중간지급조건부에 의한 부동산 분양계약을 체결하고 계약금을 지급받았으나 중도금 납부일이 도래하기 전에 중도금 납부를 입주지정기간 종료일(잔금납부일)까지 유예하기로 수분양자와 추가약정서를 체결한 경우 부동산을 이용가능하게 되는 때가 공급시기라는 국세청의 유권해석이 나왔다.

국세청은 최근 중간지급조건부로 부동산 분양계약 체결 후 중도금 납부를 입주지정일까지 유예하는 경우 공급시기에 관한 질의에 이같이 사전답변했다(부가, 사전-2018-법령해석부가-0477, 2018.07.23.).

국세청은 답변에서 “사업자가 수분양자와 중간지급조건부에 의한 부동산 분양계약을 체결하고 계약금을 지급받았으나 수분양자에 대한 중도금 대출이 실행되지 아니하여 분양 계약상 중도금 납부일이 도래하기 전에 중도금 납부를 입주지정기간 종료일(잔금납부일)까지 유예하기로 수분양자와 추가약정서를 체결한 경우 「부가가치세법」 제15조제1항제2호에 따라 부동산을 이용가능하게 되는 때가 공급시기가 되는 것”이라고 밝혔다.

사전답변 신청법인은 부동산공급업을 영위하는 법인으로 AA시 BB동 000번지에서 생활숙박시설(부가가치세 면제대상 주택에 해당하지 아니하며, 이하 “본건 건물”)과 상가를 신축하여 분양하는 사업(이하 “본건 사업”)을 시행하고 있다.

신청법인은 효율적 사업 시행을 위해 2017.7월 신청법인을 위탁자로, (주)PPPP신탁(이하 “신탁회사”)을 수탁자로 하는 관리형토지신탁계약을 체결하고, 2017.9.7. 건축허가 후 2017.11.1. 착공하였으며 2017.11.6.부터 청약자들과 공급계약(이하 “본건 분양계약”)을 체결했다.

분양계약서상 분양대금 납부일정을 아래 표와 같다.

신청법인은 본건 건물의 수분양자들이 중도금 대출을 받을 수 있도록 지원(주선)하고자 하였으나, 금융기관에서 중도금 대출은 관행상 아파트 및 오피스텔만을 대상으로 한다는 이유로 본건 건물에 대한 중도금 대출을 거부함에 따라 새로운 금융계획을 수립했다.

이 계획에 의하면 신청법인은 수분양자의 중도금 납부일을 연체금 없이 입주지정일까지 유예하는 것으로 결정하고, 이에 따라 보유하게 된 중도금채권을 담보(양도담보 형태)로 하여 TT증권(주)의 금융주관 하에 설립되는 특수목적법인(이하 “SPC”)로부터 중도금 상당액을 한도로 금원을 차입하며, SPC는 신청법인에 대한 대출채권 및 담보권을 기초자산으로 하여유동화증권을 발행함으로써 대출금 상당의 유동화증권 투자금을 조달하는 내용의 ‘분양대금채권 유동화 업무협약’(이하 “본건 유동화 업무협약” 또는 “본건 유동화증권 거래”)을 2018.3.6. TT증권(주)와 체결했다.

이와 함께 신청법인은 본건 유동화증권 거래를 실행하기 위하여 중도금 납부유예에 동의하는 수분양자들과 2018.4.5. 추가약정을 체결했다.

해당 약정서의 주요내용은 수분양자의 중도금 납부의무를 분양계약상 중도금 납부 약정일에서 입주지정기간 종료일까지 연체금 없이 유예하고, 수분양자에 대한 신청법인의 중도금채권을 SPC에 담보목적으로 양도하는 것에 동의한다는 내용이다.

추가약정 체결자(약정 미체결한 13세대는 당초 분양계약상 납부일정이 그대로 유지됨)는 총 1,100세대의 수분양자 중 1,087세대이다.

또 본건 유동화 업무협약 및 추가약정에 기초하여 2018.5.17. 신청법인을 차주로 하고 SPC를 대주로 하는 대출약정(0,000억원 한도)과 차주를 담보설정자로 하고 대주를 담보권자로 하는 중도금채권 양도담보계약을 각각 체결하였고, 1차 중도금 납부기일인 2018.5.23. 1,087세대의 수분양자들에 대한 분양대금채권을 담보로 000억원의 대출금이 신청법인에게 실행됐다.

이 같은 사실관계에서 신청인은 사업자가 중간지급조건부로 부동산을 공급하는 분양계약을 체결하고 계약금을 수령한 후 수분양자들의 중도금 대출이 실행되지 못하자 수분양자들과 추가약정을 체결하여 중도금의 납부를 입주지정일까지 연체금 없이 유예하는 경우 해당 부동산의 공급시기에 대해 국세청의 해석을 의뢰했다.

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