칭 변경

□ 주택 장기보유특별공제^{(개정안) “장기거주소득공제”} 개편(소득법)
➊ 거주 지원을 위해 현행 보유공제를 거주공제로 전환
- 1세대 1주택자: 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연

4%(최대 40%) → 거주 연 8%(최대 80%)
- 다주택자^{비조정대상지역*}: 보유 연 2%(최대 30%) → 거주 연 2%(최대 30%)
* 다주택자가 조정대상지역 소재 주택 양도시에는 장특공제 배제 중으로 거주공제도 배제
➋ 공제수준 합리화를 위해 장기거주소득공제 한도 신설(^’28 20억원→^’29이후 10억원)
➌ 1년 유예 후 단계적으로 시행

【 종합부동산세 정상화 】

□ 주택분 종합부동산세 과세대상 조정(종부세법)
ㅇ (1세대 1주택자) 주택가액 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과시 종부세 부과
ㅇ (그 외) 주택가액 합계액 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 초과시 부과(현행 유지)
 

□ 주택분 종합부동산세 기본공제금액 조정(종부세법)
ㅇ (1세대 1주택자) 거주용 1주택: 기본공제금액 12억원 → 14억원

                     비거주 1주택: 기본공제금액 12억원 → 9억원
ㅇ (그 외) 기본공제금액: 4억원 + (5억원 × )
 

□ 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율 인상(종부세법ㆍ종부령)
ㅇ 1세대 1주택자, 지방 1·2주택자 : 60% → (^{’27 이후})70%

ㅇ 3주택자 등^* : 60% → ^(’27) 70% → ^{(’28 이후)} 80%
* 3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자는 제외)
 

□ 주택분 종합부동산세 세율을 주택가액 기준으로 일원화(종부세법)
ㅇ 세율 체계를 ‘주택수 기준’에서 ‘주택가액 기준’으로 단계적 일원화하고, 과세표준 6~12억원 구간의 세율을 인상(1.0% → 1.3%)

□ 종합부동산세 1세대 1주택자 세액공제(보유·연령) 개편(종부세법)

➊ 거주 지원을 위해 보유기간에 따른 공제(보유공제)를 거주기간에 따른 공제(거주공제)로 전환^*
* ’27년은 현재 보유공제의 1/2과 거주공제 중 높은 공제율 적용
➋ 세액공제 한도 신설(^’27 800만원 → ^{’28 이후} 600만원)

□ 종합부동산세 세부담 상한^* 조정(종부세법)

* 해당연도 보유세(재산세·종부세)가 직전연도의 150%를 초과하지 않도록 종부세 제한
ㅇ 종합부동산세(주택분·토지분) 세부담 상한 인상(150%→200%)
 

□ 종합부동산세 납부유예^* 확대(종부세법)
* 주택 처분·상속 등 시점까지 납부 유예(신청요건: ➀1세대 1주택자, ➁60세 이상 또는 5년 이상 보유, ➂총급여 7,000만원(종합소득금액 6,000만원) 이하, ➃종부세액 100만원 초과)
➊ 납부유예 신청 요건 중 소득요건을 완화(1,000만원 상향)하고,종부세 부담이 큰 고령자의 거주용 1주택^*은 소득요건 미적용
* 10년 이상 거주한 65세 이상인 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우
➋ 납세담보로 납세보증보험 제공시 보증보험료를 한도로 납부유예 이자상당가산액 감면
 

【 장기거주.고령.지방주택에 대한 지원 및 다주택 매도 기회 부여 】

□ 장기 거주 1주택에 대한 양도소득세 기본공제 확대(소득법)
ㅇ 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 양도세 기본공제 상향(연 250만원 → 연 2,500만원)

□ 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 신설(조특법)
ㅇ 65세 이상 1주택자가 수도권 주택¹｣을 처분하고, 비수도권 이주시 ’27년 50%(5억원 한도), ’28년 30%(3억원 한도) 양도세 감면²｣
1｣ 5년 이상 거주한 주택으로서 양도일 현재 2년 이상 계속 거주중인 주택
2｣ 양도일부터 5년내 수도권 이주시 또는 수도권 주택 취득시 감면세액 추징
 

□ 지방 세컨드홈 양도소득세·종합부동산세 과세특례 확대 등(조특법·소득령·종부령)

ㅇ 지역경제 활성화를 위해 세컨드홈 취득 과세특례* 적용대상지역·주택가액 확대 및 1주택 특례 적용기한 3년 연장(~29.12.31.)
* 인구감소(관심)지역 주택 취득 시 양도세·종부세 1주택 특례 및 주택 수 제외 등

