단독주택에서 20년째 살아온 박불면 씨는 수리할 것도 많고 난방도 문제라서 단독주택을 양도하고 아파트로 이사했다. 주택은 한 채밖에 없기때문에  양도소득세는 비과세될 줄 알았다.

그런데 얼마 후 세무서로부터 1세대2주택이라고 수천 만 원의 양도소득세가 과세되었다. 알고 보니 1990년도 후반에 친정 부모님이 증여해 준 시골집 때문이었다. 5년 전까지만 해도 친척이 그 집에서 살았는데 자식 집으로 이사하면서 빈집이 되었다. 몇 년간 돌보지도 않아 완전한 폐가 수준이었고, 박불면 씨는 사실상 이를 집이라고 생각하지 않았다.

 

그런데 이 시골의 폐가 때문에 서울 주택이 비과세를 받지 못하게 되었던 것이다. 사람이 살 수도 없는 폐가인데 건축물관리대장과 등기부등본에 주택으로 등재되어 있다는 사실만으로 거액의 세금을 내야 하는 박불면 씨는 억울함에 잠을 이룰 수 없었다.

▲ 안수남 세무법인다솔 대표

주택이라 함은 장기간 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물로서 실제 주거에 사용할 수 있는 주택의 기능을 갖추어야 한다. 상시 사용되지 않고 일시적으로 공가인 상태는 주택의 기능을 갖추고 있고 장차 주택으로 계속 사용될 예정이므로 당연히 주택으로 보아야 한다.

박불면 씨가 보유한 시골주택의 경우, 장기간 방치되어 사실상 주택의 기능을 상실했고 향후 주택으로 사용될 가능성도 없는 폐가인데 공부상 주택으로 등재되어 있다는 이유만으로 주택으로 보아야 할 것인지가 문제다.

 

조세심판원은 “사실 확인 결과 이 폐가는 단수, 단전 상태로 장기간 방치되어왔고 건물의 부식 상태가 심각하여 사실상 주택의 기능이 상실되었다”면서 주택으로 볼 수 없다고 하여 주택수에서 제외하였다.

국세청도 이러한 조세심판원의 심판결정을 받아들여 전기 및 수도 시설도 갖추어지지 않은 채 방치되어 사람이 사실상 거주하기 곤란한 정도인 폐가의 경우는 공부상 주택으로 등재되어 있다고 하더라도 주택의 기능이 상실되었으므로 주택수에 포함되지 않는다고 유권해석을 변경하였다 .

 

안수남의 절세 TIP <폐가의 기준과 분쟁을 막는 방법> 시골에 수년간 방치된 빈집들은 주거용으로 사용하기 위해 신축하는 비용에 버금가는 공사비가 들어간다면 폐가로 보는 데 문제가 없을 것 같다. 그러나 세법상 다툼의 여지를 없애려면 폐가 상태인 주택을 완전 멸실하고 공부도 정리한 다음 다른 주택을 양도해야 할 것이다.   시골에 있는 주택 중에는 지붕이 슬레이트인 경우 건물 철거 비용이 과도하게 발생(석면이라는 유해물질 때문에 철거비용이 고가여서 정부에서 철거비용을 지원해주는데 예산상의 이유로 지원이 지연되기도 함)하여 현실적으로 철거하기가 용이하지 않을 수 있다. 이런 경우에는 주택만 세대를 달리하는 가족에게 증여하는 것도 분쟁을 막는 방법이다.   멸실이 확정된 공가에 대한 판단 지상주택이 주거용으로 사용되지 않고 공가상태에서 확실히 멸실될 거라면 주택으로 볼 수 없다. 공익사업용으로 수용이 예정된 경우라든지, 국가나 지방자치단체가 법령에 따라 철저 지시를 내려 일정기간 경과 후 멸실이 이행된 경우 등은 다툼의 여지가 없다. 그러나 사인간 거래에서 멸실이 확정된 것인지 여부는 개별적 사유이므로 전문가의 판단이 필요하다.

 

 

 

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