감정평가사업 개요

□ 국세청은 '20년부터 상속·증여세 결정 과정에서 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 예정이다.

○감정평가대상은 상속･증여 부동산 중 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣제2조에 따른 비주거용 부동산*과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 한다.

*국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 상업용건물 제외

-위 유형에 해당하는 부동산 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시할 계획이다.

○감정평가는 납세자에게 안내문을 발송하고, 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 실시한다.

-감정평가가 완료된 이후에는 재산평가심의위원회에서 시가 인정 여부를 심의하게 되며, 감정가액이 시가로 인정되면 감정가액으로 상속.증여 재산을 평가하게 된다.

○적용시기는 '19.2.12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한* 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정이다.

< 상속･증여세 신고기한 및 법정결정기한 >

｢상속세 및 증여세법｣상 부동산 평가방법

□평가의 원칙 - 시가

○불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액(상증법 §60①)

○평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내의 기간 중 당해‧유사재산의 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액(상증령 §49①)

○평가기준일 전 2년 이내의 기간(종전)과 결정기한까지(’19.2.12.개정)의 기간 중 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가 있는 경우로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정된 가액도 시가로 포함(상증령 §49① 단서)

□시가산정이 어려운 경우-보충적 평가방법(상증법 §61)

○공시(고시)가격이 있는 경우: 토지‧건물가격 포함

-(토지) 개별공시지가

-(주택) 개별주택가격 및 공동주택가격

-(오피스텔 및 상업용 건물) 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물에 대한 기준시가

○공시(고시)가격이 없는 경우

-(비주거용 부동산) 토지 개별공시지가 + 계산방법에 따른 건물가격*

* ｢국세청 건물 기준시가 계산방법 고시｣에 따라 계산한 가액

○임대차 계약이 체결된 재산

-상기 보충적 평가방법에 따른 가액과 임대보증금 환산가액*을 비교하여 큰 금액으로 평가(상증법 §61)

* 임대보증금+[1년간의 임대료** ÷ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 12%)]

**평가기준일이 속하는 월의 임대료 × 12월

□저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 (상증법 §66)

○저당권 등이 설정된 재산은 담보채권액을 기준으로 평가한 가액과 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액으로 평가

- MAX(① 담보하는 채권액, ② 시가 또는 보충적 평가가액)

[저작권자ⓒ 조세플러스. 무단전재-재배포 금지]