* 수도권 내 접경지역의 인구감소지역 및 광역시 내 군지역의 인구감소(관심)지역은 포함
** 추가되는 구체적인 지역은 정기 시행령 개정(’27.2월)시 규정

□ 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과 한시 완화(소득법)
ㅇ 종부세 정상화에 따른 매도기회 부여 위해 다주택자의 조정대상지역 주택^*에 대한 양도세 중과를 ’27~’28년간^** 한시 완화
* 2년 이상 보유 

** ’26년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함

【 과세특례 요건 합리화 】

□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축(소득령·종부령)

ㅇ 조정대상지역 내 일시적 2주택자^*에 대한 양도세·종부세 1세대 1주택 특례 기간 단축(3년→2년)
* 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택 신규 취득
※ (양도) ’26.8.4. 이후 주택 신규취득하고 시행일(‘26.10.1.) 이후 종전주택 양도분부터 적용     (종부) ’26.8.4. 이후 주택 신규취득하고 ’27.6.1. 기준 납세의무 성립분부터 적용[종전규정 적용] ‘26.8.3. 이전 취득 또는 매매계약 체결하고 계약금 지급
 

□ 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과배제 등 단계적 폐지(조특법·소득령·법인령)
ㅇ 조정대상지역 소재 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과배제·장특공제우대를 단계적으로 폐지(‘26.10.1. 시행)
- ’27년까지 양도시 중과배제·장특공제우대(50%) → ’28년 1/2 중과^*·장특공제우대 축소(30%) → 이후 양도세 중과·장특공제우대 배제
* (개인) 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p (법인) 10% 추가과세
※ 임대의무 중(‘27.1.1.기준)인 경우 : (임대의무 종료일~1년)중과배제‧장특공제우대(50%) (1~2년)1/2 중과·장특공제우대 축소(30%) (2년~)중과‧장특공제우대 배제
 

□ 상생임대주택에 대한 거주요건 면제 혜택 조정(소득령)
ㅇ 상생임대주택 특례^* 적용기한 종료(~’26.12.31.) 및 상생임대차계약 종료 후 1년내 양도분^**만 1세대 1주택 비과세·장특공제의 거주요건(2년) 면제

* 1주택자가 ’21.12.20.~’26.12.31. 중 상생임대차계약 체결·임대 개시하고, 2년간 상생임대(임대료 5% 내 인상)시 1세대 1주택 비과세·장특공제 2년 거주요건 면제
** 최대 ‘29.12.31.까지 인정 (※ ’26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료시 ‘27.12.31.까지)
 

□ 임대주택·미분양주택 등 양도소득세 과세특례 정비(조특법)
ㅇ 과거 일정 시기에 취득한 임대주택·미분양주택에 대해 기한 없이 적용되고 있는 양도세 과세특례^*에 대한 적용기한 설정^**
* (예) ‘00~’01년 신축된 건설임대주택 5년 이상 임대 후 양도시 100% 감면
** (수도권 아파트) 3년 내(~’29.12.31.) 양도 (그 외) 5년 내(~’31.12.31.) 양도

【 비거주한 기간을 거주기간으로 간주하는 사유(양도세·종부세) 】

□ 부득이한 사유 등으로 비거주한 기간을 거주기간으로 인정^*(소득법·종부세법)

* (양도세) 장기거주소득공제의 공제율 계산에 적용('28.1.1. 이후 양도분부터 적용)(종부세) 1세대 1주택자 거주공제의 공제율 계산 및 기본공제 산정시 거주용 주택 해당 여부에 적용('27.1.1. 이후 종부세 납세의무 성립분부터 적용)
※ 양도소득세: ➊,➋,➌,➍ 적용 / 종합부동산세: ➊,➋ 적용
➊ 1년 이상 계속하여 거주 중인 주택에서 부득이한 사유^*로 다른 시·군으로 주거이전시 이로 인한 비거주 기간을 거주기간으로 인정(최장 3년)

* 취학(고등학교·대학교), 직장변경·전근, 질병(1년이상치료·요양), 전학(학교폭력피해), 해외체류(취학·직장변경·전근), 부모봉양(60세이상직계존속동거봉양) 등
➋ 재개발·재건축^*으로 취득한 신축주택은 정비사업으로 인한 공사기간**의 1/2을 거주기간으로 인정

* 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중인 주택
** 관리처분계획 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 기간
➌ 다주택자 양도세 중과, 1세대 1주택 양도세 특례 적용시 주택 수 산정에서 제외되는 일부 특례주택^*은 해당 특례주택 보유기간^**을 거주기간으로 인정
* 지방저가주택, 인구감소(관심)지역 주택세컨드 홈, 준공 후 미분양주택 등
** 기존 보유주택과 특례주택을 동시에 보유한 기간에 한함
➍ 등록임대주택^* 중 ㉠건설임대주택, ㉡매입임대주택(단, 조정대상지역 소재 아파트 제외)의 임대기간을 거주기간으로 인정(연 2%, 최대 30%)
* 소득령 §167의3①(2) 중과 배제 임대주택

【 주택 공급 지원 】

□ 공공주택건설사업자에게 토지 양도시 양도소득세 과세특례^* 확대 등(조특법)
* 공공매입임대주택을 건설하여 공공주택사업자에게 양도하기로 약정을 체결한 주택건설사업자에게 주택 건설을 위한 토지 양도시 양도세 10% 감면
ㅇ 공공주택 건설 지원을 위해 공공주택 건설사업자에게 양도한 토지의 양도세 감면율 상향(10→15%) 및 적용기한 1년 연장(~’28.12.31.)

□ 주택신축용 토지에 대한 종부세 합산배제 범위^* 확대(조특법)
* 종합합산 과세대상 토지인 주택신축용 토지에 대해 종부세 합산배제 적용 중
ㅇ 주택공급 촉진 위해 주택건설사업자가 주택 건설용으로 취득시 5년간 합산배제 대상에 별도합산 토지^​*를 추가하여 세부담 경감
* 건축물 부속토지 등 기업의 경제･생산활동에 활용되는 토지(예: 상업용 건물 부수토지)

※ 1년 유예기간(‘27년) 부여 후 ’28년 시행

□ 개인 비사업용 토지에 대한 양도세 장특공제 적용 배제(소득법)
ㅇ 부동산 투기수요 억제 및 토지의 효율적 활용 유도 위해 개인이 보유한 비사업용 토지에 대해 양도세 장특공제(최대 30%) 적용 배제

□ 비사업용 토지 양도차익에 대한 소득세·법인세 중과세율 상향(소득법･법인법)

ㅇ 비사업용 토지에 대한 소득세·법인세 중과세율을 10%p 상향
* (소득세)기본세율(6~45%)+10%p→20%p(법인세)추가과세 세율 10%→20%

□ 종합합산 토지에 대한 종합부동산세 세율 조정(종부세법)
ㅇ 생산활동과 무관하게 보유하는 토지의 세부담 적정화를 위해 종합합산 토지 최고세율 인상(3%→4%)

□ ‘가업’의 정의 신설(상증법·상증령)

ㅇ ‘가업(家業)’을 ｢전문 기술, 경영상 노하우 보유 기업｣으로 정의
- ‘전문기술, 경영상 노하우’는 관련 법령에 따른 특허권, 산업기술, 숙련기술, 영업비밀 및 유사 기술·노하우로 규정
* 단, 프랜차이즈, 부동산 관련 수입(예: 임대수입)이 주된 소득인 경우 등은 제외
 

□ 가업상속공제 대상업종 정비 및 상향 입법(상증법･상증령)
ㅇ 공제 대상 업종을 제도 취지에 부합하는 업종으로 727개^*(한국표준산업분류 세세분류 기준)를 선정하고, 시행령에서 법률로 상향 입법
* 주요 제외 업종: 마트, 버스·택시 운송업, 주차장업, 창고업, 병원, 약국 등
ㅇ 백년소상공인, 명문장수기업 지정 기업은 업종요건 충족 간주
 

□ 가업상속공제 적용 요건 및 사후관리 강화(상증법･상증령)
ㅇ (심사위원회) 가업의 정의에 해당하는지 여부에 대해 민·관 심사위원회^*가 심사·승인한 경우에 한해 공제 허용
* [심사사항] ①‘가업’ 해당 여부, ②업종 변경 허용 여부, ③공제대상 업종 조정 여부
ㅇ (기간요건) 피상속인이 30년 이상 계속하여 경영(현행 10년)한 경우에 적용하고, 상속 후 10년간 사후관리^*(현행 5년)
* 피상속인이 20년 이상 30년 미만 경영한 경우는 부족기간(30년-피상속인 사업 영위기간)만큼 상속인의 사후관리기간 연장
ㅇ (업종유지) 업종 변경은 원칙적으로 제한하되, 심사위원회 심사를 거쳐 불가피한 경우로 인정되는 경우 업종 변경 허용
 

□ 가업상속공제 적용 수준 및 공제방식 조정(상증법·상증령)
ㅇ (토지공제) 공제대상 토지 범위 축소(건축물 바닥면적의 3~7배 → 2~3배)^* 및 토지 면적당 공제한도(1㎡당 1,000만원) 신설
* [현 행] (상업지역) 3배, (공업지역) 4배, (도시지역 外) 7배

  [개정안] (수도권(인구감소지역 제외)) 2배, (기타) 3배
ㅇ (공제한도) 피상속인의 ｢경영연수 × 20억원｣으로 하되, 최대 공제한도를 1,000억원으로 상향
* [현 행] 10/20/30년 이상 각각 300/400/600억원
ㅇ (공제방식) 주업종(공제업종)-부업종(비공제업종)의 매출액 등으로 안분하여 주업종 해당 부분만 공제 적용
* [현 행] 주업종이 공제업종인 경우 부업종이 비공제 업종인 경우에도 모든 사업용자산(법인의 경우 주식가액×자산중 모든 사업용자산의 비중) 공제 적용
※ 가업상속 상속세 납부유예, 가업승계 증여세 과세특례·납부유예 제도는 가업상속공제 제도개편과 유사하게 업종, 요건 등 개편
* 단, 가업승계 증여세 과세특례·납부유예의 경영기간 요건은 20년 적용
 

□ 제3자 사업승계 지원을 위한 과세특례 신설(조특법)
ㅇ 가업승계가 아닌 제3자 사업승계의 경우에도 매도자, 매수자에게 세제지원
▪(매도자) 일정 요건^*을 충족한 경우 주식 또는 사업용 자산에 대한 양도소득세 20% 감면(한도: 경영연수 × 연 5천만원)
* 요건: ➊(업종) 가업상속공제 대상 업종, ➋(규모) 중소·중견기업(매출액 5천억원 미만),➌(업력) 20년 이상 경영한 자, ➍(연령·지분) 60세 이상인 최대주주
▪(매수자) 일정 요건^*을 충족한 경우 5년간 소득세·법인세 10% 감면^**(한도: 연 5억원)

* 요건: 매도기업(피승계기업)과 동일한 업종(대분류 기준)을 10년 이상 경영한 자·기업 또는 매도기업에서 5년 이상 근무한 임·직원일 것
** 사후관리: 승계받은 자산·지분 및 고용 유지, 사업 계속 등

□ 지원 목적 달성, 활용 저조 등 실효성 낮은 조세지출 종료

ㅇ 하이브리드 자동차에 대한 개별소비세 감면(1대당 70만원 한도) 적용기한 종료
ㅇ 고용유지 중소기업 등에 대한 과세특례^* 적용기한 종료
* 근로시간 단축, 일자리 나누기 방식으로 고용을 유지한 기업에 임금삭감액의 10~15% 법인세 세액공제 및 해당 근로자에게 임금삭감액의 50% 소득세 소득공제
ㅇ 근로소득 증대 기업에 대한 소득세·법인세 세액공제^* 적용기한 종료시 종료(~’28.12.31.)

* 직전 3년 평균 임금증가율을 초과하는 임금증가액의 10~20% 소득세·법인세 세액공제
ㅇ 농·수협 조합원 등의 융자서류 및 예·적금 증서에 대한 인지세 면제(건당 최대 7만원) 적용기한 종료
ㅇ 외국인 관광객이 공급받은 숙박용역의 부가가치세 환급 제도^*를 ’27.6.30.까지 운영 후 종료(현행 종료 기한: ’28.12.31.)
* 외국인 관광객이 특례적용 관광호텔에서 30박 이하 숙박 시 객실요금 부가가치세 환급

□ 출산·입양 및 혼인세액공제^* 재정전환(소득법·조특법)

* (출산·입양) 출생한 자녀, 입양자에 대해 첫째 30만원, 둘째 50만원, 셋째 이상 70만원 세액공제(혼인) 혼인신고를 한 연도에 부부 각각 50만원 세액공제(생애 1회)
ㅇ 소득재분배 효과 제고를 위해 소득세 세액공제를 폐지하고 재정지원 방식으로 전환
 

□ 전기차·수소전기차 개별소비세 감면 재정전환(조특법)

ㅇ 전기차·수소전기차는 개별소비세 감면 한도를 단계적으로 축소·폐지하여 재정지원으로 전환, 지원효율성 제고(‘27.1.1.~)

□ 신용카드 등 소득공제 대중교통 사용분 추가공제* 재정전환 등(조특법)

* (기본공제율) [신용카드] 15% / [현금영수증·직불형카드 등] 30%
  (추가공제율) [도서·공연·박물관 등 사용분] 30%(총급여 7,000만원 이하만 적용) [전통시장·대중교통 사용분] 40%
  (추가공제 한도) 총급여 7,000만원 이하 300만원, 7,000만원 초과 200만원
ㅇ 대중교통 사용분 추가공제를 기본공제로 일원화하고, 대중교통비 재정지원으로 전환
ㅇ 도서·공연·박물관 등 사용분에 대한 추가공제를 확대(총급여 요건 폐지)하고, 추가공제 한도는 100만원씩 하향 조정

□ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상 합리화(소득법)

ㅇ 해당 주택에 거주하는 경우에 한정^*하여 소득공제 적용^**
* 취학, 질병의 요양 등 부득이한 경우는 예외 허용
** ‘27년 전에 차입한 장기주택저당차입금의 경우 ‘29년까지 현행 규정 적용
 

□ 취학전 아동에 대한 교육비 세액공제 대상 합리화(소득법)
ㅇ 취학전 아동의 예체능^* 학원 외 학원비는 교육비 공제 대상에서 제외
* 예능학원(음악, 미술, 무용) 및 체육시설

□ 신용카드 매출에 대한 부가가치세 세액공제 제도 개선(부가법)
ㅇ 신용카드 등 매출에 대한 부가가치세 세액공제 우대 공제율을 축소(1.3→1.2%)하여 적용기한을 3년 연장하고, 우대 공제한도는 적용기한 종료
* 공제율(%): (기본) 1.0 / (우대) [현행] 1.3→[개정안] (’27~’29)1.2

  한도(만원): (기본) 500/ (우대) [현행] 1,000→[개정안] (’27~)500

□ 외국인근로자 과세특례^* 소득세 세율 상향 조정(조특법)
* 종합과세(6~45%) 대신 공제없이 19% 특례세율 선택 적용 가능
ㅇ 내국인 근로자와의 과세형평을 감안하여 외국인 근로자 특례세율을 조정(19→21%)하고 적용기한 3년 연장(~‘29.12.31.)
 

□ 핵심인력 성과보상기금 소득세 감면^* 대상 합리화(조특법)
* 성과보상기금에 3년이상 가입한 근로자가 만기 수령한 공제금 중 기업이부담한 기여금에 대해 중소기업 50%(청년 90%), 중견기업 30%(청년 50%) 감면
ㅇ 성과보상기금 소득세 감면 대상 중 중견기업 근로자 제외

□ 신성장원천기술·국가전략기술 세부 기술·시설 적용기한 도입 등(조특법)
ㅇ 신성장원천기술 투자세액공제에 적용기한을 설정^*하고, 신성장원천.국가전략 세부 기술·시설별 적용기한^**도 도입하여 주기적 재평가
* [현행] 적용기한 없음 → [개정안] ’29.12.31. (국가전략기술과 동일)
** 선정연도에 따라 ’27.12.31~’31.12.31.로 차등
 

□ 소형주택 임대사업자 소득세·법인세 세액감면^* 감면율 정비(조특령)

* 85m2·6억원 이하의 등록임대주택(임대료등 증가율 5% 이내, 아파트 제외)에서 발생한 임대소득에 대해 소득세·법인세 20~75% 감면
ㅇ 소형주택 임대사업자 세액감면에 대해 임대호수와 관계 없이 동일한 감면율 적용

□ 통합고용세액공제^* 적용대상 합리화 등(조특법)

* 기업규모/소재지/채용대상/연차에 따라 고용 1인당 일정금액을 소득세·법인세에서 세액공제: (중소) 400~2,000만원, (중견) 300~900만원, (대기업) 300~500만원
ㅇ 통합고용세액공제 적용대상에서 대기업을 제외하고, 육아휴직 복귀자에 대한 추가공제는 적용기한 종료^*
* ‘27년 행복한일터 인증제(노동부) 시행 시 관련 세제지원 신설 예정
 

□ 창업중소기업 등의 융자 서류 인지세 면제 제도 정비(조특법)
ㅇ 금융기관의 창업 중소기업 융자 서류에 대한 인지세 감면 축소(100→50%) 

※ 창업 중소기업에 대해서는 현행과 같이 면제

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